מס תכנית 605-0708040 - הכנת תכנית למתחם מרכז אורן , מס' ערר 39/19

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז דרום (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 27.5.2019, לפרסם הודעה על הכנת תכנית למתחם "מרכז אורן" ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה בתחום התכנית (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "ההודעה" ו"התנאים"), על פי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
2. הערר הוגש על ידי א.א. מגדלי אורן באר שבע בע"מ (להלן: "העוררת"), הטוענת כי היא נפגעת מהתנאים שנקבעו, מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק.
3. ביום 3.10.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.

הרקע לערר

4. ההודעה בעניין התכנית שבהכנה (מס' 605-0708040) מתייחסת לשטח של כ-24 דונם הידוע כ"מרכז אורן", והמצוי בפינת רחובות שד' יצחק רגר ואברהם אבינו, בשכונה ד' בבאר שבע. על פי נוסח ההודעה שפורסם, התכנית שתוכן תכלול הוראות מפורטות לייעודי הקרקע השונים ותיצור מסגרת תכנונית להקמת מתחם המאופיין בעירוב שימושים הכולל מסחר, חנייה ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ליצירת רצף פעילות עם הרחוב והשכונה, זאת באמצעות שינוי בייעוד הקרקע ובנפחי הבנייה המותרים, ותבטיח בינוי איכותי אשר יבטיח תנאי מגורים נאותים. ההודעה פורסמה לבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע (להלן: "הוועדה המקומית"), המתעתדת להגיש את התכנית.
5. בחלק מהמקרקעין הכלולים בהודעה חלה תכנית מס' 24/140/03/5, שפורסמה למתן תוקף ביום 26.9.1996 (להלן: "התכנית התקפה"). התכנית התקפה קובעת במגרש מס' 1 אזור מגורים מיוחד משולב במסחר, הכולל 314 יחידות דיור ב-24 קומות, מעל קומת מסחר ושתי קומות של שירותי מגורים.
6. לאחר דיונים תכנוניים מתמשכים שהתנהלו בין בעלי הזכויות והיזם מטעמם לבין עיריית באר שבע (להלן: "העירייה") החל משנת 2008, והסכמים שנחתמו בין הצדדים, ולאחר שנבחנו גם חלופות לשינוי התכנון, בינואר 2016 הוגשה בקשה להיתר בנייה שמספרה 2016/0534, על בסיס התכנית התקפה, שכללה מספר הקלות: שינויים פנימיים, תוספת מכל מים, חדר משאבות בקומת המרתף, שינויים פנימיים הכוללים בניית ממ"ד ותוספת גגונים בקומת קרקע מסחרית, הקלה בקו בניין צדדי בשיעור 10%, הקלה בקו בניין קדמי בשיעור 40% במקום 7 מ' למרפסות זיזיות, הקלה במספר הקומות למגורים (29 במקום 24), הקלה בשימוש בקומת הקרקע, ממסחר למסחר משולב בשירותי דיירים, הקלה בשימוש הקומה שמעל לקומת המסחר למערכות טכניות במקום שירותי מגורים, הקלה מתכנית בינוי לחלוקה הפנימית ולעיצוב המבנה, ובקשה להסדרת החנייה הנדרשת במגרש הסמוך (להלן: "הבקשה להיתר").
7. הבקשה להיתר נדונה בוועדה המקומית ביום 11.9.2016, ובסופו של הדיון הוחלט להסמיך את מהנדס העיר וצוותו להכין מסמך הבהרות ודגשים, שיועבר ליזם ולמתנגדים, וכי הבקשה תובא לדיון חוזר לאחר קבלת התייחסות הצדדים למסמך.
8. העוררת רכשה את הזכויות במקרקעין הנ"ל מבעליהן בינואר 2017, והתבקשה על ידי אדריכל העיר לבחון אפשרויות לתכנון חלופי. העוררת והוועדה המקומית קיימו מספר ישיבות עד לחודש מאי 2018, אולם אלה לא התגבשו לכדי תכנית מוסכמת.
9. ביום 23.12.2018 החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על פרסום הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק בדבר הכנת התכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה בשטחה. מסמכי ההודעה התקבלו בלשכת התכנון המחוזית ביום 6.3.2019. בשלב זה התקבלה בקשת העוררת לקבלת תיק מידע, ובמסגרת התשובה עודכנה העוררת בדבר מתן ההמלצה. ביום 27.5.2019 קיימה הוועדה המחוזית דיון בבקשת הוועדה המקומית, שבו נכחו ונשמעו גם נציגי העוררת, בעקבות פנייתם מיום 7.5.2019 שבה ביקשו מהוועדה המחוזית שלא לקבל את המלצת הוועדה המקומית, ולחלופין להחריג את העוררת מתחולת התנאים.
10. בסופו של הדיון התקבלה החלטת הוועדה המחוזית, שבמסגרתה הוחלט על קביעת התנאים הבאים:

"בשטחי ההודעה תהיה הועדה המקומית רשאית להוציא היתרי בניה עבור תוספות בניה לא מהותיות למבני מגורים קיימים בהיקף לא גדול, ולא כולל תוספת יח"ד עפ"י תכניות מאושרות. תוספת הבניה תהיה רק לצורך בטחון, בטיחות, הסרת מטרדים ופיתוח סביבתי בלבד. היתרים לכל מטרה שהיא אחרת, לא יינתנו בתקופת ההודעה. יובהר כי לא יינתנו היתרים לפי תמ"א 38, בכל שטח המגבלות. ככל שתקודם התכנית העדכנית המתגבשת ויגובשו הסכמות עם הועדה המקומית, שיאפשרו הוצאת היתרי בניה מבלי לפגוע במטרות התכנית החדשה ניתן יהיה להוציא היתר בניה לבינוי כאמור באישור הועדה המחוזית, או ועדת משנה שלה.

תוקף התנאים:

א.       תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה, או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שמונה עשרה חודשים הכל לפי המועד המוקדם יותר.

[...]