מאיר נ' שוהם

פסק דין

לפני תביעת התובע לסילוק ידה של הנתבעת ממקרקעין הנכללים, לטענתו, בשטח נחלה שהוא בעל הזכויות בה. במוקד התביעה ניצב סכסוך ביחס לגבול בין שתי נחלות גובלות במושב כפר ברוך.

רקע:

1.ביום 6.12.05 רכש התובע את הזכויות בנחלה מס' 78 בכפר ברוך (להלן – נחלה 78). הרכישה נעשתה במסגרת הליך פשיטת רגל של בעלי הזכויות הקודמים בנחלה, בני-הזוג משה (ז"ל) ומלכה סגלוביץ (להלן – סגלוביץ), ובאמצעות הנאמן על נכסיהם בהליך הפש"ר. עפ"י ההסכם, בני הזוג סגלוביץ היו באותה עת המחזיקים וזכאים להירשם כבעלי זכויות חכירה בנחלה 78 הידועה ורשומה במרשם המקרקעין כחלקה 27 בגוש 17275. זכויותיהם בנחלה נמכרו לתובע בתמורה לסך 255,000$. הסכם הרכישה אושר על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בהליך פשיטת הרגל של סגלוביץ (פש"ר 85/93).

2.המקרקעין הנ"ל רשומים במרשם המקרקעין בבעלות הקרן הקיימת לישראל. אין חולק כי התובע איננו רשום במרשם המקרקעין כבעל זכות כלשהי במקרקעין האמורים, ומעמדו בהם הוא של בר-רשות אל מול בעלי המקרקעין (אישור מנהל מקרקעי ישראל בדבר רישום התובע ואשתו ברישומי המנהל כברי-רשות בנחלה 78 בכפר ברוך, צורף כנספח א' לתצהיר התובע).

3.הנתבעת היא המחזיקה בנחלה מס' 79 בכפר ברוך, המצויה בחלקה 28 בגוש 17275 (להלן – נחלה 79). זכויות החכירה בחלקה 28 רשומות במרשם המקרקעין על שמו של בעלה המנוח של הנתבעת, מר מרדכי שהם (להן – שהם). עפ"י הראיות שצורפו, שהם רכש את הזכויות במקרקעין מבעליהם הקודם, אליעזר רחמן (להלן – רחמן), אשר היה בעל זכות חכירה בהם מכוח הסכם חכירה בינו לבין הקרן הקיימת לישראל מיום 22.10.1941. הסכם הרכישה בין רחמן לשהם לא צורף, והתמונה באשר למועד בו רכש שהם את הנחלה איננה לחלוטין ברורה; לטענת הנתבעת שהם רכש את הנחלה בשנת 1947, ואילו מהעתק שטר העברת זכויות החכירה מרחמן לשהם (צורף כנספח ד' לנספחי הנתבעת) עולה ששטר העברת הזכויות נחתם בשנת 1965.

4.נחלה 78 ונחלה 79 הן נחלות גובלות. בין הצדדים מחלוקת באשר לגבול בין שתי הנחלות. המחלוקת מתמקדת בשני אזורים. האזור האחד מצוי בחלק המערבי של נחלה 79 (נחלת שהם/הנתבעת), הוא משתרע על שטח של כדונם שצורתו צורת מלבן וכיום נטועים בו זיתים (להלן – השטח המערבי). האזור השני הוא שטח המצוי בחלק הדרומי של הנחלות, באזור הסמוך לבתי המגורים המצויים בהן ולדרך הגובלת בהן, והוא ריק בעיקרו למעט מספר עצים צעירים וערימת ברזלים/גרוטאות (להלן – השטח הדרומי). כל אחד מהצדדים טוען כי השטחים האמורים שייכים לנחלתו הוא.

