מינהל מקרקעי ישראל נ' לורך ואח'

החלטה

בפני בר"ע על החלטת כב' רשם ההוצל"פ בן שלו אשר קבע כי כונס הנכסים וקופת כינוס הנכסים אינם חייבים לשאת בחובות שנצברו לפני מועד רישום מינויו של כונס הנכסים בתיק המינהל, וכי אין עילה להתנות את רישום הזכויות על שם הרוכשת, שרכשה את הזכויות בנכס מכונס הנכסים, בתנאי כלשהו.

המבקשת טוענת כי זכותו של המינהל לדרוש ביצוע תשלום חוב בגין דמי חכירה, ולהתנות את רישום הזכויות במקרקעין על שם הקונה עד תשלום מלוא החוב, כולל עבור התקופה שטרם רישום מינוי כונס הנכסים. המבקשת טוענת כי בזמן מתן ההתחייבות לרשום את המשכנתא שמכוחה מונה כונס הנכסים, הוסכם במפורש שתנאי להעברת הזכות הממושכנת, במקרה של מימוש המשכנתא, הוא תשלום מלוא התשלומים המגיעים למינהל מתוך התמורה שתתקבל עקב העברת הזכות, ורק יתרת התמורה תשמש לפרעון המשכנתא. כן הוסכם במפורש שהבנק ישלם את דמי ההסכמה שהמינהל זכאי לקבל מהחוכר, בעת מימוש המשכנתא.

המינהל התנה את העברת הזכויות בנכס הממושכן נשוא תיק זה בתשלום דמי החכירה לכל אורך התקופה בה הם לא שולמו. הכונס ביקש לחייבו רק בגין התקופה בה הוא היה רשום ככונס נכסים, ואף לגבי תקופה זו טען הכונס כי אין לחייבו בגין כל התקופה ויש לקצר את תקופת החיוב בשל העיכוב שגרם המינהל, לטענת הכונס, במימוש הנכס.

הצדדים לא הגיעו להסכמה ובעקבות כך פנה כונס הנכסים לרשם ההוצל"פ כדי שיקבע את היקף חובות דמי החכירה החלה על קופת הכינוס. המינהל טען כי תנאי לחידוש חוזה השכירות והעברת הזכויות הוא תשלום חובות דמי החכירה כולם. כב' הרשם לא קיבל את עמדת המינהל ועל כך בקשת רשות הערעור.

המבקשת טוענת כי טעה כב' הרשם בכך שהפריד את דמי החכירה מהמקרקעין עצמם והשווה אותם לחובות אחרים של החייב. המבקשת טוענת כי על פי חוזה החכירה שבין המינהל לחייב - החוכר שזכותו מושכנה - תנאי להעברת הזכויות ובעצם תנאי להמשך החכירה הוא תשלום דמי ההסכמה. אי תשלום דמי ההסכמה מזכים את המינהל בביטול החוזה ומחייבים את החוכר להחזיר למינהל את הזכויות. משכך טוענת המבקשת כי התניית העברת הזכות לפי המשכנתא בתשלום דמי החכירה ברורה על פניה, שכן, ללא תשלום דמי החכירה אין נכס הניתן למשכון. המבקשת טוענת כי לא ייתכן שהכונס, שבא בנעלי החוכר, יהיה חייב פחות מאשר חייב החוכר עצמו.

המבקשת טוענת עוד כי דמי החכירה הינם חלק משווי המקרקעין עצמם, לכן כאשר כונס הנכסים מוכר את הנכס ואת זכויות החכירה, הוא חייב לשאת גם בתשלום דמי החכירה. המבקשת ביקשה גם להורות על עיכוב ביצוע החלטת כב' הרשם שהורה על רישום הזכויות בנכס על שם הרוכשת ללא תנאי.

המשיבים טוענים כי צדק כב' הרשם בהחלטתו לפיה אין לחייב את כונס הנכסים בגין חובות שנצברו לפני תקופת הכינוס, ואין עילה להתנות את רישום הזכויות על שם הרוכשת בכל תנאי. המשיבים טוענים כטענת סף שיש לדחות את הבקשה על הסף, בשל איחור בהגשתה וכן בשל אי צירוף הרוכשת כצד לתיק. לגופו של עניין טוענים המבקשים כי המינהל עצמו המשיך לנקוט בהליכים נגד החייב – החוכר – בלבד בשל דמי החכירה גם לאחר התקופה בה נרשם מינוי הכונס.

המשיבים טוענים כי הלכה היא שקופת הכינוס צריכה לשאת רק בהוצאות שוטפות שנצברו עקב ובמהלך הכינוס, ולא בגין חובות עבר שאינם גוברים על השעבוד המבוטח על הנכס. הלכה זו תקיפה לגבי חובות ארנונה החלים על נכס ממושכן וכן על חובות אחרים כגון היטלי השבחה, היטלי סלילה וכו' ולטענת המשיבים יש להחילה גם על חובות בגין דמי חכירה.

