לוי ואח' נ' שטיין

תביעה שהגישו בעלים של דירות בבית משותף למתן צו המאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש של הבית המשותף תוך חיזוקו מפני רעידות אדמה, לנוכח סירוב הנתבע, בעלים של דירה אחרת בבית המשותף, לביצוע הפרויקט. בגדרה, עומדת להכרעה השאלה האם בהתאם להסכם שנחתם בין התובעים לבין חברה יזמית נפגע שוויון התמורות בהתייחס לדירת התמורה של הנתבע והסעד שבצד פגיעה זו.

העובדות הצריכות לעניין וההליך

עניינה של התביעה בבית משותף ברחוב הירקון 200 בתל אביב יפו, הרשום בפנקס הבתים המשותפים חלקה 11 בגוש 6901 (להלן - "הבית המשותף").

הבית המשותף מורכב ממבנה אחד בן 4 קומות וכולל 8 דירות.

התובעים הם בעלים של 7 דירות בבית המשותף (להלן - "התובעים").

הנתבע, אורי שטיין (להלן - "הנתבע"), הוא בעלים של דירה המצויה בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע) בבית המשותף, הרשומה בפנקס הבתים המשותפים תת חלקה 3.

ביום 5.12.2017 התקשרו התובעים עם חברת הירקון 200 תל אביב בע"מ (להלן - "החברה היזמית"), בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף מסוג הריסה ובניה מחדש (להלן - "ההסכם"), בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן - "חוק החיזוק").

בהתאם להסכם, הבית החדש שייבנה יהא בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל שתי קומות מרתף. כל בעל דירה בבית המשותף זכאי לדירת תמורה חדשה בקומה אחת מעל קומת הדירה הנוכחית תוך שמירה על כיווני האוויר הקיימים. דירת התמורה תכלול תוספת שטח עיקרי, הכולל מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) בשטח שבין 9 מ"ר לבין 12 מ"ר, מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר, חניה מקורה ומחסן. עוד בהתאם להסכם, התחייבה החברה היזמית לנצל מלוא זכויות הבניה לכל קומה, אשר מאפשרות בניית תכסית רחבה ככל הניתן לכל קומה כולל הקלות, מבלי אפשרות לנייד זכויות בניה מחוץ לפרויקט.

בכתב ההגנה עתר הנתבע לדחיית התביעה. לטענתו, התובעים (למעט התובעת 3) הם בני משפחה אחת ושותפים עסקיים, אשר התקשרו בהסכם מבלי שפנו לנתבע לקבל הסכמתו, אלא לאחר חתימתם על ההסכם, על מנת לעשוק הנתבע ולגזול קניינו בבית המשותף. זאת, משבהתאם להסכם דירת התמורה של הנתבע אינה פרופורציונלית לדירות התמורה של התובעים ולרווח היזמי. כנטען, שטח דירת התמורה של הנתבע יהא קטן יותר משטח הדירה כיום, לרבות משהתכנית שצורפה לבקשה למתן היתר בניה הניחה באופן שגוי הימצא הבית המשותף ב"מגרש טרפזי", מבלי שנוצלו הקלות, באופן הגורע תוספת שטח לדירת התמורה של הנתבע, מקטין שטח המרפסת ופוגע בחלוקה התכנונית הפנימית בדירה. בתוך כך, כנטען, נהנית התובעת 3 מהטבות ניכרות בהסכם וכן מטובות הנאה לבר חוזיות. עוד כנטען, החברה היזמית אינה ראויה לבצע הפרויקט בבית המשותף משאינה בעלת הכישורים הדרושים לביצועו.