לופו ואח' נ' אביב ואח'

החלטה

לפניי "בקשה דחופה לסעד זמני", שבה נדרשים המשיבים, שכניהם של המבקשים בבית משותף, למצוא עבור מבקשים פתרון לבעיית החנייה שלהם.

רקע

נעמוד בתמצית על העובדות העיקריות הצריכות לעניין.

המבקשים הם בעלי דירה בבניין רחוב סוסקין 5 בתל אביב, מזה כחצי יובל. המשיבים רכשו לפני שנים אחדות דירה בבנין ברחוב סוסקין 3 הסמוך. שני הבניינים, שבהם סך של 36 דירות, ואשר נבנו במקביל, רשומים כבית משותף אחד. לשני הבניינים מתחם חנייה אחד, שבו כ-33 מקומות חנייה (להלן: מתחם החנייה). אין חולק כי החניות לא הוצמדו כדין לדירות השונות. עם זאת לטענת המבקשים 36 דיירי הבית המשותף הסכימו, הגיעו לכלל הסכמה, שאין לה ביטוי בכתובים, כי החניות יסומנו, ויוקצו בדרך של הגרלה בין הדיירים (קרי, אחדים מן הדיירים לא זכו בחנייה). כך זכו המבקשים בחנייה, הסמוכה יותר לבניין שברחוב סוסקין 3, ואשר בה עשו המבקשים שימוש ייחודי מאז החלו לגור במקום ועד לחודש אוגוסט 2012 (להלן: החנייה המקורית).

המשיבים, לאחר רכישת הזכויות בדירתם, החלו לפעול להרחבתה. הם הגישו בחודש מרץ 2010 בקשה להיתר בניה להרחבת דירתם לוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו. המבקשים הגישו התנגדות לתכנית ההרחבה שכן חששו כי אחד מנדבכיה יביא הלכה למעשה לביטול חנייתם (נספח י"ב לבקשה). הוועדה קבעה ביחס להתנגדות זו ודומות לה כי הבניה אינה פוגעת בחניות ועל כן יש לאשר את הבקשה, ובלבד שלא תהיה פגיעה במקומות החנייה הקיימים, או לחלופין כי יוצג "פתרון אחר לסידור החנייה המקובל על דעת שאר בעלי הדירות בבניין" (נספח י"ג לבקשה; להלן: החלטת הוועדה בהתנגדויות).

היתר בנייה ניתן לבסוף בחודש מאי 2012. העבודות החלו בחודש אוגוסט 2012, באופן שמנע מן המבקשים את השימוש בחנייתם (לטענתם – אף שסברו כי המניעה תהיה זמנית בלבד), וכך גם ארע לדיירים נוספים. המשיבים שכרו עבור המבקשים, ולטענתם – אף עבור האחרים, חניות חלופיות זמניות לתקופת הבנייה.

העבודות נסתיימו בחודש נובמבר 2012. או אז המבקשים "נדהמו" לדבריהם לגלות כי אחד מנדבכיה של תכנית ההרחבה, הוא קיר בטון, מצר ומונע שימוש סביר בחנייה המקורית, כפי שחששו מראש. מלינים המבקשים: בכך הופרה החלטת הוועדה בהתנגדויות, שעומדת בבסיס היתר הבניה, שכן הבניה פגעה במקום חנייה קיים ולא הוצג בידם פתרון חלופי. קושי מיוחד טמון לשיטת המבקשים בכך שהמבקשת היא בעלת מוגבלות ניידות, ולפיכך זקוקה לחנייה הסמוכה לדירתה.

