לוזון ואח' נ' פרחי ואח'

החלטה

1.התובעים הגישו תביעה זו, לפירוק שיתוף, סילוק יד, לצו הריסה ולסעד כספי בגין דמי שימוש, נגד הנתבעים, בקשר לבניין מגורים המצוי ברחוב רמת הגולן בראש העין, הידוע כחלקה 76 בגוש 5508 (להלן- "הנכס").

הנכס כולל מגרש בשטח של 1,557 מ"ר, עליו בניין בן שתי קומות הבנויות מעל קומת עמודים , והמחולק לשני אגפים- חזיתי ועורפי. בכל אגף שתי יחידות דיור, אשר פוצלו כל אחת לשתי דירות.

הנכס מצוי בבעלות רשות הפיתוח. בשנת 1984 הוקנו בו זכויות חכירה למר פרחי יחיא ז"ל ולשלושת ילדיו- הנתבע 1, הנתבע 2, ומר אורי פרחי ז"ל, באופן שכל אחד מהם נרשם כבעל זכות חכירה ברבע בלתי מסוים בנכס (מושע).

כל הנתבעים הם בני משפחת פרחי, חלקם בעלי זכות החכירה המקורית וחלקם בעלי זכויות מכוח ירושה. חלקם מחזיקים בחלקים בנכס, וטוענים לזכויות שונות מכוח הבטחות, החזקה עצמה ועוד.

2.התובעים, אשר בשנת 2010 רכשו זכויות בנכס [כל אחד רכש 1/4 מזכויות החכירה: התובע 1 רכש, ביום 16/5/10, את זכויות הנתבע 1, במסגרת הליכי כינוס שבהוצאה לפועל, והתובע 2 רכש ביום 18/10/10 את זכויות המנוח מר אורי פרחי ז"ל, שהם 1/4 מזכויות החכירה, משלושת יורשיו], הגישו התביעה במטרה לממש זכויותיהם בדרך של הסדרת רישום זכויות החכירה וההחזקות בנכס.

לאחר הגשת כתב התביעה, רכש התובע 1 אף זכויות חכירה שירשו הנתבעים 3, 4 ו-8, וביום 9/7/13 ניתן פסק דין נגד נתבעים אלה.

3.הנתבעים לא התנגדו בהגנתם להסדרת רישום הזכויות בנכס, בדרך של פירוק השיתוף ורישום בית משותף, אלא שקיימים ביניהם חילוקי דעות באשר לזכויות, לרבות זכויות החזקה בחלקים שונים בבניין.

הצדדים ערים לתועלת אשר תצמח לכולם ככל שייושבו המחלוקות ביניהם, ועל כן הסכימו להעמיד את המשך בירור התביעה לטובת הליכי גישור, במהלכם, תקוותם כי יסדירו את רישום הזכויות בנכס ואת חלוקת החזקות בו.

4.עניינו של נתבע 1 מיוחד. זכויותיו של נתבע זה בנכס הן זכויות מקוריות - רבע מזכות החכירה וכן זכויות אשר ירש. את זכות החכירה המקורית של נתבע זה, דהיינו רבע מזכויות החכירה שבנכס, רכש התובע 1 באמצעות הליכי הוצל"פ, ועל כן בתביעה עתירה לפינוי הנתבע 1 מהבניין. אולם, נתבע 1 העלה בהגנתו, טענות הכופרות בתוקף הליכי ההוצל"פ וטען כי נותרו בידיו זכויות בנכס, וכי על כן אין לפנותו מהיחידה בה הוא מחזיק מכוח זכויות החכירה המקוריות אשר רכש (מעבר לאלה אשר ירש). לטענת נתבע 1, הליכי ההוצל"פ בעניינו לא נוהלו באופן תקין, ועל כן בטלים, ולחילופין טען כי במסגרת הליכי ההוצל"פ נמכרו זכויות העולות על אלו שמשכן.

נוכח ייחודן של טענות אלה, ואף משמעותן, הנוגעת לכאורה לבסיס זכויות התובע 1 בנכס,

הסכימו הצדדים כי ראוי לברר תחילה הגנה זו, ואין לעכב את בירור התביעה במחלוקת שהיא מעלה.

5.בהתאם לכך נקבע כי הראיות שנקבעו בתיק זה יישמעו בשלב זה לבירור טענות הנתבע 1 בהקשר לזכויות האמורות. ב"כ התובעים, עתר בישיבת קדם המשפט, כי קודם לבירור זה יסולקו טענות ההגנה של נתבע 1, שאין בהן הגנה כלשהי מפני התביעה. ועל כן נשמע טיעון לעניין זה מפי ב"כ התובעים, ולאחר שהתקבלה תגובת הנתבע 1 בכתב, ניתנת החלטתי זו.

6.הנתבע 1 היה בעלים של 1/4 מזכויות החכירה בנכס מכוח חוזה החכירה, והחזיק באופן בלעדי בשתי יחידות דיור בקומה הראשונה שבנכס, אחת קדמית בה ניהל מספרה ואחת עורפית ששימשה למגוריו. בשנת 2001 נפתח כנגד הנתבע 1 תיק הוצאה לפועל, בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, שמקורו בבקשת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ למשש משכון שנרשם לטובתו על זכויות הנתבע 1 בנכס, כנגד הלוואה שנטלו הנתבע 1 ואשתו בשנת 1998.

במסגרת הליכים אלה מונה כונס נכסים למכר זכויות הנתבע 1, במסגרתם ניתן נגדו צו פינוי, והנתבע 1 פונה מהיחידה הקדמית בנכס, אך נותר מחזיק ביחידה העורפית.

ביום 16/5/10 נחתם חוזה מכר בין הכונס לבין התובע 1, לפיו רכש התובע 1 1/4 מזכויות החכירה בנכס שהיו בבעלות הנתבע 1.

ביום 22/6/10 אישר רשם ההוצאה לפועל בלשכת את המכר וביום 10/11/10 ניתן צו להעברת הזכויות על שם התובע 1 לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968.

[הוצג תיעוד להוכחת כל אלה, ואין זה במחלוקת].

7.ב"כ התובעים טוען כי התובע 1 רכש את כל זכויות הנתבע 1 בנכס, שהם 1/4 מזכויות החכירה, כדין, ובהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, כשהן נקיות מכל זכות, תביעה וכיו"ב. המכר נוהל במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שניהל הבנק כנגד הנתבע 1 למימוש המשכון ואושר על ידי ראש ההוצאה לפועל בהחלטה שהפכה לחלוטה.

טענות הנתבע 1 כנגד פגמים שנפלו בהליך המכר אינן יכולות להישמע בהליך דנן, וכי מקומן הנכון הוא בהליכים נפרדים כנגד בעלי הדין הנכונים, אם כתביעה כנגד הבנק ואם בהליכי השגה על החלטות רשם ההוצאה לפועל.