5.לטענת התובע, במהלך שנת 2008 שתלה הנתבעת או מי מטעמה עצי זית לאורך השטח המערבי, ובכך פלשה לשטח נחלתו. כן נטען כי בהמשך לכך הקימה הנתבעת או מי מטעמה גדר לאורך השטח הדרומי, תוך פלישה לתחום נחלתו. מעשים אלה היוו את הרקע להגשת התביעה דנן. כפי שיפורט בהמשך, הנתבעת איננה כופרת בשתילת העצים והקמת הגדר, אך לטענתה מדובר בשטחים המצויים בשטח נחלה 79 ובחזקתה במשך שנים ארוכות, ובהקשר זה טוענת הנתבעת הן טענת התיישנות והן טענות לגוף העניין בדבר זכויותיה בשטחים הנ"ל.

6.בטרם אפנה לדון במחלוקות בין הצדדים, אציין, כי כפי שעולה מהמפורט לעיל, אף אחד מהצדדים שבפני איננו בעל הזכויות הרשום במקרקעין, שהינם מקרקעין מוסדרים. בעניין זה הגישה הנתבעת בתחילת ההליך בקשה לסילוק התביעה על הסף, בטענה בין היתר כי לתובע אין מעמד לתבוע סילוק יד מהמקרקעין. הבקשה נדחתה בהחלטת כב' סגן נשיא יוסף בן-חמו, נוכח האישור שצירף התובע מממ"י לפיו התובע רשום במנהל כבר רשות במקרקעין, ומשהטענה בדבר היעדר זכויות רשומות במקרקעין נכונה אף לגבי הנתבעת. מאחר שבסיכומי הנתבעת שבה ונזכרת בין השיטין הטענה בדבר היעדר זכויות רשומות לתובע, אציין כי אין בעובדה זו כשלעצמה להוות מחסום להגשה תביעה מהסוג שבפני, שעילתה עומדת גם למי שמחזיק במקרקעין כבר רשות של בעליהם (לעניין זה ראו: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433, 436).

טענת ההתיישנות:

7.הנתבעת טוענת כי תביעת התובע התיישנה ולפיכך יש לדחותה. הטענה בעניין זה הועלתה בתחילת ההליך במסגרת בקשה נפרדת, ונדחתה לאותו שלב בשל הצורך לשמוע לגביה ראיות.

8.לטענת הנתבעת, היא חליפתם של בעלה המנוח ושל רחמן אשר רכש את הזכויות בחלקה 28 עוד בשנת 1941, ויש למנות את תקופת ההתיישנות באופן מצטבר לתקופות בהן החזיקו קודמיה בנחלה כך שתחילת החזקה הינה בשנת 1941 (עת רכש רחמן את זכויותיו) או לכל הפחות ב-28.12.1943 (מועד עריכת ההסדר ורישום זכויותיו של רחמן במרשם המקרקעין). בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, חלפו יותר מ- 26 שנים מאז תחילת החזקה ועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף. לטענתה, עומדת לה בנסיבות אלה טענת התיישנות בהתאם לסעיף 159(ב) סייפא לחוק המקרקעין, אף שמדובר במקרקעין מוסדרים, שכן ההתיישנות התגבשה עובר למועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף.

9.בטרם אדרש לטענות הנתבעת לעניין ההתיישנות, יש להעיר כי ספק רב אם הבסיס הנורמטיבי הרלוונטי לטענת התיישנות בענייננו הוא סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. זאת, מאחר שזכותו הנטענת של התובע במקרקעין נשוא התביעה איננה זכות רשומה במקרקעין מוסדרים, אלא כאמור מדובר במעמד של בר רשות, דבר המשליך על סיווג התביעה לצרכי התיישנות (ראו: רע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין (פורסם במאגרים); ע"א 11422/04 עז' המנוח זועבי נ' ממ"י (פורסם במאגרים)). אולם, משטענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת התבססה על סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ועל חלוף תקופת ההתיישנות עד למועד כניסת חוק המקרקעין לתוקף, אינני רואה להידרש לעניין זה ביוזמתי, ואבחן את טענות הנתבעת כפי שנטענו לגופן. אוסיף כי מכל מקום, נוכח מסקנתי להלן באשר לאי-הוכחת יסוד החזקה הנוגדת, אין בעניין זה של מניין השנים הרלוונטיות לטענת ההתיישנות, כדי לשנות מהמסקנה הסופית.

