מאיר ויין רייק ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח'

פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה ביום 5.4.01 נתנה הנתבעת 1 היתר לנתבעת 2 שאישר הקמתו של בנין הגובל בבניין קיים בו מתגוררים התובעים. ביום 7.1.02 אושרה על ידי הנתבעת 1 בקשת הנתבע 2 לבניית חדר טרנספורמציה בסמוך לדירת התובעים. ביום 30.7.03 מכרה הנתבעת 2 את זכויות הבעלות שלה בנכס המכיל 24 יחידות דיור לנתבעים 4-3. הנתבעת 2 החלה בבנייה והנתבעים 4-3 המשיכו אותה. במסגרת הבנייה הקימו הנתבעים 2 או 4-3 חומת אבן בגובה 7.2 מטר במרחק 4.90 מטר מחלון דירת התובעים תוך הסגת גבול, חדר טרנספורמציה בקיר חומת האבן המהווה היזק בריאותי ובטיחותי וכן כביש גישה המשמש יום ביומו למעבר כלי רכב ומהווה מקור לרעש וזיהום בשעות היום והלילה. במהלך הבניה גם פגעו הנתבעים ברכוש המשותף. לטענת התובעים אחריותה של הנתבעת 1 יסודה במתן היתר הנוגד את הוראות התב"ע ובאי פקוח על עבודות הבנייה ואילו אחריותם של הנתבעים 4-3 בשל עצם הבנייה. עוד נטען בכתב התביעה כי בנייתו של הבניין הגובל שונה מאופי הבנייה המתוכנן והמקובל ברחוב. התובעים טוענים לנזקים בסך 50,000$ כתוצאה מהקמת חומת האבן, לפצוי בסך 1740 ₪ בגין נזק לרכוש המשותף ולפצוי בסך 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בכתב התביעה גם התבקש צו הריסה של חומת האבן, אך מאוחר יותר חזרו בהם התובעים מדרישתם זו (ר' ישיבת קדם המשפט מיום 8.11.06).

בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעת 1 נטען כי הסמכות העניינית לדון בתקיפת ההיתרים שהונפקו יוחדה על פי חוק לועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ולחילופין לבית המשפט לעניינים מנהליים ואין תחולה בענייננו לסעיף 76 לחוק בתי המשפט. יש גם לדחות את התביעה מחמת מניעות/שהוי משלא פעלו התובעים בזמן אמת לתקיפת החלטת ועדת הערר בערר שהוגש מטעמם ומשלא הוגשו על ידם התנגדויות לבקשות להיתר נוספות שהוגשו על ידי הנתבעים. לגופו הונפקו היתרי הבניה כדין בהתאם להוראות התכניות החלות באזור. מכל מקום אין הנפקתם של היתרי בניה מקימה חובת זהירות כלפי התובעים וזאת משיקולי מדיניות ולא נתקיימו בענייננו יסודותיה של עוולת הרשלנות. יש גם לדחות את הטענות ככל הנוגע לפיקוח מאחר והבנייה בוצעה בהתאם להיתרים כדין ואף בעניין זה אין הנתבעת 1 חבה בכל חובת זהירות כלפי התובעים, בין היתר משיקולי מדיניות, ולא נתקיימו בענייניה יסודותיה של עוולת הרשלנות. אפילו היתה מוטלת עליה חובה בהקשר זה, היא מילאה אותה וביום 12.1.05 לאחר שהבנין נמצא תואם לאישורים ואושר על ידי כל הגורמים המקצועיים,הוצאו לגביו טופס 4 ותעודת גמר. לטענת הנתבעת 1 הבניה שאושרה אינה שונה במהותה מהבניה הקיימת לאורך הרחוב. בכתב ההגנה גם מוכחש הנזק הנטען.

בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעת 2 נטען כי מכרה את השלד לנתבעים 4-3 כאשר בידיה היתר בנייה כדין ועוד בטרם נבנו האלמנטים עליהם מלינים התובעים ולפיכך אין כל בסיס לתביעה כנגדה. כל העבודות אשר נעשו על ידי הנתבעת 2 נעשו כדין ובהתאמה מלאה להיתרי הבנייה אשר הוצאו כדין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. לתובעים לא נגרמו כל נזקים כתוצאה מהבניה אשר בוצעה על ידי הנתבעת 2. בכתב ההגנה גם מוכחשות לגופן הטענות בדבר גרם הנזק על ידי האלמנטים נשוא התביעה.

בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעים 4-3 נטען כי בהסכם המכר עם הנתבעת 2 הצהירה האחרונה כי היא מוכרת שלד שנבנה על פי היתר בניה כדין ועל פי תכנית שנויים שאושרה. משנדרשה הנתבעת 3 להגיש תכנית שנויים נקודתית לאחר רכישת הנכס היא דאגה לפרסמה כדין ולקבל לגביה אישור מכל גורם רלוונטי כדין. לטענת הנתבעים כתב התביעה אינו מעלה כל עילה כנגד הנתבע 4. עוד טוענים הנתבעים כי גדר הבניין נבנתה כדין, על פי היתר בניה וללא כל הסגת גבול. לתובעים לא נחסמו כל פתחי אור ו/או אוורור וכל הבניה לרבות המרחק מבניין התובעים ודירתם נעשתה כדין. בבניין נשוא התביעה נבנה חניון אליו מוביל כביש גישה אשר נבנה כדין ועל פי היתר. מאחר והן הכביש והן גדר האבן המפרידה בינו לבין מגרש התובעים גבוהים במספר מטרים מדירת התובעים, יש לדחות את הטענה כי גורמים זיהום או רעש כלשהוא בדירת התובעים, בפרט לנוכח המספר המצומצם של החניות בחנייה ושל בעלי הדירות המתגוררים בבניין. אשר לחדר הטרנספורמציה, הוא הוקם על פי היתר בנייה כדין ובהתאם לדרישת ואישור חברת החשמל. התחנה אינה מייצרת כל רעש ו/או מפגע אחר ויש לדחות את הטענה בדבר היזק בריאותי או בטיחותי. יש גם לדחות את הטענה בדבר פגיעה ברכוש המשותף. עוד יש לדחות את הטענה בדבר אופי הבניין שנבנה ומכל מקום אין הדבר מקים עילה לתובעים. בכתב ההגנה מוכחשת כל אחריות של הנתבעים לנזק הנטען כמו גם הנזק עצמו.

בכתב תשובה שהוגש מטעם התובעים לכתב ההגנה של הנתבעת 1 נטען כי הבניין אינו תואם את היתרי הבניה שניתנו והוצאת טופס 4 ותעודת גמר גובלת ברשלנות. יש גם לדחות את הטענות בדבר חוסר סמכות עניינית ובדבר מניעות ושהוי כמו גם את הטענות בדבר היעדר עילה.

2. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של התובע עצמו, של נורית אורחן המתגוררת בשכנות לתובעים ומשמשת כיו"ר ועד הבנין בו הם מתגוררים, וכן חוות דעת של שמאי המקרקעין לירן קלדרון. מטעם הנתבעת 1 הוגשו תצהיריהם של זורי אוצ'יטל המשמש כמפקח במחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית ירושלים ושל יעל קרמה המשמשת כממונה על רישוי הבניה בעיריית ירושלים. מטעם הנתבעת 2 הוגש תצהירו של ניסים מזרחי בנו של מנהל הנתבעת 2 אשר נפטר במהלך המשפט. מטעם הנתבעים 3-4 הוגש תצהירו של יאיר הדר מנהל הנתבעת 3 וכן חוות דעתו של שמאי המקרקעין אלי גולדשטיין.

כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם. לאחר החקירות ובטרם נשמעו הסכומים הגישו התובעים בקשה למחיקת התביעה כנגד הנתבעת 2 וניתן פסק דין בהתאם. ב"כ הצדדים האחרים סיכמו טענותיהם בעלפה.

3. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיה כל הבנייה נעשתה בניגוד לתב"ע, בניגוד למאפייני הסביבה ובחריגה אף מהיתר הבנייה. בבניית הבניין החדש ליד דירת הנתבעים נוצרה מציאות חדשה הפוגעת בקניינם של הנתבעים וגורמת לירידת ערך דירתם. היתר הבנייה שניתן על ידי הנתבעת 1 נוגד את מאפייני הסביבה ואת הוראות התב"ע. אין שום הוראה בתב"ע לגבי הקמת חומת אבן כפי שנבנתה, חדר טרנספורמציה בסמיכות כה רבה לבית התובעים ואף שביל גישה. לטענת ב"כ התובעים הנתבעת 1 התרשלה שכן הכשרת בנייה בניגוד למאפייני התב"ע הינה תהליך לקוי של קבלת החלטות מבלי לבדוק את העובדות, המצב התכנוני, הסביבתי והתאמת ההיתר לכל אלה. הנתבעים 4-3 חרגו מההיתר בעצם בניית חומת האבן כפי שבנו. עוד הוכח כי הנתבעים 4-3 הם אלו שהגישו תכניות לשנוי חדר הטרנספורמציה ובנו אותו בסמיכות לדירת התובעים, דבר שלא הובא לידיעת התובעים, על אף שהיתה להם האפשרות לבנותו במקום אחר. הוכח כי הנתבעים גרמו לנזקים ברכוש המשותף בעקבות הבנייה. הוכח כי נגרמה ירידת ערך לדירת התובעים ויש לדחות את האמור בחוות הדעת מטעם הנתבעים אשר המומחה מטעמם הצהיר כי לא בדק מצב רשוי תכנוני, גבהים תבעו"ת ומרחקים.

