מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' גוצ'ה ואח'

החלטה

הכרעה בתביעה כספית שהתעוררה בין נציגות הבית המשותף לדיירים בקשר להשתתפות בדמי ועד הבית או דמי הניהול – האם נתונה לבית משפט זה, למפקח על המקרקעין, או שמא המדובר בסמכות מקבילה?

זוהי השאלה העומדת להכרעה במסגרת החלטה זו.

העובדות הרלבנטיות:

1.התובעת הינה חברה העוסקת בניהול ואחזקת מבנים.

הנתבעים הינם דיירים בבניין, שאחזקתו נעשה על ידי התובעת מכוח הסכם שנערך בינה ובין נציגות הבית המשותף בבניין, כנגד תמורה חודשית.

2.על פי הנטען בכתב התביעה, לנתבעים חוב בגין אי תשלום הדמים הקשורים בניהול הבית המשותף ו/או מסי ועד ו/או כל תשלום אחר הקשור לתחזוקת הרכוש המשותף.

בגין חוב זה הוגשה תביעה עפ"י סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967.

3.הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע התובענה, וזו הועברה לטיפולי.

במסגרת ההתנגדות, העלו הנתבעים טענת חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה, וטענו כי הסמכות לדון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין, ולו בלבד.

התובעים, מנגד, סבורים כי בשל העובדה שמדובר בתביעה לפי חוק ההוצאה לפועל, הרי שהסמכות נתונה לבית משפט זה.

דיון והכרעה

4.סמכותו העניינית של בית משפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אלא במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי, ר' לכך רע"א 4298/98 כץ נ' דוד (פורסם בפדאור):

"ככלל, נקבעת הסמכות העניינית על-פי הסעד המבוקש בכתב התביעה, וזאת להוציא מקרים שבהם נקבע בחוק ספציפי כלשהו כי הסמכות העניינית תוכרע על-פי מבחן מהותי יותר המתייחס לתוכן התובענה, קרי למהות הסכסוך ולעילות הנטענות במסגרתו."

5.במקרה שלפנינו, הסמכות נקבעת בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בסעיף 72 שבו:

"(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008 או לפי סעיף 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק התקשורת (בזק ושידורים),התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.

...

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך."

בהתאם לסעיף, ההכרעה ביחס לקבוע בו הינו בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין.

6.סעיף 58 לחוק המקרקעין, הנכלל בסעיף 72(א) לחוק במסגרת סמכותו של המפקח קובע את חובתו של בעל דירה לשאת "בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין".