מיניס נ' רשות המיסים בישראל ואח'

החלטה

בקשת רשות ערעור החלטת בית משפט השלום בתל אביב מיום 5.5.13 (כב' השופט משה סובל) בה נדחו שתי בקשות רשות ערעור שהגיש המבקש על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

מהחומר שלפני לרבות תגובת כונס הנכסים המשיב 2 לבר"ע, עולה שתיק ההוצאה לפועל נפתח על ידי המשיב 2 כונס הנכסים מטעם המשיבה 1 רשות המיסים, על פי פקודת המיסים, למימוש מגרש שהמבקש בעל זכויות בו, על מנת לסלק חובות מס שבח ומס רכישה של המבקש בגין עסקת רכש ומכר של נכס אחר, שלא שולמו משנת 2004.

בהחלטה נושא הבר"ע שלפני, נדחו שתי בקשות רשות ערעור שהגיש המבקש:

האחת, בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש על החלטת כב' רשם ההוצאה לפועל נועם רף מיום 20.4.12 המאשרת את מכירת הנכס למשיבים 3 ו 4 תמורת הסך של 710,000 ₪ בהתאם לחוזה מכר שהוצג בדיון.

השניה, בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש על החלטת רשמת ההוצאה לפועל מירב כפיר מיום 6.3.13 הדוחה את בקשתו מחודש פברואר 2013 לביטול אישור המכר בטענה שנפל פגם בחוות דעת השמאי שהגיש כונס הנכסים, ועל החלטת כב' הרשמת כפיר מיום 7.3.13 בדבר העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים (משיבים 3 ו 4).

הטענה המרכזית של המבקש, שהובאה לראשונה בבקשתו בפני כב' הרשמת כפיר מחודש פברואר 2013, ונדחתה בהחלטתה הנ"ל של כב' הרשמת, היא שנפל פגם בחוות הדעת השמאית משנת 2010 מטעם הכונס. זאת, לטענת המבקש, מאחר והשמאי מטעם הכונס העריך את הנכס בסכום נמוך משוויו האמיתי כיוון שסבר שמדובר בשטח ציבורי ירוק בעוד שלמבקש יוקנו בנכס זכויות מגורים עם חזית מסחרית, ובתמיכה לטענתו צרף המבקש חוות דעת שמאי מיום 11.12.12 שהעריך את שווי הנכס במיליון וחצי ₪ כנכס לבניה.

בהחלטה נושא הבר'ע נקבע בין היתר כי " ... המחלוקת לגבי השומות תתברר בהליך הערר ולא מצאתי שיש קשר בין הליך הערר המתנהל בין המבקש לבין משיב 1 לבין הליך המימוש בתיק ההוצל"פ ולו שותפים כל המשיבים ובמיוחד הרוכשים, משיבים 3 ו- 4 ... הליך הערר אין בו כדי לעכב את המכר ובמיוחד לאחר שבקשה לעיכוב נדחתה על ידי ביהמ"ש המחוזי. מכתבי הטענות והמסמכים עולה כי המבקש היה מעודכן בכל ההליכים בתיק ההוצל"פ, וידע על ההליך המתנהל כך שיכול היה להתערב ולהתעניין בכל עת, ואף חזקה על הרשם כי הקפיד על קיום ההליכים ולא מצאתי טענה אחרת. הליך הערר שהחל בשלב מאוחר יחסית לאחר שהמבקש ידע על דרישת החוב על ידי משיב 1 אין בו כדי לבטל את המכר ...

תיק שנפתח בשנת 2010 וכיום אנו במחצית שנת 2013, לא הסתיים הליך המימוש ועדיין מגיש המבקש בקשות לבטול המכר בטענות יצירתיות שלא מצא לנכון להגישן במסגרת ההתנגדות למכר בפני הרשם, ואף לא בבר"ע על החלטת הרשם ... למועד הגשת הבקשה, פברואר 2013, חלפו כשנתיים מאז זכו משיבים 3 ו- 4 במכרז, נחתם הסכם, אושר המכר והם אף שלמו את התמורה שנקבעה בהסכם והעסקה אף דווחה לרשויות ועומדת כיום לקראת סיום הרישומים. לא ניתן להתעלם מהרוכשים אשר זכויותיהם גוברים על זכויותיו של המבקש, לאור התנהלותו לאורך כל הדרך, הבקשות הרבות שהגיש ואשר נדחו, אך גרמו לעיכובים ובשל העובדה כי לא העלה טענתו לגבי דו"ח השמאי בבקשה הראשונה שהגיש לרשם שלא לאשר את המכר. דו"ח השמאי שהוצג לרשמת מתייחס לשווי למועד עריכתה דצמבר 2012, ולא למועד הקובע בו נערכה השמאות של השמאי גרון דצמבר 2010, ודי בכך כדי לאיין את השמאות החדשות. אף העסקאות להשוואה אינן רלוונטיות לעסקה הנדונה הן מבחינת המועד והן מבחינת המיקום של הנכסים. השמאי גרון מסר הבהרה מיום 6.2.13, לחוות דעתו משנת 2010, ובהתייחס לשמאות של השמאי אהרוני וציין כי המחירים, כפי שאף עולה מעסקאות ההשוואה, רלוונטיים למיקום הנכס וכי העריך לא שטח ציבורי, אלא נכס שיש בו זכויות בנייה של בית דו משפחתי. השמאי צירף עסקאות נוספות להשוואה שסכום דומה למחיר המכר ומדגיש כי לו באמת העריך שטח ציבורי, כפי שמנסים לייחס לו, אזי היה קובע שווי נמוך ממה שקבע בחוות דעתו. מקובלת עלי טענתו של ב"כ משיבים 3 ו- 4 ולפיה אין ממש בטענת המבקש, שכן לא יעלה על הדעת כי המשיבים היו מסכימים לשלם סכום כה גבוה עבור שטח ציבורי ירוק שלא ניתן לבניה, כאשר שוויו של שטח ציבורי לא לבניה הינו כ- 10% משטח בו ניתן לבנות".