לטענת ב"כ הנתבעת 1 ככל שהטענות בתביעה הן שהבנייה נעשתה ללא היתר הרי שיש להפנות טענות אלו לעירית ירושלים ולא לועדה המקומית לתכנון ובניה שאינה אחראית על הפיקוח על הבנייה. היתר הבנייה עצמו הוצא כדת ודין ומשנמנעו התובעים מלהביא חוות דעת אדריכל איש מקצוע שיכול לתקוף את היתר הבניה אין להם להלין אלא על עצמם. הסמכות לתקוף היתרי בניה נתונה לועדת הערר ולאחריה בעתירה מנהלית, לא היתה מניעה שהתובעים יפנו לועדת הערר בבקשה לביטול היתר הבניה, ולא ניתן בדרך של תקיפה עקיפה לתקוף היתר בניה שהוצא כדת וכדין. מכל מקום אין זה מסמכותה של הועדה בנותנה היתרי בניה לדאוג למניעת הפגיעה בזכויות הזולת. לא ניתן גם להגיש תביעת נזיקין בגין הקלה. לטענת ב"כ הנתבעת 1 גם לא הוכח הנזק.

לטענת ב"כ הנתבעים 4-3 במחיקת הנתבעת 2 ויתרו למעשה התובעים על הטענה שהיתר הבניה הוצא שלא כדין וכעת הם מנסים לחייב את מי שאך ביצע את אותו היתר. מהותית טענתם של התובעים היא לפגיעה שנגרמה להם בעקבות אישורה של תכנית פוגעת והיתר בניה שהוצא בעקבותיה ואולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה זו אינה יכולה להוות עילה לתביעה אזרחית בין שכנים או אזרחים שביצעו את הבניה. עוד טוענת ב"כ הנתבעים 4-3 כי חוות דעת השמאי מטעם התובעים הינה לא מקצועית, תאורטית וסובייקטיבית לחלוטין. מחוות דעתו ומחקירתו לא ניתן כלל לדעת אלו טענות לדעתו מהוות נזק המביא לירידת ערך ואלו לא. השמאי מעלה טענות רבות שאינן בתחום מקצועיותו. אף לעדותו לו סבר כי הבניין נבנה שלא בניגוד להוראות התב"ע לא היה חושב שיש מקום לתבוע בגין הנזק שנגרם. עוד טוענת ב"כ הנתבעים כי אף מחקירתו של שמאי התובעים עולה כי התכנית הרלוונטית אינה מטילה כל מגבלות על הקמת גדרות פיתוח וגובהם ומעדויות הנתבעים עולה כי ניתן היה ללמוד על גובה הגדר כבר מתשריט ההיתר הראשוני. אמנם גובה הגדר לא הוכח אך מהעדויות עלה כי גובהה משתנה לאורך החלקה והיתה אילוץ טופוגרפי. גם ככל הנוגע לחדר הטרנספורמציה עולה כי הופיע בכל ההיתרים הראשונים ומיקומו לפי דרישת חברת החשמל. גם כאן הנזק לא הוכח. אשר לכביש הגישה לחניה אף מעדות התובע עולה כי למעשה אין לו כל טענה למצב בפועל. גם ככל הנוגע לנזק לרכוש המשותף, אף כעולה מעדויות התביעה מדובר בעניינים מינוריים שלא טופלו במשך 6 שנים וודאי אין בהם כדי להוביל ירידת ערך. כנגד התובעים חל גם השתק לאחר שהתנגדויותיהם שהועלו בעבר כנגד הבניה נדחו. באשר לעוגמת הנפש הנטענת אין מהותית כל עילה שכן אין כל טענה למטרד.

בתגובה ציינה ב"כ התובעים כי משלא הוגשה בעקבות החלטת בית המשפט בעניין זה בקשה לסילוק על הסף על ידי הנתבעת 1 מחמת חוסר סמכות עניינית היא מנועה כיום מלהעלות את טענותיה בנוגע לסמכות העניינית ותקיפת ההיתרים. אשר לטענה כי יש לדחות את התביעה לנוכח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה טוענת ב"כ התובעים כי לא ניתן להעלות טענה זו לראשונה בסכומים. הוא הדין לגבי טענת ההשתק.

דיון

4. התובעים מתגוררים בבית משותף. בחלקה הגובלת עם החלקה בה בנוי הבית ושהייתה שטח ריק זמן רב, נבנה בית משותף חדש. השלד, על ידי הנתבעת 2 שנמחקה בינתיים, והשלמת הבנייה על ידי הנתבעת 3 שהנתבע 4 הוא מנהלה. את טענותיהם ככל הנוגע לבניה שנעשתה ממקדים התובעים בארבעה נושאים. האחד, "חומת אבן" כהגדרתם שנבנתה על הגבול בין החלקות. השני, טרנספורמטור שנבנה בחומת האבן. השלישי, כביש גישה המוליך מהרחוב אל החניון שבבניין החדש והרביעי, פגיעה ברכוש המשותף שנעשתה במהלך הבנייה.

5. לטענת התובעים יש להטיל אחריות על הנתבעת 1 בגין שניים: האחד - שהוציאה היתר בנייה שאינו עולה בקנה אחד עם התב"ע החלה על האזור. השני – שלא פיקחה כראוי על הבנייה.

אשר להתאמת ההיתר לתב"ע. ב"כ הנתבעת 1 העלה טענות בדבר חוסר סמכות וההליך הנכון לתקיפת ההיתר כבר במסגרת כתב ההגנה והעובדה שלא הוגשה בקשה לסילוק על הסף אינה מהווה ויתור על טענות אלו. אכן ההלכה היא כי "קיום סמכותם של גופי הערר הוכרה כמצדיקה הימנעות בתי-המשפט מלדון באופן ראשוני בשאלות הנתונות לסמכותם של אותם גופים בין שמדובר בבית המשפט הגבוה לצדק ובין בבית משפט רגיל........וכך, מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר את עקיפתה...עם זאת ראוי לציין כי נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית המשפט הרגיל או לבג"ץ להיזקק להכרעה שבמחלוקת גם כאשר הנושא נתון להליך של השגה וערר, והוא כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות צבורית עקרונית מיוחדת" (ר' רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ. י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, בעמ' 492). בענייננו הטענה בשאלת התאמתו של ההיתר לתב"ע הוא מסוג הנושאים הטכניים שהינם במובהק בתחום סמכותה של ועדת הערר (השווה ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ. עיריית טירת הכרמל פ"ד נו(2) 773, בעמ' 779). די היה בכך כדי לדחות את התביעה כנגד הנתבעת 1. ככל שהטענות מתייחסות להחלטה/ות שנתקבלו על ידי הועדה המקומית הרי שניתן היה להשיג עליהן באמצעות ערר. ככל שהתביעה מתייחסת לאותו חלק לגביו דנה ועדת הערר הרי ההליך הנכון לתקיפת שיקול הדעת של ועדת הערר הוא באמצעות הגשת עתירה מנהלית (ר' סעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000).

6. עם זאת, ולמעלה מן הצורך יצויין כי גם לגופו לא הוכיחו התובעים את טענתם בהקשר זה.

אין מחלוקת כי התב"ע הנקודתית החלה על החלקה בה נבנה הבנין נשוא התביעה ושמספרה 2315, תכליתה היתה אחוד שתי חלקות לחלקה גדולה יותר שעליה יבנה הבניין (ר' עדותה של יעל קרמה, בעמ' 29, שורות 23-21). כעולה מעדותה של יעל קרמה הממונה על רישוי הבניה בעירית ירושלים, תכנית 2315 נשענת על תכנית המתאר ירושלים ושואבת משם את אחוזי הבניה, מס' הקומות וכדו'. ועל כן 2315 היא "התכנית הסטאטוטורית האחרונה בחלקה אבל כשמסתכלים עליה היא אומרת, אנחנו קובעים את החלוקה ולכל השאר תלכו אחורה לתכנית המתאר ירושלים" (עמ' 29, שורות 16-14). תב"ע נוספת החלה על החלקה בה מצוי הבניין נשוא התביעה ושמספרה 2300 מתירה בניית חדרי חשמל, מקלטים תת קרקעיים וביתני אשפה עד גבולות המגרש (ר' עמ' 34, שורות 13-12; 35, שורות 6-4).

אין מחלוקת כי גדר הפיתוח ("חומת האבן" בלשון התובעים) הוקמה בפועל על גבול חלקת התובעים. על פי תצהירה של יעל קרמה מדובר באילוץ טופוגראפי ובהבדלי הגובה בין המגרש בו מצוי בנין התובעים לבין המגרש בו מצוי הבנין נשוא התביעה (ר' סעיף 25 לתצהיר). אין גם מחלוקת כי חדר הטרנספורמציה נבנה בצמוד לחומת האבן. גם כביש הגישה לחניה הפנימית צמוד בתחילתו לחלקת התובעים ובהמשך נפרד ממנה (ר' עדותה של יעלה קרמה בעמ' 36, שורות 16-15; עמ' 40, שורות 17-16).