ליפקיס נ' עיריית פתח תקוה ואח'

פסק דין

העותר, יחד עם שלושת אחיו (שלא צורפו משום מה לעתירה), הם בעלים של מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 3 בגוש 6356 באזור התעשייה הצפוני של פתח תקווה (להלן: "המקרקעין"). במקרקעין בנויים מספר מבנים קבועים, המושכרים לשוכרים שונים (והם יכונו להלן: "המבנים"). אין חולק כי למבנים אין היתרי בניה. הבעלות במקרקעין היא בעלות במושע, של העותר ואֶחיו יחד עם בני משפחת פלדמן – המשיבים 4 (להלן: "משפחת פלדמן"). על חלק המקרקעין של משפחת פלדמן קיימים מבנים המשמשים לתעשייה ומלאכה.

עניינה של העתירה הוא בהחלטה של ועדת המשנה להתנגדויות מיום 17.5.09 (להלן: "ההחלטה") שהתייחסה להתנגדויות שהוגשו לתוכנית פת/803/א/2 (להלן: "התוכנית"). הוועדה קבעה בהחלטה כי יש לאשר את התוכנית בתיקונים שפורטו בהחלטה.

הרקע התכנוני הרלוונטי לתוכנית הוא כדלקמן: ביום 22.12.06 פורסמה למתן תוקף תוכנית פת/803, שמטרתה היתה שינוי ייעוד מקרקע ציבורית לייעוד עבור בית עלמין, אזור מלאכה, שפ"פ, דרך, מסילת ברזל, שטח לבנייני ציבור וחנייה ציבורית.

ביום 9.11.00 פורסמה למתן תוקף תוכנית מח/113 שמטרתה היא קביעת שטח עבור מסילת ברזל שתחבר את מרכז העיר פתח תקווה עם מסילת הרכבת תל אביב – ראש העין.

התוכנית דנן היא חלק ממתחם תכנון גדול יותר שנכלל בתוכנית פת/803/א. תוכנית פת/803/א פוצלה לשתי תוכניות: התוכנית דנן ותוכנית פת/803/א/1 (שהצדדים כינו אותה "התוכנית האחות"). התוכנית דנן פורסמה להפקדה ביום 23.1.03 והיא אושרה על ידי הוועדה המחוזית. עיקריה של התוכנית דנן הם הקמת שני אזורי מסחר משני צדיה של מסילת הברזל המיועדת להגיע למרכז העיר פתח תקווה. ממערב למסילת הברזל מציעה התוכנית הקמת אזור מסחר, וממזרח לה – רצועת שפ"פ, אזור מסחר, דרך קיימת, ושטח לבית עלמין.

כפי שיפורט להלן, העותר יחד עם משפחת פלדמן, התקשרו במסגרת הליך משפטי שהתנהל בשנת 1996 בהסכם – ככול הנראה עם המשיבות 1 ו-2 (ההסכם צורף כנספח 1 לעתירה המקורית, ויכונה להלן: "הסכם הפשרה"). הסכם הפשרה קבל תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט שלו) ביום 11.6.96.

העותר טוען כי המשיבות 1-2 הפרו את ההתחייבויות שהן נתנו לו במסגרת הסכם הפשרה. לטענתו, המשיבות 1 ו-2 התחייבו בהסכם הפשרה להעניק לו היתר לשימוש חורג במבנים שבמקרקעין, לתקופה של 5 שנים (ר' ס' 8 לעתירה המתוקנת). כנגד התחייבות זו, הסכים העותר לטענתו להרוס מבנה אחד שהיה בנוי על המקרקעין, וכן לאפשר למשיבות 1-2 להעביר במקרקעין קווי ניקוז וביוב. חרף העובדה כי העותר קיים את התחייבותו נושא הסכם הפשרה, המשיבות הפרו – לטענת העותר – את התחייבותן, ולא העניקו לו היתר לשימוש חורג במקרקעין.

במסגרת העתירה (המתוקנת) שהגיש העותר, הוא עתר למספר סעדים. ביחס למשיבה 1 (להלן: "העירייה"), טען העותר כי היא הפרה התחייבות להעניק לו זכות לשימוש חורג זמני בחלק מהמקרקעין שבבעלותו, המיועדים כיום לשמש לתוואי רכבת, דרך ושצ"פ נלווים לה. העתירה אינה מתייחסת לחלקי המקרקעין האחרים, המיועדים לשימושים של מלאכה או מסחר.

העותר עתר לחלופין כי בית המשפט יורה לעירייה לקיים את התחייבותה, ולהעניק לו היתר לשימוש חורג במקרקעין, ורישיונות עסק לעסקים המתנהלים בהם. כן עתר העותר כי בית המשפט יקבע כי לגורמים הרלוונטיים בעירייה ידוע כי תוואי הרכבת ואיתו הדרך והשצ"פ / שפ"פ, לא יעברו בוודאות גבוהה בתוואי המתוכנן ו/או באופן המתוכנן, וחרף זאת הם סרבו ומסרבים להעניק לעותר את השימוש החורג הזמני המבוקש.