בסוף חודש נובמבר 2012, ומשהוחוור להם כי החנייה המקורית אינה שמישה עוד, פנו המבקשים למשיבים ודרשו כי יימצאו להם חלופה לחנייה המקורית. הצדדים בחנו ביניהם אפשרויות שונות, ובהן: הכשרת חנייה מסוימת בחנייה של הבניין המשותף, או שימוש באחת משתי חניות "פרטיות", בהסכמת הדיירים הרלבנטיים בבית המשותף (נספח כ"א לבקשה), תוך שהמשיבים הסכימו לפעול על מנת להסדיר את האמור. כפתרונות ביניים, ולכאורה – בהסכמת הצדדים, הכשירו המשיבים תחילה חנייה הנמצאת בשטח הציבורי הסמוך למתחם החנייה, סימנוה וייחדוה (לשיטת המשיבים – כדין ובהיתר) לטובת המבקשים; ברם המבקשים מצאו כי פתרון זה אינו מניח את הדעת. בהמשך סוכם עם דייר אחר בבית המשותף כי המבקשים יעשו שימוש בחנייתו, על חשבון המשיבים, עד יום 1.4.13.

משקרבו הפתרונות הזמניים לקיצם ולא נמצאו פתרונות שיניחו את דעת המבקשים, הוגשה תובענת המבקשים, ביום 19.3.13. בתובענה עתרו המבקשים להחזרת המצב לקדמותו, ולחלופין לחייב את המשיבים להכשיר חנייה חלופית במתחם החנייה עבור המבקשים. כן עתרו המבקשים לפיצויים.

בגדרי התובענה עתרו המבקשים לסעד זמני, "להורות למשיבים להמשיך ולהעמיד לרשות המבקשים חנייה חלופית, במתחם החניות הפנימי והמוסדר של הבית המשותף, במקום החנייה שנשללה מן המבקשים עקב מעשי המשיבים". בקשה זו היא נושאה של ההחלטה דנן. יצוין כי התובענה והבקשה הוגשו בתחילה למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו, אך משמצאה היא כי אינה מוסמכת לדון בתובענה הועבר ההליך לבית משפט זה.

בבקשתם טוענים המבקשים כי המשיבים, בניגוד להיתר שניתן להם, שללו בבנייתם את החנייה המקורית של המבקשים, ולא הסדירו חנייה חלופית תחתיה. אותם פתרונות שהציעו המשיבים לבעיות החנייה אינם ישימים, כך נטען. כן הוסיפו המבקשים, בתמצית, כי המשיבים לא ניצלו את הזמן שבו קיימו הצדדים מגעים לצורך מציאת פתרון קבע לבעיית המבקשים, שהיא אקוטית במיוחד נוכח מגבלות ניידות של המבקשת ומצוקת חנייה כללית באיזור.

בתגובתם לא הכחישו המשיבים את הקושי של המבקשים לעשות שימוש בחנייתם המקורית, אך חלקו על זכותם של המבקשים לקבל חנייה חלופית שדווקא המשיבים הם שיסדירו אותה. לשיטת המשיבים, המבקשים לא הוכיחו את זכותם הקניינית בחנייה, שכן שימוש ייחודי בחנייה אינו שקול לרישום כדין של הצמדה של חנייה לדירה פלונית, ואפילו נניח כי בעלי הדירות המקוריים הסכימו על חלוקה כלשהי, זו נטולת תוקף משפטי. המשיבים אף אינם גורסים כי הפרו את תנאי ההיתר, ומצביעים על כך שאף לדעת רשויות התכנון, שאליהן פנו המבקשים, אין בהרחבה כל הפרה של ההיתר. אשר למאזן הנוחות טענו המשיבים כי מן המבקשים עצמם נודע להם כי הללו צפויים לעבור לבית חדש שקנו בתוך פרק זמן של חודש, כך שהדיון בסוגיית מוגבלויותיה של המבקשת אינו רלבנטי, שהרי כל חנייה חלופית – לא תשמש אותה אלא בעיקר את חליפיה. המשיבים סבורים כי אי ציון נתון זה עולה כדי חוסר תום לב, ובנוסף סבורים הם כי המבקשים השתהו בבקשתם.