10.לגופן של טענות הנתבעת, סבורני כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שהועלתה משלא הוכחו יסודתיה.

11.ראשית, אף אם אצא מנקודת הנחה כי הנתבעת רשאית להסתמך לצורך טענת ההתיישנות על החזקה של קודמיה לרבות רחמן, לא חלפה בענייננו תקופת ההתיישנות לפי המסלול הסטטוטורי עליו מסתמכת הנתבעת בטענותיה. בכל הקשור לתקופה שלפני הסדר המקרקעין (שלפי העולה מנסח הטאבו נרשם ביום 28.12.1943), הרי שתקופה זו איננה נמנית לצורך התיישנות, אלא ההתיישנות נמנית מיום הרישום בלבד (ראו: ע"א 65/64 שבלי ואח' נ' מ"י, פ"ד יח(4) 766; ע"א 547/74 חטיב נ' מ"י, פ"ד ל(2) 440). באשר לתקופה מאז רישום ההסדר ועד למועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, הרי שנוכח מועד רישום ההסדר בענייננו, ולאור הוראת סעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, זו עומדת בענייננו על 30 שנים (לרבות 5 השנים אשר אינן נמנות לגבי חזקה במקרקעין שתחילתה לאחר 1.3.1943), ותקופה זו לא חלפה עד ליום כניסת חוק המקרקעין לתוקף (ראו: ע"א 162/87 אמארה ואח' נ' יוסף ואח', פ"ד מה(5) 533, עמ' 550; ע"א (נצ') 2/81 קונס בע"מ נ' שושני, פ"מ תשמ"ג, חלק ראשון, עמ' 361).

12.שנית, הנתבעת לא הוכיחה כי היא וקודמיה החזיקו במקרקעין הספציפיים שבמחלוקת במשך התקופה הנטענת על-ידה. עצם הטענה כי רחמן, ולאחריו שהם והנתבעת עצמה, החזיקו בפועל בנחלה אין בה די, שהרי קיימת מחלוקת בדבר הגבולות של הנחלה בנקודות העומדות לדיון. יש לבחון, איפוא, האם הוצגו ראיות המלמדות על חזקה בפועל בשטחים הספציפיים שבמחלוקת במשך התקופה הנטענת ע"י הנתבעת. התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

אשר לשטח המערבי; בעניין זה לא הובאו כל ראיות של ממש. העדות היחידה שנשמעה מטעם הנתבעת היא עדותו של בנה, דרור שהם (להלן – דרור), וזאת לאחר שתצהיר שהוגש מטעם הנתבעת הוצא מהתיק מהסכמה (תוך הותרת הנספחים בלבד כראיות), משהסתבר כי אין ביכולתה של הנתבעת להשיב לשאלות כלשהן שהופנו אליה בחקירה נגדית בעניין המידע הכלול בתצהיר. תצהיר של גב' סגלוביץ שהוגש תחילה מטעם הנתבעת הוצא אף הוא מהתיק לאחר שזו לא התייצבה לדיון ההוכחות. עפ"י האמור בתצהירו של דרור, הגבול בין שתי הנחלות לא השתנה מאז 1943 ועד היום, באופן ששני השטחים שבמחלוקת הינם בשטח נחלה 79, ומשך כל השנים היתה גדר בין שתי הנחלות. לא ניתן לקבל עדות זו כבסיס עובדתי לטענה בדבר חזקה של הנתבעת או קודמיה בשטח המערבי בתקופה שלגביה נטענה ההתיישנות בענייננו. ראשית, ברי כי דרור לא יכול להעיד מידע אישי על התרחשויות שאירועו במרבית התקופה לגביה נטענת ההתיישנות; לפי עדותו, הוא היה כבן 16 בשנת 1973 (עמ' 20, ש' 17), ונוכח גילו הרי שעדותו באשר לגבולות והחזקה בשטח במרבית השנים לגביהן נטענה טענת ההתיישנות בתצהירו איננה יכולה לעמוד. שנית, לא הוצגו ראיות אובייקטיביות כלשהן באשר למצב וחזקה בשטח המערבי בתקופה הנטענת, כגון צילומים משנים עברו, ואף לא עדויות של גורמים כלשהם, כגון של חברי המושב, באשר למצב השימוש בפועל בשטח במהלך השנים. שלישית, הטענה לפיה לא חל כל שינוי בגבולות החזקה משנת 1943 ועד היום, נסתרת מתוך טענות ההגנה עצמן (כפי שהועלו ביחס לגוף המחלוקת בדבר הגבולות), לפיהן בשנת 1973 נערך הסכם בין שהם לבין סגלוביץ, שעיקרו "תיקון גבולות" בין החלקות בשטח המערבי (העתק חלקי של ההסכם צורף כנספח ה' לנספחי הנתבעת, ונתייחס אליו לגופו בהמשך הדברים). עפ"י הוראות ההסכם הנ"ל, סגלוביץ העביר במסגרתו את הזכויות ואת החזקה בשטח המערבי לידי בעלה המנוח של הנתבעת (סעיף 1א' להסכם). נוסח ההסכם, וטענות הנתבעת בקשר אליו, אינם מתיישבים עם הטענה כי משפחת הנתבעת החזיקה בשטח האמור משך שנים ארוכות עוד לפני עריכת ההסכם, וכי לא חל כל שינוי בשטח הנחלה מאז 1943, ולמעשה סותרים אותה.