עוד התבקש בית המשפט לקבוע, כי בהפרתה את התחייבותה השלטונית, העירייה אינה זכאית עוד להעביר במקרקעי העותר קווי ניקוז וביוב, שממילא הועברו בשטח ללא היתר. העותר עתר כי בית המשפט יורה לעירייה לא ליישם את ביצוע התוכנית, בין היתר בכול הקשור לחילופי הקרקע לטובת הרחבת בית העלמין סגולה, אי אישור שימושים חורגים למבנים בתקופת הביניים, אי שינוי קווי הבנין בתוכנית על פי הנחיות הוועדה הארצית לתכנון ובנייה ועריכת נספח ניקוז כדין שיעתיק את הניקוז והביוב הבלתי חוקי ממקרקעי העותר.

ביחס למשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") התבקש בית המשפט להורות לה להתיר שימוש חורג במקרקעי העותר, וכן להורות לה שלא ליישם את ביצוע תוכנית פת/803/א'2 (להלן: "התוכנית") כמפורט לעיל.

ביחס למשיבה 3 (להלן: "הוועדה המחוזית"), התבקש בית המשפט בין היתר לקבוע כי היא אישרה ביום 17.5.09 את התוכנית שלא בסמכותה ושלא כדין, מהטעמים שיפורטו להלן. באשר למשיב 5 (להלן: "שר הפנים"), התבקש בית המשפט להורות לו שלא יאשר את התוכנית, או שהוא יורה על כך שהיא לא תיושם עד לתיקון כל העיוותים העולים מאישורה, ותיקון העוול שאישורה יגרום לעותר.

יוער בראשית הדברים, כי מכוח ס' 5 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים תש"ס – 2000, ידון בית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה "נגד החלטה של רשות". עתירה זו מכוונת בעיקרה כפי שהובהר לעיל כנגד ההחלטה מיום 17.5.09, החלטה מכוחה אושרה התוכנית, ולכך אתייחס בהמשך הדברים. אולם, לא ניתן להיעתר לסעדים המבוקשים בעתירה שאינם מתייחסים להחלטה כלשהיא של רשות (כגון הסעד להצהיר ביחס לידיעתם של הגורמים הרלוונטיים בעירייה, או הסעד המתייחס להעתקת קווי הניקוז מהמקרקעין).

העותר הגיש גם בקשה לצו ביניים, שהמשיבים השיבו לו. בישיבת יום 14.4.10, הודיע העותר כי הוא מבקש כי בית המשפט יתן פסק דין בעתירה. לכן, אין מקום לדון בנפרד בבקשה לצו הביניים.

טענות העותר מתייחסות לשני עניינים מרכזיים. הנושא הראשון הוא הסכם הפשרה. העותר טען כאמור כי המשיבות 1-2 הפרו את ההתחייבויות שהן נתנו לו במסגרת הסכם הפשרה, והוא מבסס עליו את טענותיו בדבר זכותו לקבל היתר לשימוש חורג במבנים שבבעלותו הבנויים במקרקעין.

טענות אחרות של העותר הן טענות כנגד התוכנית, שעליהן מבסס העותר את בקשתו להצהיר כי הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית שלא כדין, ואת בקשתו להורות לשר הפנים שלא לאשרה. במסגרת זו העלה העותר בין היתר טענות המתייחסות לקווי הבנין בתוכנית, להרחבת בית העלמין, לעובדה כי הוועדה המחוזית דחתה את התנגדותו של העותר בלא להתייחס לשמאות הנגדית שהובאה מטעמו, ולכך שלא הוכנה תוכנית ביוב וניקוז, ולא תוכנית תחבורתית. עוד נטען כי התוכנית מפקיעה שטח של העותר ללא פיצוי, וכן כי תוואי מסילת הרכבת עתיד להשתנות – באופן שישנה את התוכנית דנן.

שני העניינים שלעיל יידונו בפירוט להלן. כן אתייחס בשולי הדברים לטענות הסף שהעלו המשיבים כנגד העתירה – הטענה לפיה העותר לא צירף לעתירה עותרים ומשיבים שהיה עליו לצרפם, והטענה לפיה העותר לא זכאי להעלות במסגרת העתירה טענות שהוא לא העלה אותן במועד, במסגרת דיוני ההתנגדות בפני גופי התכנון.

הסכם הפשרה

לטענת העותר, עוד ביום 2.8.94, ובטרם ההתקשרות בהסכם הפשרה, הוצא מכתב של מהנדס העיר פתח תקווה דאז אינג' ורון (נספח 4 לעתירה המתוקנת), ובו התחייבות מפורשת של מהנדס העיר להעניק היתר לשימוש חורג במקרקעי העותר. השימוש החורג היה גורף, וכלל את כל המבנים שהיו במקרקעין בשנת 94, כאשר המקרקעין היו בייעוד חקלאי.