מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון

השופט ע' פוגלמן:

           האם מוסמכת ועדת הערר לתכנון ובנייה – פיצויים והיטלי השבחה להביא במניין שיקוליה שיקולים הנוגעים לגביית מס ביתר. זו השאלה המתעוררת בהליך שלפנינו.

העובדות וההליכים הקודמים

1. ואלו בתמצית העובדות הצריכות לענייננו. המבקש הוא הבעלים של מקרקעין בהוד השרון שעליהם הוחלו במרוצת השנים שתי תכניות משביחות: תכנית מתאר מקומית הר/1200 שפורסמה למתן תוקף ביום 29.5.2003 (להלן: תכנית המתאר) ותכנית מפורטת הר/מק/1200/א שפורסמה למתן תוקף ביום 16.6.2008 (להלן: התכנית המפורטת). בשנת 2005, לאחר אישור תכנית המתאר, נערכה שומה מכרעת בטרם מימוש זכויות כמשמעותו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה; התוספת השלישית) על ידי השמאי המכריע רן וירניק (להלן: שומת וירניק או וירניק). וירניק קבע בשומתו – שהפכה לחלוטה – כי על המבקש לשלם היטל השבחה בסך 2,414,000 ש"ח ששולם במלואו. בשנת 2010, לאחר אישורה של התכנית המפורטת נערכה שומה מכרעת נוספת בטרם מימוש זכויות על ידי השמאי המכריע יצחק ברמן (להלן: שומת ברמן; ברמן). ברמן מצא כי על המבקש לשלם היטל השבחה נוסף בסך 1,164,000 ש"ח.

2. הנה כי כן, בשתי השומות נדרשו השמאים להעריך את שווי הקרקע באותה נקודת זמן תכנונית – לאחר אישור תכנית המתאר וטרם אישור התכנית המפורטת. בשומת וירניק הייתה נקודת זמן זו "המצב החדש". בשומת ברמן הייתה נקודת הזמן האמורה "המצב הקודם" כלומר, הנקודה אשר החל ממנה יש להעריך את שווי הקרקע. ואולם, הגם שמדובר במצב תכנוני זהה, העריך כל אחד מהשמאים את שווי הקרקע בדרך שונה. וירניק סבר כי יש להעריך את שווי הקרקע על בסיס שני משתנים בלבד שיש להכפילם זה בזה: מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה וערכה המשוער של כל יחידת דיור. לעומתו, ברמן סבר כי יש להתחשב בשני משתנים נוספים על אלה שבהם התחשב וירניק: מקדם הפחתה בגין גודל ומקדם הפחתה בגין הימצאותו של דייר מוגן בקרקע בשיעורים של 0.891 ו-0.95, בהתאמה (להלן: מקדמי ההפחתה). תחשיב זה הוא שהוביל את ברמן להעמיד את היטל ההשבחה על 1,164,000 ש"ח, כאמור לעיל.