אשר לשטח הדרומי; אף כאן לא הובאו ראיות מספיקות להוכחת החזקה בפועל בשטח האמור מצד משפחת הנתבעת או בעל הזכויות הקודם משך התקופה לגביה נטענה התיישנות. האמור לעיל בדבר דלות הראיות שהוצגו לחזקה בשטח במהלך השנים הרלוונטיות נכון אף ביחס לשטח זה. הראיה הנוספת שהוצגה בעניין זה הינה תמונות של עמודי ברזל, הנחזים להיות ישנים, אשר מצויים באזור השטח הדרומי לצד הגדר שהוקמה ע"י הנתבעת בשנת 2008 (נספחים C1, ו- C2 לתצהיר דרור). התובע העיד כי ראה את עמודי הברזל בעת שהגיע לראשונה לראות את הנחלה (עמ' 17, ש' 1-4). דרור העיד כי מדובר בעמודים שתמכו בגדר שהיתה במקום בעבר וכי הוא זוכר אותם מאז ילדותו (סעיפים 11 ו-12 לתצהיר דרור; עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 9). בנסיבות אלה ניתן לקבוע, כי בשלב כלשהו בעבר הוצבה גדר בשטח הדרומי, ברם אין בעדותו של דרור כדי להוות בסיס ראייתי לקביעת מצב החזקה בשטח זה בשנים לגביהן אין הוא יכול להעיד (נוכח גילו), שהן מרבית השנים הרלוונטיות לתקופת ההתיישנות כפי שנטענה ע"י הנתבעת.

