לוי נ' אלון

פסק דין

כללי

1.התובע, בעליו של מבנה ברח' הגעתון 50 בנהריה, השכיר לנתבע חלק מהנכס, בקומת הקרקע, בו מפעיל הנתבע עסק בשם "גיוזה". השכירות הינה מיום 1.8.05 ותקופתה 5 שנים, עם אופציה לשנתיים נוספות. מטרת השכירות המוגדרת בהסכם הינה הפעלת "קפה-מסעדה" בלבד. שאר הבניין מושכר בחלקו לעסקים אחרים. בקומה א' של המבנה מלונית בבעלות התובע, הכוללת 6 חדרי ארוח ו-2 סוויטות.

2.מערכת יחסי השכירות בין הצדדים עלתה על שרטון. לטענת התובע הפר הנתבע את הסכם השכירות בין הצדדים במספר עניינים. לטענת הנתבע, התובע נוהג בחוסר תום לב.

3.התרשמתי כי, למעשה, סלע המחלוקת בין הצדדים הוא הרעש הבוקע מהמושכר. לטענת התובע מפעיל הנתבע במושכר פאב-בר ובוקע ממנו בשעות הלילה המאוחרות ועד שעות הבוקר המוקדמות רעש המטריד את מנוחת דיירי המלונית ותושבי השכונה ומפריע את שנתם. מנגד, טוען הנתבע כי הוא מנהל במושכר מסעדה, בה מושמעת מוזיקת רקע בלבד, שאינה מפריעה לאיש וכי ננקטו כל האמצעים הדרושים למניעת הפרעה לסביבה.

הראיות

4.התובע הגיש תצהירו, חוו"ד מומחה ביחס לעוצמת הרעש בחדרי המלונית, תצהירי תושבי השכונה ואורחים שלנו במלונית. הנתבע הגיש תצהירו ותצהיר חוקר פרטי שלן במלונית. המצהירים נחקרו והוגשו סיכומי הצדדים. במסגרת דיון בסעד זמני נערך ביקור במקום ביום 15.7.10.

דיון

5.התובע מונה בתביעתו שורה של הפרות חוזיות מצד הנתבע בגינן הינו זכאי לבטל את ההסכם.

בחקירתו הנגדית הבהיר התובע כי הרעש הבוקע מהעסק, בשעות הלילה בעיקר, הוא הבעיה המטרידה אותו לאמיתו של דבר - הוא מודה כי אלמלא בעיה זו "הכל היה נהדר" (עמ' 25 ש' 27). לפיכך עניין זה הוא לב ליבו של תיק זה. ניתן ללמוד זאת גם מהניסיונות הרבים שנעשו לפתרון בעיית הרעש, ביחס אליהם אין מחלוקת. לו היה עניין זה מוסדר, דומה בעיני כי לא היה התובע מבטל את ההסכם בגין ההפרות האחרות להן הוא טוען. זהו הגורם למשבר ביחסים.

רעש מהמושכר – האם הפרת ההסכם

6.סע' 7.5 להסכם השכירות מיום 20.7.05 (נספח א' לתצהיר התובע) קובע:

"השוכר מתחייב לעשות שימוש במושכר באופן שלא יגרום למטרד, הטרדה, רעש או אי נעימות למשכיר ו/או לצד ג' אחר כלשהו, לרבות שוכרים אחרים במבנה, וזאת בכפוף למטרת השכירות כהגדרתה בסעיף 6 לעיל. המשכיר מתחייב כי סעיף כגון זה ייכלל בחוזים עתידיים עם שוכרים נוספים".

7.מומחה מטעם התובע, פרופ' רוזנהויז, ערך את בדיקותיו במהלך הלילה של 19.4.08 מחצות ועד 5 בבוקר בחדר מס' 4 במלונית. בבדיקה זו נמצא רעש ממוצע של 65.3 דציבל שבקע מהעסק. בתאריך 30.4.08 נערכה הבדיקה משעה 00:40 לערך ועד 3:15 לפנות בוקר בחדר 4. הרעש שבקע מהעסק עמד על ממוצע של 70.3 דציבל. בדיקה אחת נערכה בחדר 19, חדר אחורי, לבדיקת עוצמת רעש הרקע. המומחה מסכם:

"1. ללא ספק, בעת הפעילות של המסעדה (פאב) 'גיוזה' הרעש בבניין מלונית הגעתון חורג בצורה בוטה מהמותר לפי התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר) משנת 1990 והתקנות האחרות בנדון שהוזכרו לעיל, שלא לדבר על התקנות המקומיות של חיפה ובמיוחד תל אביב.

2. התוצאות של המדידות הממושכות... היו: לגבי מוסיקת דיסקו: הרעש היה בממוצע 65.4 דציבל א' וסטיית התקן – 2.1 דציבל א'. כלומר ב- 5% מהמדידות הרעש יעבור 69.9 דציבל א'. רעש זה עולה בהרבה על המותר אפילו עד שעה 24:00 אבל אסור אחרי שעה זו. לגבי זמר + מערכת אלקטרו אקוסטית: הרעש מהפאב בחדר המלונית היה בממוצע 70.3 דציבל א' וסטיית התקן 4.84 דציבל א'. כלומר ב-5% מהמדידות הרעש יעבור 80 דציבל א'. רעש כזה אסור אפילו ביום. לרעש הרקע לא היתה שום השפעה על התוצאות".

8.הנתבע לא הגיש חוו"ד מטעמו ביחס לרעש הבוקע מהמושכר. בישיבת ההוכחות ביום 13.12.09 ביקש בא כוחו דחיית הדיון ומינוי מומחה מטעם בית המשפט. הבקשה נדחתה מהנימוקים המפורטים בה. אוסיף כי כבר בתחילת ההתדיינות הוצע לצדדים להסכים למינוי מומחה מטעם בית המשפט אך הם הודיעו כי אין להם עניין או צורך בכך (החלטה מיום 26.11.08, הודעה מיום 15.1.09).

9.פרופ' רוזנהויז נחקר בחקירה נגדית. איני מוצאת כי האמור בחוות דעתו ביחס לעוצמת הרעש שמדד נסתר. למעשה חקירתו התמקדה בשאלה האם ניתן לפתור את בעיית הרעש בדרך כלשהי (עמ' 11 ש' 26 ואילך).

10.התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ"ג-1992 קובעות:

"3. רעש באמצעות מכשירי קול [תיקון: תשס"ב]