3. המבקש לא הסכין עם שומת ברמן והגיש ערר לוועדת ערר לתכנון ולבניה-פיצויים והיטלי השבחה של מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר). לטענתו, ברמן היה צריך לקבוע את ערך הקרקע במצב הקודם בשומתו על פי אותו תחשיב שערך וירניק, בלי להתחשב במקדמי ההפחתה. לטענת המבקש, הפער בין שני התחשיבים מביא לכך שנגבה ממנו היטל השבחה ביתר. כך, אם וירניק היה מביא בחשבון את מקדמי ההפחתה שבהם התחשב ברמן לצורך קביעת שווי הקרקע במצב החדש בשומתו, היה ערך הקרקע במצב החדש נמוך מכפי שנקבע. כתוצאה מכך היה קטן הפער בין שווי הקרקע במצב הקודם לבין שווי הקרקע במצב החדש ובהתאמה היה קטן גם סכום היטל ההשבחה שנקבע בשומת וירניק. ואולם, וירניק לא התחשב במקדמי ההפחתה כאמור וכתוצאה מכך גדל היטל ההשבחה בהשוואה למצב שבו אלה כן היו נלקחים בחשבון. בדומה לכך, העובדה שברמן התחשב במקדמי ההפחתה כדי לקבוע את ערך הקרקע במצב הקודם בשומתו הביאה לכך שערך הקרקע במצב הקודם היה נמוך מכפי שיכול היה להיות לו היה נוהג ברמן כמו וירניק ולא מתחשב במקדמי ההפחתה לקביעת שווי הקרקע במצב החדש. עקב כך, גם בשומת ברמן גדל הפער בין שווי הקרקע במצב הקודם לבין שווי הקרקע במצב החדש, ופעם נוספת גדל היטל ההשבחה בהשוואה למצב שבו היו שני השמאים נוקטים באותו תחשיב. לחלופין טען המבקש כי ברמן היה צריך לקבוע את ערך הקרקע במצב הקודם רק בהתחשב במקדם ההפחתה בגין גודל מבלי להתחשב במקדם ההפחתה בגין דייר מוגן.

4. ביום 13.3.2012 ביקשה ועדת הערר את התייחסותו של ברמן להבדל בין התחשיב שאימץ בשומתו לבין התחשיב ששימש את וירניק. במסמך מיום 24.10.2012 השיב ברמן כי שומתו נערכה על פי מיטב שיקול דעתו המקצועי. ברמן עמד על השיקולים השמאיים שהביאו אותו למסקנה כי יש להתחשב במקדמי ההפחתה הן במצב הקודם, הן במצב החדש; ועל הנימוקים שבגינם קבע את מקדמי ההפחתה בשיעור שנקבעו. עוד הדגיש ברמן כי המבקש עצמו טען בשומתו שיש להתחשב במקדמי ההפחתה האמורים (בשיעור שונה), אך סבר כי את מקדם ההפחתה בגין קיומו של דייר מוגן בקרקע יש להביא בחשבון רק במצב החדש. ברמן סבר שאין לקבל גישה זו שכן הדייר המוגן נכח בקרקע גם במצב הקודם וכבר אז היה בבחינת גורם העלול לעכב את אפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית. בצד ההבהרות האמורות ציין ברמן כי:

 "אין להתכחש לעובדה כי [...] נגרם עוול מסוים למבקש, לאור העובדה שבשומת וירניק לא הובאה הפחתה במצב החדש של תכנית הר/1200 [תכנית המתאר – ע.פ.] [...] ואילו בהחלטתי נעשתה הפחתה במצב קודם זה, כך שבאופן מעשי יביא הדבר לידי תשלום בכפל של חלק מסויים מתשלום היטל ההשבחה ע"י המבקש. ברם, שיקול כזה של מאזן התשלומים הכולל של היטל השבחה ע"י המבקש הינו במקרה ספציפי זה [...] שיקול זר ואקסוגני למערכת השיקולים שעל שמאי מכריע לשקול [...] ולפיכך לעניות דעתי לא ניתן היה לפעול באופן שונה".

5. ביום 12.12.2012 ניתנה החלטת ועדת הערר. הוועדה קבעה כי לא נפל פגם המצדיק את התערבותה בשומת ברמן, לרבות סטייתו משומת וירניק; וכי לפיכך הערכים שנקבעו בשומת ברמן יוותרו על כנם. עם זאת, הוועדה קבעה כי "לו יחוייב העורר בתשלום מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת הנוכחית - הרי שיביא הדבר לכפל חיוב לגבי חלק מרכיבי היטל ההשבחה". הוועדה סברה כי אין מדובר בשיקול זר או חיצוני לשומה אלא בשיקול רלוונטי שהיה על ברמן להתחשב בו בדרך של קיזוז הסכום העודף מסך היטל ההשבחה שנקבע בשומה. לפיכך הורתה הוועדה כי: