מ.ו. השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - בני ברק ואח'

פסק דין

1.עניינה של העתירה בהחלטה של המשיבה 1 (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 9.10.13 (להלן: "ההחלטה") שלא להאריך את תוקפו של היתר הריסה מספר 16394 מיום 5.4.11 (להלן: "היתר ההריסה"). מכוח היתר ההריסה, הותר לעותרת להרוס חלקים החורגים מקווי הבנין בנכס שברחוב הושע 21-23 בבני ברק, הידוע גם כגוש 6192 חלקות 406-407 (להלן: "הבנין"). הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להאריך את תוקפו של היתר הריסה, והיא קבעה בהחלטה, על סמך חוות-דעת של אדריכל רישוי, כי "לאור העובדה שהיתר הבניה אינו תואם לבקשה, ולאור הערות אדר' רישוי לישיבה זו, לא ניתן לחדש את היתר הבניה".

2.המשיב 2 (להלן: "המשיב") הוא דייר מוגן המחזיק בחלק מהבנין. הוא צורף לעתירה מאחר שלטענתו זכויותיו היו עלולות להיפגע לו היתה העתירה מתקבלת. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת זכות העמידה של המשיב. ואולם, לאור ההחלטה על פיה צורף המשיב להליך דנן (החלטה מיום 22.12.13), אינני סבורה כי יש מקום להכריע בטענות הצדדים לגופן בהקשר זה.

העותרת טוענת כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה במסגרת ההחלטה, כי ההחלטה לוקה בחוסר סבירות, וכי היא ניתנה משיקולים פסולים. לכן, דין ההחלטה להתבטל.

טענות הצדדים

3.המשיב טען כי מלכתחילה היתה ההחלטה לתת לעותרת את היתר ההריסה- החלטה בלתי סבירה. לגישתו, הוועדה המקומית שינתה את החלטתה ביחס להיתר כאשר העותרת ביקשה לחדשו, מאחר שהיא קבלה את טענותיו שלו בהקשר זה. משום כך, החליטה הוועדה המקומית שלא להאריך את תוקפו של היתר ההריסה. המשיב הוסיף והדגיש כי הוועדה המקומית לא ביטלה את היתר ההריסה ולא חזרה בה ממנו. היתר ההריסה התבטל מעצמו משום שהעותרת לא עשתה בו שימוש. הוועדה המקומית מוסמכת שלא לחדש היתר שתוקפו פג, כפי שהיא גם מוסמכת לשוב ולעיין בהחלטות קודמות שלה, ואף לשנותן.

4.כן טען המשיב כי היה על העותרת להגיש ערר לוועדת הערר – ובטרם עשתה כן, היא אינה רשאית להגיש עתירה מנהלית. המשיב טען כי חרף טענות העותרת בהקשר זה, לענין סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 להלן: "חוק התכנון והבניה"), דינה של החלטה לבטל היתר כדינה של החלטת סירוב לתת היתר.

עוד טען המשיב כי יש לסלק את העתירה על הסף משום שהסעד שמבוקש בה הוא סעד תיאורטי. הטעם לכך הוא משום שהעותרת הגישה בקשה להיתר חדש, והיא אף מקדמת תוכנית בניין עיר בסמכות הוועדה המחוזית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים.

5.לגישת המשיב, קיימים שיקולים תכנוניים וסיכונים המחייבים את ההחלטה שלא לחדש את היתר ההריסה. כך, ההיתר שהוצא אינו תואם את בקשת ההיתר. בנוסף, אין יסודות לבניין ואף קיים עסק בו פעיל (הוא העסק של המשיב). לגישת המשיב, אם ייהרסו הקירות החיצוניים של הבניין בהתאם להיתר ההריסה, הבניין צפוי לקרוס כולו. בנוסף, תביא ההריסה לכך שהבניין ייוותר פרוץ משלושה צדדים, ללא שייבנו קירות חלף אלה שייהרסו (כאשר היתר ההריסה אינו כולל היתר בנייה לקירות חלף אלה שייהרסו). המשיב טען כי הקירות שהריסתם מבוקשת הם קירות מקוריים של הבניין, והבניין אינו יכול לעמוד ללא שלושה קירות אלה. העותרת לא המציאה חוות דעת מומחה לענייני קונסטרוקציה, שיתמוך בטענותיה.

6.המשיב טען כי העותרת כללה בסיכומים מטעמה טענות חדשות שהיא לא העלתה אותן בעתירתה המקורית, ואין מקום לאפשר לה להרחיב את חזית המחלוקת ולהעלותן. מדובר בטענות העותרת בדבר קיומה של הבטחה מנהלית, הסתמכות על היתר ההריסה שהוצא, שינוי מצב לרעה ועיקרון הבטלות היחסית. כן נטען כי יש לדחות טענות אלה לגופן – אין מדובר בהבטחה מנהלית, שכן מדובר בהיתר שתוקפו פג שבאופן אוטומטי, ולא עקב החלטה של הוועדה המקומית. גם בהתאם לעיקרון הבטלות היחסית יש לבטל את ההיתר – הן משום שהעותרת לא בקשה את ביטולו היחסי, והן משום שהיא לא הציעה חלופה סבירה לקיום חלק ממנו. מעבר לכך, הפגם שנפל הוא בכל היתר ההריסה ולא בחלק ממנו.

המשיב טען כי דין העתירה להידחות גם מפאת חוסר תום לבה של העותרת, אשר הגישה 4 עתירות מנהליות בקשר עם הבניין, תוך שהיא עושה שימוש לרעה בהליכי בית המשפט.

7.הוועדה המקומית טענה כי העותרת הגישה שלוש בקשות להיתר שהן שונות זו מזו וסותרות זו את זו. לכן, העותרת אינה נוהגת בתום לב, ועליה להצהיר מהי הבקשה להיתר העדכנית אותה היא מבקשת לקדם. כן נטען לחוסר ניקיון כפיים של העותרת – זאת בין היתר משום שהעותרת נמנעה מלהגיש ערר - לא משום שלגישתה לוועדת הערר אין סמכות לדון בטענותיה, אלא משום שהיא הגישה עתירה מנהלית נגד ועדת הערר ביחס להיתר בניה אחר, שאינו ההיתר נושא העתירה דנן.

8.הוועדה המקומית טענה עוד כי היה על העותרת להגיש ערר על ההחלטה, וכי בטרם עשתה כן – העתירה היא מוקדמת, והיא הוגשה לפני מיצוי ההליך התכנוני. כן נטען כי העותרת מודה כי היא אינה תוקפת את השיקולים התכנוניים שבהחלטת המשיבה, וגם מטעם זה יש לדחות את טענותיה. מאחר שההחלטה התכנונית שרירה וקיימת, הרי שהעתירה היא תיאורטית, ואין מקום לדון בה.

9.הוועדה המקומית טענה כי הסמכות הנתונה לה להחליט האם לחדש היתר אם לאו, היא סמכות שבשיקול-דעת. הוועדה המקומית הפעילה את שיקול-הדעת שלה ופעלה בהתאם לחוות-דעת מקצועית של אדריכל הרישוי. הוועדה המקומית היתה חייבת לקיים דיון נוסף בבקשה להיתר בהתאם לדין, והיא לא היתה רשאית להנפיק היתר חדש ללא דיון חדש. טענות העותרת המתייחסות למקרים של "מעשה עשוי" אינן רלוונטיות, משום שבמקרה דנן העותרת מבקשת כי בית המשפט יורה על מתן היתר הריסה, כאשר העותרת מודעת לכך שקיים פגם תכנוני מהותי בבקשה להיתר.

