למברג ואח' נ' עדי יעדים בע"מ

התביעה הנדונה היא תביעה להצהיר כי ההסכם שנחתם בין המבקשים למשיבה לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 בטל, ולהורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבה על המקרקעין מושא ההליך.

1. המבקשים הם חלק מהבעלים של הדירות בבניין ברחוב הצנחנים 8-10 בתל אביב והידוע כגוש 6882 חלקה 37 (להלן: המקרקעין או הבניין).

2. המשיבה, חברה יזמית, התקשרה עם המבקשים בינואר 2011 בהסכם לביצוע תמ"א 38/1, במתווה של תוספת קומות ודירות על גג הבניין עבור המשיבה ובתמורה דירות המבקשים יורחבו והמשיבה תבצע שיפוץ כללי לבניין (להלן: ההסכם או ההסכם העיקרי). בסעיף 14.1 להסכם נקבע כי "מיד עם חתימת הסכם זה רשאי היזם לרשום לזכותו הערות אזהרה על הרכוש המשותף בלשכת רישום המקרקעין בגין הסכם זה על זכויות המוכרים במקרקעין בכפוף למסירת ייפוי כוח למחיקת הערה זו לב"כ המוכרים. מוסכם בזאת, כי כל אחר מיחידי המוכרים יהיה זכאי למכור את דירתו ובלבד שהקונה ייכנס לנעלי המוכר ויקבל עליו את כל הוראות הסכם זה, ובכפוף לכך יחתום היזם על כל מסמך הדרוש להעברת בעלות כאמור אך בכפוף להערת האזהרה".

3. לאחר עיכוב בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם בכל הקשור לקבלת היתר בניה, חתמו הצדדים ביום 4.3.2013 על תוספת להסכם (להלן: התוספת להסכם).

   בתוספת להסכם נקבעו לוחות זמנים חדשים בכל הקשור לקבלת היתר בניה ותחילת עבודות ואף נקבע, שכל הוראה אחרת של ההסכם העיקרי שלא שונתה במסגרת התוספת להסכם, תישאר בתוקף מלא וללא כל שינוי. עוד נקבע בתוספת להסכם, שחמישה עשר בעלי דירות יקבלו סך של 25,000 ₪ כפיצוי בגין האיחורים, ואף נקבע כי עו"ד פורת, אשר ייצג את הדיירים במסגרת פרויקט התמ"א (להלן: עו"ד פורת), יקבל תשלום בגין מאמץ מיוחד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ.

4. ביום 30.9.2014, נערכה פגישה של נציגי המבקשים ונציגי המשיבה, שלאחריה הוציא עו"ד פורת מסמך בכתב אשר כותרתו "פרוטוקול ישיבה מיום 30.9.14" (להלן: הפרוטוקול, נספח 5 להמרצת הפתיחה). בפרוטוקול זה ציין עו"ד פורת, בין היתר, כי עקב מדיניות העירייה כנראה לא תאושר תמ"א 38/1. עוד ציין עו"ד פורת, שהמבקשים מצפים שהמשיבה תעמוד בהסכם, ומבקשים כי עד סוף ינואר 2015 תתקבל החלטת הוועדה המקומית, ובמידה וההחלטה תהיה שלילית הדיירים יהיו משוחררים להתקשר בהסכם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי עם כל יזם, לפי שיקול דעתם. יוער כבר עתה, כי המשיבה טוענת ביחס לפרוטוקול הישיבה, כי זה נערך בהתאם להנחיה של המבקשים ולא היה מוסכם בין הצדדים.

5. בחודש נובמבר 2015 או בסמוך לכך הוחלט על ידי הוועדה המקומית לדחות את הבקשה שהגישה המשיבה להיתר בניה.

   על החלטת הוועדה הגישה המשיבה ערר, וביום 22.2.2016 ניתנה בהסכמת המשיבה החלטה המוחקת את הערר וכן נקבע שלא ניתן לבצע פרויקט של חיזוק הבניין, קרי תמ"א 38/1, והוועדה המקומית תאפשר רק פרויקט הכולל הריסה של הבניין הקיים והקמת חדש תחתיו (נספח 6 להמרצת הפתיחה).

6. לאחר למעלה מ- 4 שנים מחתימת ההסכם העיקרי, רשמה המשיבה הערות אזהרה על חלק מדירות המבקשים. ביום 12.10.2015 רשמה המשיבה הערות אזהרה על תת חלקות 2 ו- 3 בגוש 6882, ביום 16.2.2016 רשמה המשיבה הערת אזהרה על תת חלקה 4 בגוש 6882.

7. ביום 20.3.2016 פנתה המשיבה במכתב לקבוצת כנען יזמות והתחדשות עירונית בע"מ (להלן: חברת כנען), היא חברה יזמית אחרת, אשר מולה החלו המבקשים לפעול, עם העתק לעו"ד פורת, במסגרתו הובהר לחברת כנען, כי למשיבה יש זכות ראשונים מכוחם של הסכמים מול המבקשים, וכן כי השקיעה השקעה כספית גדולה, המקנה לה את האפשרות להגיש בקשה חדשה לבניה על המקרקעין. על כן הודיעה המשיבה שקם חשש לעסקה נוגדת ולפגיעה בזכויות חוזיות וקנייניות שלה.

   במכתבו של עו"ד פורת מיום 5.4.2016, השיבו המבקשים לטענות המשיבה במכתבה לעיל, וטענו שההסכם בטל, הן נוכח החלטת ועדת הערר, אשר קבעה כי לא ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1 במקרקעין, והן נוכח הפרות יסודיות של ההסכם על ידי המשיבה, ואף נוכח העובדה כי המדובר בהסכם המותנה בתנאי, שהוא קבלת היתר לתמ"א 38/1, אשר לא התקיים, ולכן ההסכם בטל ומובטל. בנוסף נדרשה והמשיבה למחוק את הערות האזהרה הרשומות לטובתה.