מטה אזרחים להקמת גן לאומי "ארץ דוד" בעמק האלה ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח'

בעניין תוכניות רובע ה1, ה2 ו- ד2 בבית שמש

א. פתח דבר:

1. בפנינו ארבעה עררים אשר הוגשו ברשות, מכוח סעיף 110 (א)(2)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 (להלן: "החוק"), כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות (להלן: "החלטת הוועדה המחוזית"), מיום 25.11.13, לאשר שלוש תכניות: תוכניות מס' 0055277- 102, 0054791 -102, 102-0066951 שעניינן בתכניות דמ"ז 1 ודמ"ז 2 ברובע ה' של העיר בית שמש, ובתכנית שכונה ד2 ברובע ד בבית שמש בהתאמה (להלן: "דמ"ז 1, דמ"ז 2 ותכנית ד2"). תכניות הדמ"ז הוגש ביוזמת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ואילו תכנית ד2 הוגשה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משהב"ש").
2. שני עררים- ערר 11/14 וערר 21/14 - יוצאים בעיקרם כנגד אישור התכניות ואילו שני העררים האחרים- ערר 12/14 וערר 8/14 - יוצאים כנגד חלק מן התנאים שנקבעו לאישור התכניות.
3. כפי שיפורט להלן, לאחר שקילת מכלול ההיבטים ראינו לדחות את העררים כנגד אישור התכניות ולקבל בחלקם חלק מן העררים שעניינם בתנאים שנקבעו לאישור.
4. עסקינן בשלוש תוכניות, המשתרעות על שטח כולל בן כ- 3000 דונם, בדרום תחום השיפוט של בית שמש, ואשר נועדו לאפשר את המשך פיתוח העיר מדרום לנחל ירמות לשם הקמתן של שכונות שונות. תכניות הדמ"ז נועדו לאפשר את הקמת שכונה ה' ואילו תכנית ד2 היא תכנית לאחת משכונות רובע ד'. שטח התכניות הינו חלק ממתחם המיועד בעיקרו למגורים במסגרת תוכנית בש / 200, היא תוכנית המתאר המקומית לבית שמש המורחבת.
5. במסגרת התוכניות מתוכננת הקמתן של כ- 7000 יחידות דיור, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, פארק עירוני, ואתר עתיקות. עוד מתוות התוכניות כבישים פנימיים ומייעדת שטחים לשטחים ציבוריים פתוחים מסוגים שונים וכן לגן לאומי.
6. אנו סבורים כי מדובר בתוכניות התואמות את יעוד השטח ברובד התכנון הארצי, המחוזי והמקומי, ואשר נועדו ליתן מענה לתוספת שכונות מגורים חדשות לעיר ולצורך הציבורי הדוחק בתוספת יחידות דיור.
7. התוכניות, אשר נערכו לאחר עבודה תכנונית מקיפה, נותנות מענה להיבטי התכנון השונים: ובכלל זה להיבטי התחבורה ולהיבטי השמירה על ערכי הטבע והנוף בתחומן. כן מתוכננים במסגרתן שטחים למבני ציבור, אשר יש בהם כדי ליתן מענה למגוון האוכלוסיות אשר עשוי לאכלס את יחידות הדיור בתכנית. כל זאת, בהתחשב בנתוני שטח התוכניות והמגבלות הקיימות בו, ובכללם מגבלות גיאולוגיות וארכיאולוגיות. התוכניות מאפשרות יצירת מרחב עירוני ראוי המשכי לקיים, תוך הטמעת ערכי הסביבה והארכיאולוגיה בין היתר באמצעות יעוד שטח לגן לאומי ותוך פיתוח תשתית ציבורית הולמת. זאת, כחלק מרצף שכונות המממשות את תוכנית המתאר בש /200, אשר התוכניות נשוא הערר הינן אך חלק מהן.
8. איננו סבורים כי נפל בתוכניות פגם, אשר יש בו כדי להצדיק את החזרת הליכי תכנונן לאחור. יחד עם זאת, בחלק מן הנושאים קיבלנו את העררים וערכנו שינויים בהחלטה לאשר את התכניות.
9. לאור ריבוי הטיעונים והיקפם, נתייחס לטענות שהועלו בערר אגב מתן ההחלטה בכל נושא ונושא. בטרם ניכנס לעובי הקורה, ראוי לעמוד על הרקע התכנוני הרלבנטי לתוכנית.

ב.  רקע תכנוני:

יעוד שטח התוכנית על פי תוכניות המתאר הארציות והמחוזית ותאור התכניות:

10. עסקינן בשלוש תכניות בתחום רמת בית שמש בדרום בית שמש מדרום לנחל ירמות.
11. תכנית דמ"ז 1 ותכנית דמ"ז 2, אשר הוגשו על ידי רמ"י, עניינן בשתי חטיבות קרקע בשטח כולל של כ- 2,244 דונם בדרום מזרח בית שמש, מדרום לדרך 6 וממערב לדרך 10, שהינן דרכים מקומיות. תכנית דמ"ז 2 מצוייה ממערב לתכנית דמ"ז 1. תכנית דמ"ז 1 גובלת באתר הארכיאולוגי "חירבת בית נטיף" ואילו תכנית דמ"ז 2 כוללת אותו ומייעדת אותו במסגרתה לגן לאומי. 
12. תכנית ד2 חלה על חטיבת שטח בת כ- 780 דונם בתחום רובע ד' של העיר בית שמש והינה אחת מתוך מספר שכונות המתוכננות במסגרת רובע ד'. התכנית גובלת ממערב בכביש 38. מצפונה מצוי נחל ירמות והכניסה לרמת בית שמש, מדרום מזרח לתכנית מצוי תל ירמות, ומדרום לה מתוכננות השכונות ד1 ו-ד4. אין רציפות טריטוריאלית בין תכניות הדמ"ז לבין תכנית רובע ד2 לאור מיקומן השונה: תכניות הדמ"ז במזרח בין כביש 10 לכביש 5 ואילו תכניות רובע ד2 במערב בין כביש 38 לכביש 5 (תכנית רובע ד2 ממוקמת צפון מערבית לתכניות הדמ"ז).