10.מנגד טענה העותרת כי בית-המשפט הוא הגוף המוסמך להכריע בטענותיה, וכי אין מקום לקבוע כי היה עליה להגיש ערר על ההחלטה נושא העתירה. העותרת טענה כי יש לפרש באופן מצמצם את הוראת ס' 152 לחוק התכנון והבנייה, ולקבוע כי מאחר שמדובר במקרה בעל חשיבות עקרונית ומיוחדת, ומאחר שטענות העותרת מתייחסות לחוסר הגינות וחוסר סבירות בהחלטת הוועדה המקומית, הרי שהסמכות לדון בטענות מסורה לבית-המשפט ולא לוועדת הערר.

11.לגופו של ענין טענה העותרת כי לאחר שביום 5.4.11 ניתן לה היתר ההריסה, הרי שהוועדה המקומית אינה רשאית לחזור בה מהחלטתה לתת את ההיתר ולסרב להאריך את תוקפו. לכן, ההחלטה שלא להאריך את היתר ההריסה היא החלטה בלתי-סבירה. לגישת העותרת, גוף תכנוני כבול להחלטותיו, והוא אינו יכול לשנותן אלא במקרים ספציפיים וחריגים, שלא התקיימו במקרה דנן. העותרת הוסיפה כי אף כאשר מתברר כי היתר בנייה ניתן תוך חריגה מסמכות, ההלכה הפסוקה הכירה באפשרות לקבוע כי בטלותו איננה בטלות מדעיקרא אלא בטלוּת יחסית. באשר לרישיון המבוסס על טעות - ניתן לבטלו, אך השימוש בסמכות זו חייב להיות בנסיבות מיוחדות בלבד.

עוד נטען כי רשות מנהלית רשאית אמנם לעיין מחדש בהחלטתה ולתקנה, אולם זאת - רק במקרים של תרמית, הונאה, טעות, היסח דעת או ראיה חדשה שהתגלתה. אף אחד מהעניינים הללו לא קיים – כך נטען - במקרה דנן. היתר ההריסה המקורי ניתן ונמסר לידי העותרת, והוועדה המקומית ביטלה אותו ללא שינוי של הנסיבות, וללא שהוגשו מסמכים או ראיות המעידים על שינוי כזה. נטען כי הבקשה להיתר המקורי זהה במהותה לבקשה להארכת היתר, כאשר הוועדה המקומית היא שדרשה כי היתר הבנייה יינתן בשני שלבים – היתר הריסה ולאחריו היתר בנייה.

העותרת הוסיפה וטענה כי כאשר רשות מנהלית חוזרת בה מהבטחה שנתנה, מוטל עליה נטל ההוכחה להוכיח כי קיים צידוק חוקי לחזרה מההבטחה שניתנה.

12.העותרת הגישה סיכומי תשובה, בהם היא התייחסה גם לטענה לפיה יש למחוק מסיכומיה טענות המהוות הרחבת חזית. העותרת טענה כי היא לא הרחיבה את חזית המחלוקת, שכן בעתירה ישנה התייחסות לנושא ההסתמכות שלה על היתר ההריסה, הסתמכות שכתוצאה ממנה היא שינתה את מצבה לרעה ונגרם לה נזק. העותרת אף העלתה בעתירה טענות ביחס לחזקת התקינות שבהחלטה לתת את היתר ההריסה, וביחס לכך שהיתר ההריסה הוא הבטחה מנהלית. מדובר – כך נטען - בהבטחה בעלת תוקף משפטי, שהוועדה המקומית היתה מוסמכת לקיימה. לכן על הוועדה המקומית להוכיח קיומו של צידוק חוקי לחזור בה מהיתר ההריסה שהיא נתנה.

העותרת הוסיפה כי בא כוחה הציג את היתר הבנייה לבית-המשפט בדיון מיום 26.12.13, והוא בקש להתייחס אליו במסגרת סיכומיו בישיבת יום 9.2.14. המשיבים לא הביעו התנגדות לבקשה זו, והם מושתקים מלהתנגד כעת לצירוף הקטעים מבקשת ההיתר הרלוונטית.