לוינטל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני-ברק ואח'

פסק דין

לפניי תביעה כספית בסך של 471,300 ₪, בגין ירידת ערך שנגרמה לדירת התובע ובגין אובדן דמי שכירות שנגרם לו וזאת, לטענתו, כתוצאה ממעשי ומחדלי הנתבעים, שבעטיים לא הונפק לתובע עד הגשת התביעה היתר בניה וטופס 4 לדירה שרכש ואשר בנייתה הסתיימה מזמן, דבר שמנע לטענת התובע, כל אפשרות לחיבור הדירה לאספקת חשמל ומים ולעשיית כל שימוש בה.

העובדות העיקריות הצריכות לעניין

המגרש וזכויות הבניה המקסימאליות המיוחסות לו לפי תכנית המתאר

עסקינן במגרש בשטח רשום של 517 מ"ר, שעליו היה בנוי מבנה ישן, הממוקם ברח' רמב"ם 9 - 11 בבני-ברק ואשר היה בבעלותם של גב' בלומה טלר ומר זלמן שלמה פדר. הבעלים הנ"ל, מכרו את המגרש בחודש ינואר 1997 למר עמנואל פאלופ, למעט זכויות לשתי יחידות דיור עתידיות בבניין החדש, שהתכוון פאלופ לבנות על המגרש ואשר נותרו בידי פדר. בסמוך לאחר מכן, החל פאלופ למכור לרוכשים שונים, זכויות לקבלת דירות בבניין המיועד. פאלופ מינה את מר אברהם להב לטפל עבורו בכל הנוגע לקבלת היתר הבניה לבניין והקמת הבניין (להב וכן שותפו, מר מנחם אגסי וכן חברת מילב בנייה וייזום (1996) בע"מ, שאותה הם ניהלו, ושהיו למעשה מבקשי היתר הבניה – ייקראו להלן יחדיו: "מבקשי ההיתר"). פאלופ גם מינה את עו"ד מנחם מייזליש לטפל עבורו באספקטים המשפטיים של הפרויקט.

על פי תכנית המתאר הכללית 105/ב' שחלה על המגרש (חלקים רלוונטיים ממנה צורפו כנספח א' לתצהירו של עו"ד אליעזר קיסטר, מי ששימש בזמנו כיועץ המשפטי של הנתבעת 1), ניתן היה לבנות על המגרש 11 דירות לכל היותר (10 דירות בשטח עיקרי + דירת שיפוע אחת). האמור הנו על יסוד שטח מגרש של 473 מ"ר (517 מ"ר בהפחתת כ-43 מ"ר המיועדים להפקעה) ותוך קבלת כל ההקלות האפשריות בגין תוספת קומות, תוספת יחידות דיור לפי הקלת שבס ותוספת אחוזי בניה (ראו ס' 6 לתצהיר עו"ד קיסטר).

הבקשה הראשונה להיתר לבניית 13 דירות

בשנת 1997 הגיש עו"ד מייזליש את הבקשה הראשונה להיתר בניה (נספח ד' לתצהיר עו"ד קיסטר - להלן: "בקשה להיתר א'"). בבקשה זו, שנערכה על ידי האדריכל כספי, התבקשה הנתבעת 1, על יסוד שטח מגרש של 517 מ"ר, תוך התעלמות משטחים שהופקעו מהמגרש ותוך מתן הקלות מרביות, לאשר בניית 13 דירות בסה"כ (12 דירות בשטח עיקרי + דירת שיפוע אחת).

לטענת עו"ד מייזליש, שהועלתה בזמנו ובעת הגשת הבקשה להיתר א', לא היה מקום לנכות משטח המגרש שטחים להפקעה, שכן לפי המידע שמסרה הנתבעת 1 ללהב לפני רכישת המגרש (ראה ת/1 ו- ת/2 לתצהיר להב), מידע עליו הסתמך להב, אין שטחים להפקעה במגרש זה.

בעקבות כך, נערך דיון אצל הנתבעת 1 בבקשה להיתר א' ובטענות עו"ד מייזליש וכן נערכו דיונים בנושא בין נציגי הנתבעת 1 ולבין להב, שלגרסת הנתבעת 1, נסבו כולם סביב האפשרות לאשר דירה אחת נוספת בלבד, היינו 12 דירות מקסימום (ולא 13 כמבוקש), שכן אישור כל דירה נוספת מעבר לכך, כבר היווה סטייה ניכרת מתכנית, דבר שאינו בסמכות הנתבעת 1 בכל מקרה. לפי גרסת להב (ראה ס' 6 לתצהירו), בישיבה זו, הבטיחו לו נציגי הנתבעת 1 כי תתוכנן תב"ע חדשה שלא תכלול את ההפקעה וכי תותר בניית 14 דירות בבניין.

