לוי נ' רומנו

פסק דין

1.תביעה כספית מיום 13/5/2010 על סך של כ-845,000, שיסודה בהסכם שכירות שנכרת בין התובע (השוכר) ובין הנתבעת (המשכירה).

2.האם הפרה הנתבעת את חוזה השכירות? מה הנזקים שגרמה ההפרה לתובע? אלה השאלות העומדות לדיון בתיק זה.

פתח דבר

3.הנתבעת (להלן: יפעת או הנתבעת) היא הבעלים של נכס מקרקעין ברח' אלנבי 37 בתל אביב. הנכס כולל חנות בקומת קרקע (להלן: החנות או המושכר), אותה ביקש התובע (להלן: גיא או התובע) לשכור לצורך הפעלת מסעדה. הצדדים קיימו מו"מ במסגרתו פנו גם לעיריית תל אביב על מנת לבחון את התנאים הדרושים לצורך קבלת רישיון עסק. משהובהר לצדדים שקבלת רישיון עסק כרוכה בהגשת תכניות ערוכות בידי איש מקצוע מוסמך (מהנדס/הנדסאי בניין/אדריכל/הנדסאי אדריכלות) פנו הצדדים לאדריכל מוטי מורנו. האדריכל מורנו ביקר במקום והודיע כי לא ניתן יהיה לקבל רישיון עסק להפעלת המושכר כמסעדה, הואיל וחלק משטח המושכר בנוי ללא היתר. השטח הבנוי ללא היתר לא יוכל להיחשב כחלק משטח המסעדה, ועל כן יש צורך בשטח נוסף שישמש כמחסן. הצדדים הסכימו לצרף למושכר מחסן אשר מצוי בקומה א' של הבניין (להלן: המחסן), ובכך נסללה הדרך לחתימה על הסכם השכירות.

4.ביום 10/1/2008 חתמו הצדדים על זיכרון דברים בגדרו מאשרים הצדדים את כוונתם לחתום על חוזה שכירות שייערך על ידי עורכת דין מיכאלה באר בנוסח זהה לחוזה המצוי בידי הצדדים. זיכרון הדברים כולל התחייבות של יפעת להעמיד לגיא מחסן ומקום חנייה לצורך קבלת רישיון עסק. (נספח א' לתצהיר גיא).

5.ביום 21/1/2008 חתמו הצדדים על הסכם שכירות (נספח ב' לתצהיר גיא). עיקריו של הסכם השכירות הם: השכרת החנות מיפעת לגיא לתקופה של 12 חודשים מיום 10/1/2008 ועד ליום 11/1/2009, תמורת 3,000 דולר לחודש בצירוף מע"מ כדין, ובלבד ששער הדולר לא יפחת מ-4 ₪ לדולר. ניתנה לגיא אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות בנות 24 חודש כל אחת, תמורת דמי שכירות זהים לאלה שבתקופת השכירות הבסיסית.

6.גיא החל להכשיר את המושכר לצרכי המסעדה ובמקביל ביקש לקדם את הכנת התכניות לצורך קבלת רישיון עסק. תכנית של המושכר – כמסעדה - נערכה כבר בחודש 12/2007, וביום 10/3/2008 חתם גיא על יפוי כוח המסמיך את ההנדסאית ורדה חיט (אשר עבדה עם האדריכל מורנו) לטפל בשמו בהכנת תכניות והגשת בקשה לרישיון עסק (תכנית ויפוי כוח צורפו כנספח ג' לתצהיר גיא). במהלך תקופה זו התברר שהמחסן לא יועמד לרשות גיא לצורך קבלת רישיון עסק (הסיבה לכך שנויה במחלוקת בין הצדדים), ותחתיו העמידה יפעת לרשות גיא חנות נוספת בשטח של כ-13 מ"ר במרחק מה מן המושכר (להלן: החנות הנוספת). כעבור מספר חודשים, ובטרם הושלם הליך הרישוי נדרש גיא לפנות את החנות הנוספת והחזקה בה הוחזרה ליפעת. הליך רישוי העסק הופסק.

7.גיא התחיל להפעיל במושכר מסעדה בשם "מיט מיט" (Meet Meat) ללא רישיון עסק, ובשלב מסוים ביקש להעביר את זכויותיו במושכר ובמסעדה לצד שלישי. ביום 25/9/2008 נחתם זיכרון דברים בין גיא ובין אדם בשם ישראל יעקובוביץ', ובגדרו הסכים יעקובוביץ' לרכוש את העסק תמורת 250,000 ₪. במעמד החתימה על זיכרון הדברים שילם יעקובוביץ' לגיא 10,000 ₪. בסופו של דבר לא הושגה הסכמה בין יעקובוביץ' ובין יפעת, לגבי המשך השכירות, והעסקה בין גיא ובין יעקובוביץ' בוטלה. ניסיונות נוספים של גיא למכור את העסק לצד שלישי לא צלחו, והגורם לכך שנוי במחלוקת בין הצדדים. בין כך ובין כך, מיום 16/9/12008 – מועד בו הלך לעולמו אביו של גיא – שוב לא נפתחה המסעדה לקהל הרחב. סה"כ המסעדה פעלה במושכר כ-5.5 חודשים.

