לבקוביץ נ' קריוצקוב

פסק דין

רקע כללי

לפני תביעה קטנה לפסיקת פיצויים מוסכמים וכן שעות עבודה בניהול משא ומתן, זאת על פי הנטען בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, לצורך כרית הסכם מכר דירה.

על פי הנטען בכתב התביעה בחודש אוגוסט 2011 התחיל התובע לנהל משא ומתן עם הנתבעת בקשר לרכישת דירה המצויה ברחוב ששת הימים 12/12 בנשר (להלן: "הדירה"). לאחר שהצדדים הגיעו לכלל הסכמות לרבות מחיר הדירה ותנאי התשלום קבעו הצדדים להיפגש המשרד עו"ד ביום 15.9.2011. לצורך אותה פגישה הגיע התובע עם שני שיקים מוכנים לתשלום. הראשון, כמקדמה והשני לסילוק המשכנתה שרבצה על הדירה באותה עת. במעמד החתימה ביקשה הנתבעת לקחת את ההסכם לביתה על מנת שתוכל לעיין בו וסירבה לחתום עליו. בשים לב לכך נקבעה פגישה נוספת לצורך חתימה על ההסכם ליום 22.9.2011 כחצי שעה לפני מועד הפגישה הודיעה הנתבעת לתובע כי היא לא מתכוונת להגיע לפגישה ואכן לבסוף ההסכם לא נחתם בין הצדדים. התובע יצר קשר באותו יום עם הנתבעת אך זו הודיעה לו כי אין בכוונתה לקיים את העסקה.

התובע מבקש לפסוק לו פיצויים מוסכמים בסך של 19,000 ₪ על פי ההסכם שלא נחתם וכן מבקש לחייב את הנתבעת בסך של 500 ₪ בגין שעות העבודה שהשקיע לצורך ניהול המשא ומתן.

הנתבעת בכתב הגנתה טוענת כי תובע הסתיר מבית המשפט כי הינו מתווך אשר הדירה נמסרה לו בתחילה ביום 4.8.2011 על רקע עיסוקו על מנת שיאתר רוכשים בעבורה. הנתבעת טוענת כי בעת שמסרה את הדירה לתיווך ביקשה כי המחיר יהיה בסך של 200,000 ₪. כעבור מספר ימים יצרה עם הנתבעת קשר אשת התובע וטענה שמספר קונים פוטנציאליים ראו את הדירה אך אף אחד מהם לא הביע רצון לרכשה. ביום 10.8.2011 הגיעה הנתבעת למשרד התובע וחתמה על הסכם תיווך כאשר נמסר לה כי לא תוכל להשיג את המחיר המבוקש ולכל היותר תוכל להשיג מחיר של 150,000 ₪. על כן חתמה הנתבעת על הסכם בלעדיות ברוח זו לנוכח מצגי התובע ובת זוגו. כעבור מספר ימים התקשרה אשת התובע לנתבעת והודיעה לה כי אין קונים אף במחיר של 150,000 ₪ והציעה כי התובע ואשתו ירכשו את הדירה במחיר של 140,000 ₪ - 145,000 ₪. הנתבעת הודיעה לה כי תשקול את הצעתה. לאחר מספר ימים שוב התובע ואשתו יצרו קשר עם הנתבעת על מנת להפעיל עליה לחצים ולשכנעה לרכוש את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק.

על פי הנטען בכתב ההגנה, בליבה של הנתבעת התעוררו ספקות באשר למצגיהם של התובע ורעייתו לפיהם אין רוכשים עבור הדירה אפילו במחיר של 150,000 ₪ ועל כן החליטה לפרסם א תהדירה בעצמה. הנתבעת פרסמה את הדירה למכירה ביום 11.9.2011 באתר אינטרנט ותוך מספר ימים פנו אליה ארבעה – חמישה אנשים וכולם היו מוכנית לרכוש את הדירה במחיר העולה על הסך של 150,000 ₪. כשמסרה הנתבעת מידע זה לתובע ואשתו הם העלו את הצעתם לסך של 190,000 ₪. הנתבעת טוענת כי הייתה עייפה מלחצי התובע ואשתו ולכן אמרה להם שיכינו טיוטת חוזה והסכימה לבוא לצורך כך למשרד העורך דין. בפגישה עם העו"ד טענה הנתבעת כי הפעילו עליה לחצים לחתום ולכן אמרה להם שברצונה לקרוא את החוזה בקפדנות.