הבקשה השנייה להיתר לבניית 13 דירות והאישור העקרוני לבניית 12 דירות

עקב דיונים אלה, הוגשה בתחילת שנת 1998 בקשה חלופית להיתר (להלן: "בקשה להיתר ב'"), אשר הייתה שונה מקודמתה, בכך שהיא הוגשה על בסיס שטח מגרש של 473 מ"ר (תוך התחשבות בשטחי ההפקעה), אולם לפי הנתבעת 1, כללה תכנון מדורג של הבניין, אשר אפשר חיסכון בשטחים, כתוצאה מביטול קומת הקרקע התחתונה הנוספת. עם זאת, גם בבקשה זו, ביקשו מבקשי ההיתר אישור ל-13 דירות.

בישיבת ועדת המשנה של הנתבעת 1 מיום 13.1.98 (נספח ה' לתצהיר קיסטר), אישרה הועדה בנייתן של 12 דירות בסה"כ (10 דירות בשטח עיקרי + 2 דירות שיפוע) וזאת תוך הענקת מקסימום ההקלות שהייתה הנתבעת 1 מוסמכת לתת ותוך אישור דירת שיפוע נוספת, כפיצוי על מסירת המידע השגוי (להלן: "אישור א'").

היתר הבניה החלקי, חריגות הבניה, צווי ההפסקה המנהליים ורכישת הדירה על ידי התובע

ביום 3.2.98 ולבקשת מבקשי ההיתר, הנפיקה הנתבעת 1 היתר בניה חלקי שעניינו עבודות הריסה של המבנה הישן, חפירה ודיפון (נספח ז' לתצהיר קיסטר). דא עקא, בפועל, הבנייה שבוצעה חרגה מההיתר החלקי. עקב כך, הוציאה הנתבעת 1 ביום 13.5.98 צו הפסקה מנהלי, שלפיו יש להפסיק את כל העבודות בבניין ובמגרש (נספח ח' לתצהיר קיסטר). בחודש יוני 1998, שולמו היטלים ואגרות בגין אישור א'. ברם, מבקשי ההיתר לא השלימו את כל ההליכים הדרושים להוצאת ההיתר. חרף זאת, המשיכו מבקשי ההיתר לקדם את בניית הבניין ובחריגה. בעקבות כך, הוציאה הנתבעת 1 ביום 3.6.99, צו הפסקת עבודות מנהלי נוסף (נספח ט' לתצהיר קיסטר).

בשלב זה, ביום 13.6.99, ניתנה הצהרה בכתב על ידי מבקשי ההיתר, לפיה לקחו הם על עצמם את האחריות בכל הנוגע להיתר הבנייה וכן הצהירו כי חברת מילב משמשת כקבלן מבצע של הבניין.

לגרסת התובע, בשלב זה, ביום 20.10.99, ולאחר שקיבל מידע מהעירייה) שלפיו יינתן היתר לבניין, כולל לדירה אותה התכוון לרכוש בו בקומה ה', התקשר התובע בהסכם עם פאלופ לרכישת דירת הגג בבניין. לפי ההסכם, רכש התובע: "דירה המסומנת בתסריט מס' 14 במספר המכילה 5 חדרים, חדרי שירות ונוחיות + גג הפונה לכל הצדדים והנמצא בקומה ה' + המרתף והחניות בשלמות..." (הסכם המכר צורף כנספח ת/2 לתצהיר התובע). לפי ההסכם, התחייב פאלופ למסור לתובע את הדירה עד יום 20.1.00 (ס' 3א' לחוזה).

הבקשה השלישית להיתר לבניית 14 דירות והאישור השני לפיו אושרה עקרונית בניית 13 דירות

מאחר ועבודות הבנייה בבניין חרגו גם מהמותר לפי אישור א', לא ניתן היה להנפיק היתר בניה לפי אותו האישור, ולגרסת הנתבעת 1, מבקשי ההיתר נדרשו להגיש בקשה מתוקנת להיתר. בהתאם לכך, הוגשה בקשה כאמור בתחילת שנת 2000 (להלן: "בקשה להיתר ג'"). לפי בקשה זו (חלקים ממנה צורפו כנספח יא' לתצהיר עו"ד קיסטר), כבר ביקשו היזמים אישור ל- 14 דירות (12 דירות בשטח עיקרי + 2 דירות שיפוע), תוך חריגה של שתי דירות לעומת מה שאושר באישור א'.

בשלב זה, חודש יוני 2000, כבר היה מרבית הבניין מאוכלס (ראה דו"ח פיקוח של הנתבעת 1 מיום 22.6.00 נספח יב' לתצהיר עו"ד קיסטר). כמו כן, החלו להגיע אל הנתבעת 1 תלונות של דיירי הבניין אודות חריגות הבנייה של היזמים, אשר בעטיים מתעכב מתן ההיתר, כמו גם הנפקת טופס 4 לחיבור הבניין לרשת המים וחשמל. כן התלוננו הדיירים על ניסיון היזמים לבצע עבודות בנייה במרתף, מקום שאמור לשמש כחניה לדיירי הבניין.