מינהל מקרקעי ישראל חיפה נ' ג'בילי

פסק דין

התובעת רשומה כבעלים של 4/5 מהמקרקעין הנמצאים בשדרות בן גוריון 40 בחיפה והידועים כחלקה 18 בגוש 11112 (להלן: המקרקעין), כאשר ה 1/5 הנותרת של החלקה רשומה על שם הגב' רינה רבקה לוי. על החלקה בנויים שני בתים "הצפוני" (הקטן) בבית מס' 40 ו"הדרומי" (הגדול) בבית מספר 40א'.

ביום 12/8/09 ניתן בבית משפט השלום בחיפה (ת"א 1592/99 ו- 7705/04) פסק דין אשר נתן תוקף להסדר פשרה בין בעלי המקרקעין. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף, באופן שהגב' לוי וחליפה ירשמו כבעלים של הבית הצפוני, והתובעת תירשם כבעלים של יתרת החלקה לרבות הבית הדרומי.

התובעת טוענת כי ביום 5/10/10, בעת שעובדים מטעמה ביצוע מדידה במקרקעין על פי הוראות פסק הדין הנ"ל, נתגלה כי הנתבע פלש למקרקעין, לרבות הבית הדרומי, ביצע בו עבודות שיפוצים, כולל חלוקה לדירות ואף השכיר את הדירות לאחרים.

התובעת טוענת כי הנתבע עשה את הנ"ל כמשיג גבול, ללא זכות וללא רשות והיא עותרת להורות לו לסלק את ידו מהמקרקעין ולהשיב לה את החזקה בהם כשהם פנויים, וליתן צו מניעה קבוע שיאסור עליו לעשות במקרקעין כל שימוש.

בכתב ההגנה שהגיש התובע בעצמו טען, כי הוא מחזיק את המקרקעין מאז שנת 2002, עת שכר את המקרקעין מעו"ד יוסף לוי לצורך ניהול מסעדה, ושילם דמי שכירות בסך 1,700 $ לחודש, שנה מראש. לאחר שהחל בעבודות שיפוץ במסעדה והשקיע מאות אלפי שקלים, סירבה עיריית חיפה לתת לו רישיון עסק ואף הרסה חלק מהעבודות שביצע על פי צו הריסה. נוכח הנזקים שנגרמו לו בעקבות זאת וכדי לפצותו, עו"ד לוי הסכים שהנתבע יעשה שימוש במקרקעין למגורים, לרבות השכרה לאחרים, וזאת למשך 4 שנים מיום שיחבר את הבניין למים וחשמל, דבר אשר בוצע, לטענת הנתבע, בשנת 2011 "בערך". לצורך כך ובהמשך השקיע הנתבע בשיפוץ המקרקעין מאות אלפי שקלים. נוכח כל אלה, הסכים לפנות את המקרקעין בסוף 2015 אלא אם יקבל בחזרה את השקעותיו.

לאחר שמינה לעצמו עורך דין, הגיש הנתבע כתב הגנה מתוקן. שם טען, כי החלק במקרקעין בו הוא מחזיק שייך לגב' לוי, זכויות התובעת בחלק זה של המקרקעין לא נרשמו ולכן אין לה מעמד לתבוע אותו. ומכל מקום, זכויות התובעת על פי פסק הדין משנת 2009, אינן יכולות לגבור על זכויות קודמות שקיבל הנתבע כדין מעו"ד יוסף לוי ז"ל, אשר היה נאמן של בעלת המקרקעין בזמנו, וזאת על פי הסכם שכירות משנת 2002. לחילופין טען הנתבע, כי זכויותיו במקרקעין הן מסוג "רשות שימוש בלתי הדירה", מתוקף מקדמה על סך 100,000 ₪ ששילם לעו"ד לוי על חשבון דמי השימוש ומתוקף השקעותיו הרבות בנכס, בהסתמך על הבטחה של עו"ד יוסף לוי כי השקעותיו בנכס קנו לו זכות להחזיק בו לצמיתות ולהפוך לבעל הנכס. עוד טען הנתבע, לזכות שימוש בלתי הדירה במקרקעין מתוקף הסכמה מכללא, בשתיקה, של התובעת עצמה, אשר היתה מודעת לכך שהנתבע מחזיק בנכס במשך שנים, השקיע בו רבות והכשיר אותו למגורים, ולא עשתה מאום בעניין. לדבריו, התובעת מבקשת להתעשר על גבו שלא במשפט, בכך שהיא מנכסת לעצמה נכס משופץ פרי השקעתו וכספו, מבלי לפצותו בגין השקעה זו. לחילופין טען הנתבע, כי יש להתנות את פינויו מהנכס בהשבת השקעותיו.

