מורבאי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין:

עניינו של ערר זה הוא בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) שלא להתיר לגב' ציפורה מורבאי (להלן – העוררת) חישוב ליניארי מוטב בגין מכירת דירת המגורים שבבעלותה לחברת ב.ר.ברל נכסים בע"מ (להלן – החברה).

לעמדת המשיב, מכירת דירת המגורים שבבעלות העוררת, שברח' הרצל בנהרייה (להלן – הנכס) לחברה, מהווה מכירה לקרוב, כלשון סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – החוק). לגישתו, החברה היא איגוד שבשליטת העוררת, וזאת מהטעם כי היא מחזיקה ב-50% מערך מניות החברה, ובד בבד ממשיכה לנהל את החברה באמצעות אחיינה, שרון וייס. לעומתו, גורסת העוררת כי החברה אינה בשליטתה, הואיל והיא אינה מחזיקה ברוב המניות ואינה בעלת יכולת לנהל את החברה. על כן, אין מדובר במכירה לקרוב והיא זכאית לחישוב ליניארי מוטב, כלשון סעיף 48א(ב2) לחוק.

פתח דבר:

1.העוררת ושני אחייניה, שרון וייס ואלון וייס (להלן יקראו יחדיו – האחיינים), קיבלו בירושה מהוריה של העוררת מספר נכסים, וביניהם הנכס מושא הערר. הנכסים הושכרו לאורך השנים למטרות מגורים ולמטרות עסקיות, מבלי שההכנסות מהשכרתם דווחו לרשויות המס.

מרבית הנכסים נוהלו על-ידי אחד האחיינים, שרון וייס, וההכנסות התחלקו בין העוררת לאחיינים לפי חלקם בנכסים על-פי צוואת אימה של העוררת. אין מחלוקת כי בין העוררת לאחיינים שררו יחסי אמון מלא.

2.על-פי הודעת העוררת תחת אזהרה מיום 8.9.2014 (ראו נספח ג' לתצהיר המשיב, מוצג מש/1), הנכס מושא הערר רשום על שמה במלואו, אף כי לפי צוואת אמה הנכס אמור להתחלק באופן שווה בינה לבין שני האחיינים (50% לעוררת ו-50% לאחיינים יחד). עוד טענה העוררת בהודעתה הנ"ל תחת אזהרה, כי על-פי צוואת אמה לא ניתן היה לבצע שינוי ברישום בנכס, לרבות מכירתו, במשך חמש שנים מיום פטירתה, בשנת 2007. יובהר, כי צוואת האם לא הוצגה בפני ועדת הערר. כך או כך, טענת העוררת הינה כי הנכס היה רשום במלואו על שמה אף כי לפי צוואת אמה היה אמור להיות רשום חציו על שמה והחצי השני על שם שני אחייניה, באופן שכל אחד מהם ירשם כבעלים של רבע מהנכס.

3.ברקע הדברים יצוין, כי בשנת 2014 פתחו רשויות המס בהליכי חקירה פליליים בחשד לעבירות מרמה לפי סעיף 220 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], עקב אי-דיווח הכנסות משכר דירה בין השנים 2013-2008. במסגרת הליכים אלו נגבו עדויותיהם של העוררת, האחיינים ורו"ח אריה אמר (נספחים ג'-ט' לתצהיר המשיב – מוצג מש/1). בסיומם של הליכי החקירה הפלילית פנתה העוררת לרשות המיסים בבקשה להמיר את ההליך הפלילי בכופר ונענתה בחיוב (ראו נספח ח' למוצג מש/1).

4.בשנת 2014 פנו העוררת והאחיינים לרו"ח אמר בבקשה להקים חברה לצורך העברת הבעלות בנכס מהעוררת אל החברה, על מנת ליזום בהמשך פרויקט בנייה בנכס (ראו הודעת רו"ח אמר – נספח ט' למוצג מש/1).

החברה הוקמה ביום 26.5.14 ובמשך כשנתיים מיום הקמתה, הייתה העוררת בעלת המניות והדירקטורית היחידה בחברה.

5.ביום 31.10.16 העבירה העוררת, ללא תמורה, 50% מהון מניותיה בחברה לשני אחייניה, בחלקים שווים, כך שכל אחד מהאחיינים מחזיק ב-25% ממניות החברה (ראו נספח ד' לתצהירו של שרון וייס, מוצג ע/3). האחיינים נרשמו כבעלי מניות בחברה ביום 13.11.16.

6.ביום 1.1.17 התקיימה ישיבת דירקטוריון החברה, במסגרתה התפטרה העוררת מדירקטוריון החברה, וזכות החתימה בחברה הועברה לשרון וייס לבדו בתוספת חותמת החברה (נספחים ב' ו-ג' למוצג ע/3).

7.ביום 3.9.17 העבירה העוררת לחברה את מלוא זכויות הבעלות בנכס בתמורה לסך של 4.6 מיליון ₪ (ראו חוזה המכר – נספח א' למוצג מש/1). עסקה זו דווחה למשיב ביום 3.10.17.

לא למותר לציין, כי לא ניתן הסבר על ידי העוררת, אם אמנם על פי צוואת אמה ירשו האחיינים מחצית מהנכס – מדוע הוסכם כי החברה תשלם לה תמורה בגין מלוא הנכס ולא כפי חלקה בנכס על פי הצוואה.