מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישרא נ' מכלוף ואח'

ה נתבעים 1 . אלפונסו מכלוף 2 . מרגלית מכלוף 3 . גני יוחנן מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ – ניתן פסק-דין

פסק דין

מבוא ותמצית טענות הצדדים

תביעה לצו מניעה קבוע ולצו עשה.

התובע מנהל על פי דין את המקרקעין הידועים כמשק 33 במושב גני יוחנן, אשר בחלקה 12 בגוש 4621. בין התובע לנתבעת 3 נכרת חוזה שכירות הידוע גם בכינויו כ"חוזה משבצת", ובו הוגדרה מטרת השכירות כניצול שטחי המקרקעין המושכרים לצורכי חקלאות בלבד; הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית; הקמת יחידות מגורים ומבני ציבור ושימוש בהם על ידי המתיישבים החקלאיים המאוגדים בנתבעת 3 בלבד.

הנתבעים 1 ו-2 מחזיקים במקרקעין מכח היותם ברי רשות של הנתבעת 3. עובר לישיבת קדם משפט הראשונה, הגיעה הנתבעת 3, שהינה אגודה שיתופית שהנתבעים 1 ו-2 חברים בה, לפשרה עם התובע. הסכם הפשרה הוגש לתיק בית המשפט וקיבל תוקף של פסק דין ביום 2.2.09.

התובע טען בכתב תביעתו כי הנתבעים 1 ו-2 עושים שימוש בלתי חקלאי במקרקעין נשוא התביעה בכך שהציבו בהם תשעה מבנים יבילים ששימשו לטענתו למגורי עובדים זרים, ובנוסף בכך שהנתבעים הסבו שני מבני משק לשימוש כמבני מגורים ללא היתר מהתובע (ולמיטב ידיעתו אף ללא היתר כדין מרשויות התכנון והבניה).

התובע טוען כי מעשים אלה מהווים הפרת חוזה המשבצת ותנאי הרשות מכוחה הנתבעים עושים שימוש במקרקעין נשוא התביעה. לפיכך התובע עותר לקבל צו מניעה קבוע אשר יורה לנתבעים לחדול מהמשך השימושים הנ"ל (להלן "השימושים החורגים") הנעשים במקרקעין, וצו עשה המורה לנתבעים להשיב את שני המבנים שסומנו בספרות 5 ו-6 במפה שצורפה כנספח ג' לכתב התביעה, למצבם המקורי טרם הסבתם למבני מגורים.

התובע עתר לקבלת צו עשה נוסף המורה לנתבעים לסלק את המבנים היבילים שסומנו במפה שצורפה כנספח ג' לכתב התביעה במספרים 9-20, אולם משהתברר במהלך ניהול ההליך כי המבנים הנ"ל סולקו הפך סעד זה לתיאורטי והתובע ויתר עליו בסיכומיו.

טענותיהם העיקריות של הנתבעים הינן כי הם אינם עושים שימושים חורגים במקרקעין. הנתבעים הוסיפו וטענו טענה חלופית לפיה התובע הסכים בהתנהגותו לשימושים החורגים הנעשים במקרקעין, קרי שימוש במבנים למטרת מגורים. למותר לומר שמדובר בטענות עובדתיות סותרות, האסורות על-פי הוראות תקנות סדר הדין האזרחי.

דיון

כאמור, במהלך ניהול התביעה התברר כי מאז הגשת כתב התביעה ועד למועד בו נשמעו ההוכחות סולקו המבנים שסומנו בנספח ג' לכתב התביעה במספרים 9-20 מהמקרקעין, כך שנותר לברר האם השימושים שעושים הנתבעים במבנים שסומנו בספרות 5 ו-6 בנספח ג' לכתב התביעה הינם "שימושים חורגים" במובן זה שאינם כלולים בשימושים המפורטים בחוזה המשבצת כמתואר לעיל.

התובע הגיש את חוות דעתו של מר יצחק זרפשני, מודד מוסמך. מר זרפשני ביקר במקרקעין נשוא התביעה וערך מפה מצבית שצורפה כאמור כנספח ג' לכתב התביעה וכן הוגשה כראיה מטעם התובע (להלן: "נספח ג'"). בנוסף הגיש התובע את תצהירו של מר יואב ששון, סגן מנהל מחלקת הפיקוח במחוז מרכז של התובע, אשר ערך ביקורים במקרקעין נשוא התביעה. ביקורו האחרון נערך ביום 24.6.09. מר זפרשני ומר ששון העידו בפניי והותירו רושם אמין ומהימן. מר ששון העיד כי בעת ביקורו במקרקעין נשוא התביעה הבחין כי המבנים המסומנים 5 ו-6 בנספח ג' משמשים למגוריהן של בנותיו של הנתבע. מר זרפשני ומר ששון העידו בפניי כי המבנים הנ"ל מחוברים לתשתיות מים, חשמל, גז וביוב, וכי קיימים במבנים תריסים ודודי שמש. אין חולק שמדובר במאפיינים ברורים של שימוש למגורים, מאפיינים שאין להם מקום במבנה המשמש לצרכים חקלאיים. בנוסף ציין מר ששון כי ראה את בנותיו של הנתבע "תולות כביסה ושוטפות את המרפסת" במבנים הנ"ל (פרוטוקול, ע' 5, ש' 6-7; ש' 3-34; ש' 26-27). כל הסממנים המתוארים לעיל הובילו את התובע למסקנה כי המבנים המסומנים 5 ו-6 בנספח ג' משמשים למגורים.

ב"כ התובע ויתר על חקירתו של הנתבע, אשר התייצב לבדו לשם חקירה על תצהירו אף ששני הנתבעים חתמו על תצהיר עדות ראשית משותף (מהלך שמשום-מה הפך לנוהג, פסול מעיקרו). התייחסותם הקונקרטית היחידה של הנתבעים למבנים שסומנו בספרות 5 ו -6 בנספח ג' לכתב התביעה מצויה בס' 4(ד) לתצהיר אשר הוגש מטעמם. נאמר שם כי המבנים הנ"ל קיימים עשרות שנים בשטח, וכי הנתבעים רכשו אותם במצבם הנוכחי מאת קסלר יעקב וכי בשני המבנים הללו לא נעשה שימוש למגורים אלא שימוש למטרות אחסנה. ב"כ התובע התנגד בפתח ישיבת ההוכחות לשינוי חזית. נוכח העובדה כי העובדות המתוארות בסעיף 4(ד) בתצהיר הנתבעים אכן מהוות שינוי חזית, התקבלה ההתנגדות (ר' ההחלטה שניתנה בפתח ישיבת ההוכחות מיום 6/1/10, פרוטוקול ע' 3 ס' 2 להחלטה). למרות שטענתו זו של ב"כ התובע התקבלה, הוא התייחס בסיכומיו לאמור בס' 4(ד) בתצהיר הנתבעים וטען כי האמור שם אינו נכון. ב"כ התובע הפנה להסכם רכישת המקרקעין נשוא התביעה במסגרתו רכשו הנתבעים את המקרקעין מאת קסלר יעקב (נספח ג' לתצהירו של מר ששון שהוגש מטעם התובע), וטען כי המבנים 5 ו-6 אינם נזכרים בס' 3 לחוזה המפרט את המבנים שנרכשו במסגרת עסקת המכר. מכאן, לשיטת התובע, כי טענת הנתבעים לפיה רכשו את המבנים לפני למעלה משני עשורים במצבם הנוכחי אינה נכונה. לטעמי, משהתקבלה התנגדותו של ב"כ התובע לשינוי החזית הנכלל בס' 4(ד) לתצהירו של הנתבע, לא היה צורך להידרש לאמור בו במסגרת הסיכומים, אולם משהיתה התייחסות כזו אומר בקצרה כי אף אם טענתם זו של הנתבעים היתה נכונה עובדתית (מבלי שאדרש לכך), עדיין לא היה בכך כדי לסייע להגנתם. אף אם הנתבעים רכשו את המבנים 5 ו-6 במצבם הנוכחי, אין הדבר מכשיר את השימושים החורגים הנטענים שנעשים בו ללא הסכמתו של התובע. בנוסף ולמעלה מן הצורך אעיר כי טענת הנתבעים לפיה במבנים הנ"ל נעשה שימוש לצורכי אחסנה, הינה טענה שרב הנסתר בה מהגלוי. על הנתבעים היה לפרט מה בדיוק מאוחסן באותם מבנים והאם טיבו של האחסון תואם את תנאי חוזה המשבצת. כך, אם המבנים משמשים לאחסון תוצרת משקם החקלאי של הנתבעים או כלים חקלאיים, זרעים, דשנים, חומרי הדברה וכיו"ב; או שמא המאוחסן נושא אופי אחר שאין לו קשר לחקלאות ולכן מהווה שימוש במבנים החורג מהמטרות שנקבעו בחוזה המשבצת. הנתבעים בחרו שלא למסור כל גרסה פוזיטיבית שהיא לגבי תוכנו המדויק של השימוש שנעשה באותם מבנים, אף שאין כמותם לדעת אותו במדויק. במסגרת העדר גרסה כזו, גם לא הובאו כל ראיות לכך שהמבנים משמשים לאחסנה בכלל. נסיונותיו הרבים של בית המשפט לקבל גרסה פוזיטיבית לגבי השימוש שנעשה במבנים הנ"ל כשלו. ב"כ הנתבעים היטיב לחמוק ממתן תשובה קונקרטית לגבי השימושים שנעשים באותם מבנים. תשובותיו המתפתלות והחמקניות הותירו רושם רע על בית המשפט והסגירו רצון להסתיר את השימוש האמיתי שנעשה באותם מבנים:

"ש. מה היתה גירסתכם העובדתית לגבי השימושים במבנים 5 ו-6.

ת. אם נסתכל בכתב התביעה המקורי, לפני שחברי עשה הסכם...

ש. מה גירסתכם העובדתית לגבי השימושים בפועל במבנים 5 ו-6?

ת. אנחנו כפרנו באמור בכתב התביעה. אמרנו שהנתבעים עוסקים בחקלאות וגרים בשטח.

ש. זו טענה כללית. מה טענתם ספציפית לעניין השימושים במבנים 5 ו-6?

ת. שהם לא עשו ולא עושים שום שימושים חורגים במבנים.

ש. מה טענתם שהם כן עושים, ומה כתבתם בראיות שלכם בנדון?