הנתבע הודה כי הוא מחזיק במקרקעין ובבית הדרומי, כי ביצע בו עבודות שיפוצים נרחבות, הוא עושה בו שימוש למגורי משפחתו והשכיר חלקים ממנו למגורי לאחרים. במהלך עדותו בבית המשפט הוא אף הצביע על המקרקעין והבנין הדרומי, על גבי תשריט החלוקה שהיווה חלק מפסק הדין משנת 2009, ואישר כי הם תפוסים על ידו (ע' 10 ש' 33).

מטעם התובעת העיד מר חיים ג'יבלי, מפקח במינהל מקרקעי ישראל, ומטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו, וכן מר ג'ול איסמעאיל, שהעיד לגבי זיקתו של הנתבע למקרקעין. כמו כן הוגשה מטעם הנתבע חו"ד של השמאי וואל סלאמה לעניין עלות עבודות השיפוצים במבנה.

דיון והכרעה

הבעלות על המקרקעין

טענתו של הנתבע, בניגוד לרישום במרשם המקרקעין, כי אין לתובעת זכויות בחלק המקרקעין שתפס נותרה טענה סתמית. על פי נסח רישום שהוצג, התובעת היא בעלים של 4/5 מהמקרקעין. כלומר, אף לפני פסק הדין משנת 2009 אשר במסגרתו חולקה החלקה, היא היתה בעלים במשותף בכל חלק מהמקרקעין בשיעור של 4/5.

בפסק הדין מיום 12/8/09 (בת"א 1592/99 ו- 7705/04) אישר בית המשפט הסכם חלוקה בין הבעלים בחלקה על דרך של רישום בית משותף. באופן שכל שטח החלקה, כולל הבנין הדרומי ולמעט הבנין הצפוני, הם בבעלות בלעדית של התובעת. לפסק הדין יש תוקף מחייב גם אם טרם נרשם.

משכך, התובעת הוכיחה כי היא בעלת זכויות בעלות במקרקעין במשותף ומאז 12/8/09, היא אף בעלת זכויות ספציפיות בחלק המקרקעין אותו תופס הנתבע.

הנתבע מצידו, לא הביא כל ראיה להוכיח את טענתו כי קודם לפסק הדין הנ"ל היתה הגב' רינה לוי בעלת זכויות דווקא בחלק המקרקעין התפוס על ידו.

הזכויות במקרקעין

לבד מעדותו האישית של הנתבע, הוא לא הציג כל ראיה לכך שקיבל זכויות כלשהן במקרקעין מעו"ד יוסף לוי ז"ל. יתר על כן, הנתבע אף לא הציג כל ראיה לכך שהיתה לעו"ד יוסף לוי זכות או רשות למסור לו זכויות במקרקעין, או אף שהיה נאמן של בעלי 1/5 המקרקעין, כטענתו.

אומר כבר כעת, כי התרשמתי מעדותו של הנתבע כבלתי מהימנה. במהלך ההליכים הוא סיפק שלל גרסאות מתפתחות, אשר גילו סתירות מהותיות בקשר לעיקרי טענותיו, באופן שאינו מאפשר לבסס ממצאים עובדתיים על סמך עדותו.

בעדותו סיפר הנתבע, כי עבור שנת השכירות הראשונה נחתם בינו לבין עו"ד לוי הסכם שכירות, שלא הוגש משום שאבד לו (ע' 6 ש' 17-20). בהמשך שידרג את גרסתו וטען, לראשונה טענה חדשה, כי חתם על הסכם שכירות לשנה עם אופציה ל-5 שנים (ע' 6 ש' 30). לאחר מכן מסר גרסה שונה, כשנשאל האם בסוף השנה הראשונה המשיך לשלם דמי שכירות לעו"ד לוי, הוא השיב: "לא, השכירות הייתה על שם הבעלים הקודם, אני נכנסתי בתקופה שלו והתחלתי לעבוד הוא מכר לי את המסעדה פעילה. הוא אמר לי שבספט' נלך לעו"ד לוי ונעשה חוזה על שמך" (ע' 7 ש' 1-2).

טענתו של הנתבע כי חוזה השכירות אבד לו רובצת לפתחו, כאשר נטל הראיה להוכיח כי קיבל זכויות כלשהן במקרקעין שאינם שלו מוטל עליו. כמו כן, קשה לקבל כי אם אכן היה אי פעם חוזה כזה לא ניתן לאתר העתק שלו ואם שולמו תשלומים על פי החוזה לא ניתן לאתר אסמכתא לתשלומם, בעיקר כאשר מדובר בחוזה שנחתם מול עורך דין ובתשלומים ששולמו לעורך דין. ולא עולה מהראיות שהציג הנתבע כי עשה ניסיון כלשהו להשיג העתקי אסמכתאות כאמור.