בתשובתם מבארים המבקשים, בלוויית תצהירי דיירים ותיקים בבית המשותף, כי הסדר החנייה אכן קרם עור וגידים, ולשיטתם – בר תוקף משפטי. כן מקדישים המבקשים פרק שיבאר את הפסול שהם מוצאים בהתנהלות המשיבים מול רשויות התכנון בהשגת ההיתר לביצוע ההרחבה. כן מטעימים הם, בתגובה לטענה כי מגבלת הניידות של המבקשת אינה רלבנטית נוכח כוונת המבקשים לעבור לדירה חדשה בתוך פרק זמן קצר, כי אף שאכן רכשו דירה ברמת השרון, צפויות עבודות השיפוץ להימשך עד לחודש אוקטובר או נובמבר 2013. כן מדגישים המבקשים כי אין חשיבות לשאלה מי הוא שיגור בבית: כך או כך, לשיטתם, ככל שעומדת זכות משפטית לחנייה, על המשיבים להסדיר למבקשים או חליפיהם חנייה חלופית.

יצוין כי בעלי הדין הודיעו כי הם נכונים שבית המשפט יכריע בבקשה על יסוד החומר המקיף שהוגש, וכך ייעשה.

דיון

משנאספו עתה כתבי בי הדין, ולאחר בחינה מקיפה של טענות הצדדים ומסמכיהם הרבים, מצאתי כי דין הבקשה להידחות. אבאר בקיצור במידת הניתן, בלא להידרש כמובן לכל אחת ואחת מטענות הצדדים, ככל שלא היה באלה לשנות את תוצאת ההליך.

א.סיכויי התביעה

נפתח בשאלת סיכויי התביעה, אף שכפי שנראה בהמשך, בנסיבות המקרה היא בעלת השפעה מעטה יחסית לצורך ההכרעה בבקשה לסעד זמני, לעומת שאלת מאזן הנוחות.

אין חולק למעשה כי חנייתם המקורית של המבקשים, זו שבה השתמשו עשרות בשנים – הוצרה בעטיו של קיר בטון שבנו המשיבים, ואינה יכולה לשמש עוד את המבקשים. אולם אין משמעות הדבר שבהכרח יזכו בחנייה חלופית תחתיה מידי המשיבים. עתירת המבקשים לסעד האמור נסמכת בראש ובראשונה על כך שהחנייה המקורית היא קניינם, שהרי אם קניינם לא נפגע, קשה לעתור לחלופה לו. ברם טענת הזכות הקניינית אינה פשוטה. אף אם נקבל את הטענה שבעלי הדירות המקוריים הסכימו לפני קרוב לשלושה עשורים על הגרלת החניות בין הדיירים, הרי שהסכם שכזה, שאין לו כל ביטוי בכתובים, לא מצא את דרכו לתקנון הבית המשותף (ראו: סעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) או לספר ההחלטות של בעלי הדירות (סעיף 71 לחוק). ככלל, "הצמדה" דה-פקטו מעין זו לכאורה אינה מחייבת צד שלישי דוגמת המשיבים, בהיעדר רישום, הסכמה חוזית, או ידיעה של הצד השלישי על ההסדר (ראו: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 502 (1983)). השאלה האם המשיבים הסכימו להסדר האמור ביום רכישת הדירה בידם היא שאלה שבעובדה, שייתכן כי תתברר, אך לעת הזו אין ראיה מובהקת לידיעה כאמור, ודאי לא בהסכם לרכישת הדירה שכרתו, שאין בו זכר לחנייה. ככל שלא יצליחו המבקשים לבסס זכות קניינית בלעדית בחנייה, משמעות הדבר היא שהפגיעה הפורמלית בהם (להבדיל מזו המעשית, הברורה), היא כשל פגיעה בזכויותיו הבלתי מסוימות של בעל דירה ברכוש המשותף, נתון המקשה על היכולת לדרוש חנייה חלופית.