8.ביום 18/12/2008 מימשה יפעת ערבות בנקאית בסך 25,000 ₪ שהפקיד בידה גיא בתחילת תקופת השכירות. כעבור כשלושה חודשים העבירה יפעת לגיא סך של 12,138 ₪ מתוך הסכום שקיבלה עקב חילוט הערבות.

9.לאחר שכשלו ניסיונות הנתבע למכור את העסק כעסק פועל, החליט הנתבע שלא לממש את האופציה ולהפסיק את השכירות בתום תקופת השכירות הבסיסית. בסמוך לסיום השכירות בתחילת חודש ינואר 2009 הגיע גיא למושכר יחד עם איש מקצוע מטעמו (יאיר נדב) בכוונה לפנות מהמושכר את הציוד השייך לו. במקום התפתח עימות עם צר איציק רומנו, בעלה של יפעת, והציוד הושאר במקום. עד היום לא נטל גיא מהמושכר את הציוד השייך לו.

התביעה

10.ההתקשרות בין הצדדים הייתה מושתתת על כוונת התובע לקבל רישיון עסק להפעלת מסעדה במושכר, כך שיוכל לקבל רשות להצבת כסאות ושולחנות על המדרכה הסמוכה למושכר. מסיבה זו, קודם לחתימה על זיכרון הדברים ועל הסכם השכירות פנו הצדדים לעירייה לברר את התנאים לקבלת רישיון עסק. החוזה שנכרת בין הצדדים היה מבוסס על התחייבות יפעת להעמיד לרשות גיא מחסן שהיה תנאי הכרחי לקבלת רישיון עסק.

11.יפעת, חזרה בה מן ההסכמה להעמיד לרשות גיא את המחסן בקומה הראשונה ובכך הכשילה את האפשרות לקבל רישיון עסק במתכונת שאושרה מראש על ידי האדריכל מורנו ועל ידי ההנדסאית חיט. מאוחר יותר, משחזרה בה יפעת גם מהנכונות להעמיד לרשות גיא את החנות הנוספת, וזאת יומיים לפני פגישה שנקבעה עם נציג משרד הבריאות במטרה לקבל את אישורו להשתמש בחנות הנוספת כמחסן עבור המושכר, אפסו הסיכויים לקבל רישיון עסק הפעלת מסעדה במושכר. בכך, הפרה יפעת את חוזה השכירות בהפרה יסודית וגרמה נזק לגיא.

12.בהמשך הכשילה יפעת כל ניסיון למכור את העסק לצד שלישי, הגם שגיא איתר קונים שהיו מוכנים לבוא בנעליו ולהמשיך את השכירות באותם תנאים. יפעת הגדילה לעשות כשמסרה לקונים פוטנציאליים שאם ימתינו כחודשיים, עד לחודש ינואר 2009, כי אז יוכלו לשכור את המסעדה מבלי לשלם לגיא תמורת העסק הפועל במקום. באחד המקרים איתר גיא קונה לעסק אך יפעת לא הסכימה להשכיר לו את המושכר כי היה ערבי.

13.לבסוף, מנעה יפעת מגיא לפנות מהמושכר את הציוד השייך לו ובכך גרמה לו נזק נוסף.

14.בגין האמור לעיל מבקש גיא פיצויים על פי אחת מהחלופות הבאות:

1)800,000 ₪ - שווי העסק נכון ליום 10/1/2009 על פי חוות דעת השמאי יאיר תודה, בהנחה שיפעת הייתה מקיימת את התחייבויותיה והיה ניתן רישיון עסק למסעדה; סכום זה נכון ליום הגשת התביעה עומד על 845,966 ₪;

2)250,000 ₪ בצירוף מע"מ - שווי העסק כפי שהוסכם עליו בזיכרון הדברים שבין גיא ובין יעקובוביץ', ביום 25/9/2008; על סכום זה יש להוסיף 42,000 ₪ ומע"מ בגין דמי שכירות ששילם גיא ליפעת מחודש אוקטובר 2008 ועד לחודש ינואר 2009, וכן 4,500 ₪ ששילם גיא עבור ארנונה בתקופה זו. סכומים אלה נכון ליום הגשת התביעה עומדים על 343,220 ₪;

3)188,000 ₪ - שווי הציוד שהשאיר גיא במושכר בניכוי פחת (לפי חוו"ד השמאי תודה), בצירוף סך של 33,000 ₪ שווי המלאי שהשאיר גיא בעסק. סכומים אלה נכון ליום הגשת התביעה עומדים על 223,698 ₪.