לא יינתן פטור מהיטל השבחה לזכאי הסיוע ממשרד השיכון

השופט א' רובינשטיין:

א.       בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (השופטים אברהם, מוניץ ואטרש (פסק הדין נכתב בידי השופט אטרש) מיום 23.10.07 בתיק ע"א 1228/06, בו התקבל ערעור המשיבה (ונדחה ערעור שכנגד) על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת (סגן הנשיא סרחאן) מיום 5.7.06 בתיק בש"א 4124/05.

רקע

ב.        בשנת 2004 הגיש המבקש למשיבה בקשה להיתר בניה, בה עתר לבנות בבניה חדשה יחידת דיור למגורים בשטח עיקרי של 377.91 מ"ר. הבקשה אושרה בתנאים שונים, ובכללם תשלום היטל השבחה. המבקש השיג על חיובו בהיטל (ששולם תחת מחאה). נטען בין השאר, כי מתקיימים במבקש תנאי הוראת הפטור שבסעיף 19(ב)(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן התוספת השלישית):

"השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי..." (ההדגשה הוספה - א"ר).

אכן, המבקש מודה, כי החל משנת 1990 תכניות הסיוע של משרד השיכון אינן כוללות עוד מגבלות שטח, ולפיכך מתעוררת שאלת התקיימות התנאי (שהודגש מעלה) בדבר התאמת שטח הדירה להוראות תכנית הסיוע - אך לשיטתו, משהסיר משרד השיכון את הגבלת השטח, עומדת כל דירה, בכל שטח שהוא, בתנאי הסעיף. לשיטת המשיבה, בעקבות ביטול הגבלת השטח על ידי משרד השיכון לא ניתן עוד לעמוד בתנאי הסעיף, וממילא לא ניתן להעניק פטור לפיו לכל דירה שהיא, יהא שטחה אשר יהא.

ג.       לחלופין, נטען לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית (כנוסחו אז):

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר... ".

פסק דינו של בית משפט השלום

ד.       בפסק דין מפורט ומלומד, הנדרש לדרכי פרשנות החקיקה, דן בית משפט השלום בטענות המבקש. נקבע כי השינוי במדיניות משרד השיכון יצר לאקונה שיש להשלימה באמצעות פרשנות תכליתית של הוראת הפטור. לפי דרך זו, ובהיקש להוראת הפטור בסעיף 19(ג)(1), נקבע כי יש להגביל את הוראת הפטור לדירות ששטחן עד 160 מ"ר (כאן ולהלן - כפי שציין בית המשפט המחוזי - מדובר בטעות סופר, שכן השטח צריך היה להיות 120 מ"ר).

ה.       אשר לפטור לפי סעיף 19(ג)(1), הוזכר, כי אמנם בהלכת צרי (רע"א 7417/01 לאה צרי נ' הועדה המקומית, פ"ד נז(4) 879) נקבע:

"פטור זה יינתן לדירה הקיימת - אם הורחבה - או לדירה החדשה - אם נסתרה דירת המגורים ונבנתה אחרת במקומה - אך לא לדירה חדשה שתיבנה לצדה" (עמ' 889 - השופטת דורנר).

אך אין מניעה להחיל את הוראת הפטור גם על בניית דירה חדשה על מקרקעין פנויים (במובחן מבנייה לצד דירה קיימת). בשורה התחתונה קבע בית משפט השלום, כי המבקש פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(5) לתוספת השלישית בתנאים הקבועים בו.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

ו.       שני הצדדים עירערו על פסק דינו של בית משפט השלום. במהלך הדיון הגיעו הצדדים להסדר דיוני, לפיו ידון בית המשפט אך ורק בטענות לגבי הוראת הפטור שבסעיף 19(ב)(5). אשר לטענות בעניין חלות הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1), נקבע כי תחול עליהן הכרעת בית משפט זה בעניין חמאיסי (רע"א 3626/06 חמאיסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים (טרם פורסם)) בו התעוררה שאלה דומה, ובאותה העת טרם הוכרע, אך הוכרע לאחר מכן, ביום 22.7.08 (פסק דין מפי השופט י' אלון).

ז.       בכל הנוגע להוראת סעיף 19(ב)(5) חזרה המשיבה על הטענה, כי בעקבות שינוי שיטת הזכאות, הוראת הפטור בסעיף 19(ב)(5) אינה ישימה כל עיקר. לחלופין נטען, כי שגה בית משפט השלום בהגבילו את תחולתה לשטח של 160 מ"ר שעה שסעיף 19(ג)(1) מתייחס לשטח של 120 מ"ר. המבקש טען, כי שגה בית המשפט כאשר הגביל את הוראת הפטור לפי סעיף 19(ב)(5) עד לשטח של 160 מ"ר. נטען, כי עם ביטול הגבלת השטח בתכניות משרד השיכון, אין לקרוא עוד הגבלת שטח לתוך הוראת הפטור.

ח.       בית המשפט קיבל את עמדת המשיבה. נקבע, כי תכלית הסעיף מחייבת "מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות... תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה" (עניין צרי, עמ' 888). הוטעם, כי לאור התכלית הסוציאלית וכוונת המחוקק להעניק "הטבה צרה" בלבד, מתן פטור "ללא מגבלת שטח כלשהי... אינו מתיישב עם תכלית החוק וכוונת המחוקק בעת החקיקה" (פסקה 19 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). אין סיבה, כך נטען,  שאדם שידו משגת לבנות דירה גדולה יהיה פטור מלשלם עבור השבחת מקרקעיו. נקבע, כי ההתעלמות ממגבלת השטח מפרה את האיזון הפנימי של הסעיף, ולפיכך לא ניתן לקבל את פרשנות המבקש. ולבסוף, נקבע כי לא ניתן להקיש ממגבלת השטח בסעיף 19(ג)(1) להוראת הפטור בסעיף 19(ב)(5), שכן האחרון התייחס למגבלות שטח המשתנות בהתאם להיקף הזכאות, ולא להגבלה קבועה. סוף דבר, נקבע כי אין ניתן להתעלם ממגבלת השטח שנקבעה בסעיף, וכיון שהמבקש לא הצליח להוכיח את עמידתו בתנאי זה "נשמט הבסיס החוקי למתן פטור לפי סעיף זה".

טענות המבקש