13.שלישית, ומכל מקום, אף אם היתה מוכחת חזקה בפועל משך כל התקופה הנטענת, לא הוכח התנאי הנוסף הנדרש להעמדת טענת התיישנות במקרקעין, והוא כי מדובר היה בחזקה נוגדת. כידוע, חזקה רבת שנים איננה מצמיחה כשלעצמה טענת התיישנות במקרקעין, אלא יש להוכיח את טיב החזקה מבחינת היותה חזקה נוגדת. משמעות התנאי הוא כי החזקה בשטח נעשתה באופן הנוגד את אינטרס הבעלים, תוך התרסה של המחזיק נגד זכויות הבעלים ולא מכוח זכויותיו והסכמתו של האחרון. כן יש להראות כי החזקה בשטח נעשתה בשל טענה לזכות בעלות של המחזיק - הנתבע. בענייננו, אף אם אניח כי היתה חזקה בשטח מצד משפחת הנתבעת וקודמה בשטחים שבמחלוקת, לא הוכח כלל ועיקר מהותה וטיבה של אותה חזקה, שהינה שאלה שיש להביא לגביה ראיות באופן שיאפשר לקבוע את מהות החזקה על רקע מכלול הנסיבות הרלוונטיות ובכלל זה היחסים בין המחזיק לבעלים (ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד ואח', פ"ד נג(5) 721). בענייננו, לא הובאו ראיות התומכות בטענות הנתבעת בהקשר זה, ואילו הראיות שהוצגו תומכות לכאורה במסקנה הפוכה לזו הנטענת ע"י הנתבעת. כך, בכל הקשור לשטח המערבי, הרי שמתוך ההסכם שנערך בין הצדדים בשנת 1973 (נספח ה' לעיל) ניתן ללמוד כי שהם הכיר בזכויות סגלוביץ בשטח האמור ובהיותו חלק מנחלה 78, כי עד לעריכת ההסכם היתה החזקה בשטח זה בידי סגלוביץ וכי השינוי בחזקה היה בהסכמת סגלוביץ. לעניין זה צויין בהסכם כי "שוהם מבקש לקבל דונם אחד מחלקת סגלוביץ..."; "סגלוביץ מתחייב בזה למכור לשהם ולמסור את החזקה בדונם אחד של קרקע חקלאית ושוהם מחוייב לקנות מסגלוביץ ולקבל את החזקה בדונם זה..." ו- "הדונם יתווסף לחלק שהם על-ידי הזזת קו הגבול ...". האמור בהסכם איננו מתיישב עם הטענה לפיה שהם החזיק בשטח המערבי משך כל התקופה הנטענת בחזקה נוגדת לסגלוביץ.

14.אשר לשטח הדרומי, אף אם אניח כי היתה במקום גדר במשך התקופה לגביה נטענה התיישנות (דבר שלא הוכח), סבורני כי בהיעדר עדותם של הנוגעים בדבר, הנתבעת מצד אחד וגב' סגלוביץ מצד שני, ובהיעדר ראיות מספיקות אחרות, אין בפני די ראיות כדי להעריך את משמעות "שתיקת" סגלוביץ בהקשר זה. בהתאם לפסיקה, שתיקה כנגד חזקה במקרקעין עשויה להתפרש בדרכים שונות, לרבות כמתן רשות מכללא לשימוש שחזקה מכוחה איננה מהווה חזקה נוגדת מצד המשתמש (ע"א 2510/98 לעיל). לעניין זה יש רלוונטיות למכלול נסיבות המקרה ובכלל זה נתונים אודות מערכת היחסים בין הצדדים, המשמעות הפרקטית שהיתה לשטח, קיום מודעות בדבר הזכויות בשטח המריבה (ובפרט נוכח המורכבות ביחס לגבולות הנחלות בענייננו, כפי שיפורט בהמשך), וכיוצ"ב. כאמור לעיל, לא הובאו ראיות מטעם הנתבעת בהקשר זה, ובנסיבות אלה לא הוכחה טענתה כי החזיקה בשטח חזקה נוגדת. יצוין כי הנתבעת טוענת כי במהלך הדיונים בתוכנית המתאר של כפר ברוך בסוף שנות ה-80, הודיע סגלוביץ לרשויות כי הוא מסכים שהשטח הדרומי ייכלל בנחלה 79. לעניין זה מסתמכת הנתבעת על מכתב בכתב יד, הנחזה להיות חתום ע"י סגלוביץ, מיום 20.9.89 (נספח יב לנספחי הנתבעת), בו מתייחס סגלוביץ להסכם שנערך בעבר בין הצדדים ולכך שהוסכם במסגרתו שמשפחת הנתבעת תקבל חלק מנחלה 78. כפי שיצויין בהמשך, מסקנתי היא כי מכתב זה מתייחס לחלק המערבי, ולא לחלק הדרומי. ברם לעניין טענת התיישנות יש להעיר, כי ספק אם טענתה העובדתית של הנתבעת בדבר הסכמות עם סגלוביץ, מתיישבת עם הטענה לחזקה נוגדת מצידה בשטח זה.