הנתבעת טוענת כי התייעצה עם מאן דהוא והוסבר לה שהתובע ואשתו פעלו מולה בחוסר יושר.

דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הנני סבור כי דין התביעה להידחות ממספר טעמים.

ראשית, אציין כי התובע דורש לפסוק לו פיצויים מוסכמים על סמך טיוטת חוזה שכלל לא נכרת בין הצדדים. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת לא חתמה על טיוטת החוזה ולא הסכימה לאמור בו מבחינת פיצויים מוסכמים ועל כן אין לתובע כל עילת תביעה בגין פיצויים מוסכמים.

יתרה מכך, הלכה פסוקה היא כי הפיצויים שניתן לפסוק בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, הם פיצויים שליליים ולא פיצויי קיום. דהיינו בלשון פשוטה הכלל הוא שבמידה ובית משפט יגיע למסקנה כי נוהל משא ומתן בחוסר תום לב בית משפט יפצה אך ורק בגין ההוצאות וההפסדים שנגרמו לנפגע מהפרת החובה עד שיוחזר המצב לקדמותו כאילו לא נכנס כלל לאותו משא ומתן (ראה: ע"א 800/75 קוט נ. ארגון הדיירים במרכז המסחרי רמת יוסף, פ"ד לא(3) 813). אמנם בפסיקה מאוחרת נקבע כי ניתן לתבוע במקרים מתאימים פיצוי קיום כאשר אין מקרה זה נמנה על אותם מקרים. להזכיר התובע כאן אינו תובע נזקים ממשיים אלא תובע פיצויי מוסכם שכלל לא היה מוסכם ולכן לדעתי לא ניתן להכליל פיצוי מוסכם בטיוטת הסכם שלא הגיעה למעמד חוזה במסגרת הפיצויים הממשיים.

התובע דורש בנוסף לפצותו בגין שעות עבודה שבזבז לצורך ניהול משא ומתן מולה בסך של 500 ₪. תביעה זו יכולה ליפול תחת הקטגוריה של פיצויים שליליים יחד עם זאת התובע לא הוכיח בראיות כי אכן נגרם לו הפסד כאמור. התובע לא הוכיח כמה שעות השקיע, מה עלות שעת עבודה שלו, בשום ראיה אובייקטיבית. אף לנוכח קביעתי להלן שהתובע פעל בחוסר תום לב גם אם הוכיח כי נגרם לו הפסד הוא אינו זכאי לפיצוי כלשהו.

שנית, שוכנעתי כי דווקא התובע הוא שפעל בחוסר תום לב אל מול הנתבעת.

אתחיל בכך שהתובע לא מצא לנכון כלל להזכיר בתביעתו כי הדירה נמסרה לו במתווך על מנת שישווקה ורק לאחר מכן הציע עצמו משלו לרכישתה. חובתו של בעל דין לגלות כל עובדה רלוונטית בפני בית המשפט והסתרת עניין זה לא הייתה תמימה.

התובע הפר את חובתו לנהוג בהגינות וביושר כלפי הנתבעת, חובה הקבועה בסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996. סעיף 10 לחוק קובע:

"מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב."

התובע לא פעל בהתאם להוראות החוק ולא קיבל את הסכמת הנתבעת לניהול משא ומתן על הדירה אשר נמסרה לו כמתווך. לדעתי אין המדובר בהוראת חוק טכנית. מתווך אשר נכס נמסר לטיפולו ויש לו עניין אישי בו נמצא במצב של ניגוד עניינים. מצד אחד, חובתו של מתווך להשיג ללקוחו מחיר אופטימלי ומצד שני מאחר ויש לו ענין אישי בנכס הוא יפעל אל מול הלקוח לקבל מחיר מופחת ככל הניתן.

התובע ניסה ליצור רושם בפני הנתבעת כי לדירה הספציפית אין דורשים ואין ביקוש וכי המחיר בשל כך פחות מהסך של 150,000 ₪ על מנת להכין את הקרקע לעצמו כקונה לצורך רכישתה במחיר נוח.

עדות התובע הייתה בלתי אמינה עליי. כאשר נשאל אם הוראות החוק בדבר "גילוי ענין אישי" ידועות אלו השיב שאינו זוכר. אולם תשובה זו מראה על חוסר אמינותו של התובע כאשר הענין של גילוי ענין אישי הינו מעיקרי תפקידו של מתווך אשר חלה חובה כללית לפעול בהגינות וביושר כלפי לקוחו.