המשיבים טוענים עוד כי המבקשת המשיכה לנקוט בהליכים לצורך גביית דמי החכירה מהחוכר בלבד וזאת גם אחרי שמונה כבר כונס נכסים ובכך יש ללמוד שאף המבקשת ידעה שמדובר בחוב של החוכר ולא של קופת הכינוס.

לגבי הטענה על איחור בהגשת הבר"ע, הבהירה המבקשת כי אמנם המשיבים שלחו לה בפקס את החלטת כב' הרשם, אך ההחלטה שנשלחה היתה מקוטעת ובלתי קריאה והבקשה הוגשה בתוך המועד מיום צילום ההחלטה בלשכת ההוצל"פ.

לעניין הגשת תביעה לתשלום דמי חכירה נגד החוכר בלבד, על אף שהיה ידוע כבר שהתמנה כונס נכסים, הסבירה המבקשת שזו היתה טעות של עו"ד חיצוני.

לבקשת הצדדים קויים דיון בו למעשה חזרו הצדדים על טענותיהם. לדיון עצמו התייצב גם נציג הרוכשת, על אף שהרוכשת לא צורפה כצד להליך וטען את טענותיו.

בתום הדיון הוריתי כי אין מקום לבקשה לעיכוב ביצוע שכן ברור שהרוכשת, שהיא הניזוקה העיקרית מעיכוב הביצוע, אינה צריכה לשאת בדמי החכירה. השאלה היא האם החייב-החוכר- חייב לשאת בהם או קופת הכינוס, לפיכך לא ניתן עיכוב ביצוע והוריתי שיש לסיים את הליכי הרישום על שם הרוכשת ללא קשר לתוצאות הערעור, ועתה הזמן לתת החלטה בבר"ע לגופה.

לאחר עיון בטענות הצדדים, מסקנתי היא שהצדק עם המבקשת, לפיכך יש לתת לה רשות לערער ולקבל את הערעור לגופו. אין בהחלטה זו כדי להביא לעיכוב ביצוע הרישום על שם הרוכשת, אם זה טרם הושלם, אלא רק לקבוע שחובת תשלום דמי החכירה חלה על קופת הכינוס, גם בגין התקופה שקדמה למינוי כונס הנכסים. ואלה נימוקיי:

לטעמי, צודקת המבקשת כי יש לאבחן ולהבחין בין תשלום חובות ארנונה או חובות אחרים החלים על מחזיק במקרקעין, שלגביהם נקבע שתשלומם יחול על קופת הכינוס רק בתקופה שבה החזיק הכונס בנכס, לבין דמי חכירה וזאת מכמה סיבות:

ראשית, דמי חכירה הם חלק ממהות הנכס הממושכן ולפיכך המשכון או המשכנתא שנרשמה על הזכויות כפופה לתשלום שלהם. לבעל המשכנתא אין זכויות בנכס יותר מאשר היו לחייב הממשכן וכיוון שזכויות החייב כפופות לתשלום דמי חכירה גם זכויות בעל המשכנתא כפופות להם.

שנית, בעת מתן ההתחייבות וההסכמה לרישום המשכנתא הובהר במפורש לממשכן ולבעל המשכנתא – הבנק, כי תנאי להעברת הזכויות על שם הרוכש, בעת מימוש המשכנתא, יהיה תשלום דמי החכירה ורק היתרה לאחר תשלומם תשמש לפרעון חוב המשכנתא. דהיינו היתה הסכמה במפורש או מכללא של הבנק כי תנאי למימוש המשכנתה והעברת הזכויות לרוכש תהיה תשלום דמי החכירה כולם.

התוצאה היא איפוא שהן משום ייחודם של דמי החכירה המהווים למעשה חלק משווי המקרקעין והן בשל ההסכמות המפורשות של הצדדים, אין דינם של דמי חכירה כדין חוב ארנונה ולפיכך על כונס הנכסים לשלם אותם אף בגין התקופה שקדמה למינויו או לרישום מינויו ככונס נכסים.

באשר לאיחור לכאורה בהגשת הבר"ע, מקובל עלי ההסבר שניתן ע"י ב"כ המבקשת לפיו החלטת רשם ההוצל"פ שהועברה בפקס לא היתה קריאה ולפיכך אין לראות בה כמתחילה את מרוץ הזמן להגשת הבר"ע. באשר לאי צירופה של הרוכש, אמנם מדובר בפגם משמעותי ואולם כיוון שנציג הרוכשת התייצב לדיון והביא את דבריה של הרוכשת, ובשל כך גם לא ניתן עיכוב ביצוע וגם בהחלטה זו קבעתי כי אין בה כדי להביא לעיכוב ברישום הזכויות על שם הרוכשת, נרפא פגם זה.