לאחר שעיינתי בבר"ע על נספחיה ובהחלטות ובתגובות המשיבים לבר"ע, החלטתי לדחות את בקשת רשות הערעור.

בהחלטת כב' הרשמת נלקחו בחשבון השיקולים הנדרשים שנקבעו בפסיקה בעניין ביטול עסקת מכר שכבר אושרה - הזמן הרב שחלף מאז ההתמחרות ואישור המכר, שיהוי והתנהלות המבקש בהגשת בקשתו וזכויות הצדדים כאשר הרוכשים שילמו עוד טרם הגשת הבקשה את מלוא התמורה וקיבלו חזקה בנכס והעסקה דווחה לרשויות וממתינה לרישום סופי בטאבו, עדכניות השומה ולאחר שקבעה כב' הרשמת כי לא ניתן ללמוד שנפל פגם בחוות הדעת השמאית מטעם כונס הנכסים המצדיק את ביטול אישור המכר.

כפי שעולה על פני הדברים מהחומר שלפני ומהחלטות בימ"ש קמא וכב' הרשמת, טענת המבקש לגבי פגם בחוות דעת השמאי מטעם כונס הנכסים הועלתה לראשונה על ידי המבקש רק כשנה לאחר אישור המכר על ידי כב' הרשם רף, ולאחר שהרוכשים שילמו את התמורה וקיבלו חזקה בנכס, וללא הסבר מניח את הדעת למועד בו הועלתה הטענה.

המבקש לא העלה טענה זו לגבי פגם בחוות הדעת בהתנגדותו לאישור המכר בפני כב' הרשם. זאת אף שחוות הדעת מטעם הכונס הומצאה לו - כפי שעולה מקביעת כב' הרשמת עליה לא חלק המבקש - טרם אישור המכר, בהליך ההוצל"פ בו על פי בדיקתי בנט היה המבקש ככל הנראה מיוצג על ידי עורכת הדין המיצגת אותו גם בהליך זה (לכל הפחות הגישה שם בשמו שתי בקשות טרם אושר המכר) וניתנה לו האפשרות להמציא חוות דעת מטעמו, והמכר אושר לאחר התמחרות.

ערכאה קמא וכן כב' הרשמת קבעו שלא הוכח פגם בחוות דעת השמאי שהגיש כונס הנכסים באופן המצדיק את ביטול אישור המכר, ולא מצאתי מקום להתערב בקביעות אלו המבוססות על החומר שהוגש.

בין היתר יש לציין שהשמאי מטעם הכונס מסר הבהרה בשנת 2013 לחוות דעתו לפיה המחירים רלוונטים למיקום הנכס ושהעריך לא שטח ציבורי אלא נכס שיש בו זכויות בנייה של בית דו משפחתי וצרף עסקאות נוספות להשוואה. כמו כן, חוות הדעת השמאית שהביא המבקש כדי לתמוך בטענותיו נעדרת התייחסות לנתונים רלוונטים כפי שפורטו בהחלטת כב' הרשמת, וכן שחוות דעת זו וחוות הדעת השמאית מטעם הכונס ניתנו במועדים שונים (בהפרש של שנתיים) בהן נבחן שווי המקרקעין. לא מצאתי מקום להעתר לבקשת המבקש לצירוף התייחסות נוספת של השמאי מטעמו לחוות הדעת ולהבהרותיו של השמאי מטעם כונס הנכסים במסגרת זו.

לאור האמור, מסקנתה של ערכאה קמא - לאחר ששמעה את טענות הצדדים לפניה - שלא להתערב בהחלטותיה הנ"ל של כב' הרשמת כפירא6ינה נושאת עימה פגם ממשי המחייב התערבות , מבוססת גם על קביעותיה העובדתיות של כב' הרשמת בהן לא נמצא מקום להתערב, ומיישמת על פניו את אמות המידה שנקבעו בפסיקה לעניין ביטול מכר לאחר שאושר (ראו גם: רע"א 6301/05 סופר נ' בנק דיסקונט בע"מ, 21.12.06 - שם נדחתה בקשה דומה מחמת שיהוי; רע"א 2125/06 רובננקו נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח', 14.6.06).

לא מצאתי מקום להתערב בתוצאה אליה הגיעה ערכאה קמא לפיה דחתה את הבר"ע על החלטת כב' הרשם רף שאישרה את המכר.

בעניין זה טען המבקש בין היתר שהגיש ערר לוועדת ערר שטרם הוכרע, בעניין מס שומת השבח נושא תיק ההוצל"פ ושלפיכך לא היה מקום שכב' הרשם יאשר את המכר בטרם הוכרע הערר, ושיש לבטלו.

בנסיבות אין מקום להורות כעת על ביטול המכר בשל העובדה שהמבקש הגיש ערר על חלק משומת המס. זאת משום הזמן הרב שחלף מאז אישור המכר ועד היום ושמדובר ב'מעשה עשוי', שאינו מצדיק החזרת המצב לקדמותו. מה גם שהמבקש יוכל אם יהיה מקום לכך לעתור לפיצוי במסגרת המתאימה.

אין בכך כדי לקבוע אם היה מקום ערב אישור המכר לשקול השאלה אם מדובר בשומה סופית.