ל.י.ר.א.ג נכסים השקעות ואחזקות בע"מ נ' בלס ואח'

פסק דין

פתח דבר

1.לפני תביעה ובה בקשה לסעדים של סילוק יד, צו מניעה וצו עשה, וסעד כספי של 109,000 ₪, שהגישה ל.י.ר.א.ג. נכסים השקעות ואחזקות בע"מ (להלן: "ליראג") נגד יעקב, משה ודוד בלס (הנתבעים כולם יכונו להלן: "בלס"). תביעה זו תכונה להלן תביעת ליראג.

2.תביעת ליראג נדונה במאוחד עם תביעה שהגישו יעקב ומשה בלס, באמצעות אחיהם דוד בלס, נגד ליראג. תביעה זו תכונה להלן תביעת בלס, ואף היא כוללת בקשה לסעדים של סילוק יד, צו עשה וסעד כספי בסך 484,820 ₪.

3.על יסוד הסכמת הצדדים, אשר קיבלה תוקף של החלטה ביום 23/5/2013 (פרוטוקול הדיון, בעמ' 23), ניתן בזה פסק דין על דרך הפשרה בשתי התובענות. בטרם הכרעה אתאר את הרקע לתביעות ואת טענות הצדדים.

רקע

4.ליראג רשומה כבעלים של 87/1000 חלקים בזכויות בחלקה מס' 1 בגוש 8990 (להלן: "החלקה"). על גבי החלקה בנוי בניין ברח' הרצל 61 בתל אביב (להלן: "הבניין"). שטח החלקה 2,297 מ"ר והרישום בה הוסדר בשנת 2011. קודם לכן הייתה החלקה ידועה כחלקה 241 בגוש 6931, ושטחה הרשום 2,310 מ"ר. (נסחי רישום מקרקעין צורפו כנספח א' לתצהיר גוטסמן מטעם התובעת, וכנספח א'2 לכתב התביעה).

5.529/1000 חלקים בחלקה רשומים בבעלות נבוא פיננסים ומשכנתאות בע"מ. על בעלות זו רשומות הערות רבות לטובת בני משפחה שונים ממשפחת בלס, ולטובת בנקים למשכנתאות. על ההערות לטובת בני משפחת בלס רשומות הערות רבות בדבר צווי עיקול של לשכת ההוצאה לפועל וכן הערות מכוח פקודת המסים, כמו גם הערות בדבר צווי ניהול על ידי כונס נכסים.

6.את הזכויות ב-87/1000 חלקים בחלקה רכשה ליראג ביום 30/9/2009 מחב' ב.ר.ד. חבר נדל"ן (2001) בע"מ. (חוזה הרכישה צורף כנספח א'1 לכתב התביעה, וכנספח 4 לתצהיר דוד בלס. החוזה על נספחיו סומן ת/1). על פי חוזה הרכישה הזכויות הנמכרות משקפות חלקים מסוימים בבניין, אשר מוחזקים בשכירות מוגנת על ידי בנק לאומי לישראל בע"מ. על פי סע' 2.38 של חוזה הרכישה צורפו לו תשריטים המתארים את הממכר. ביום 16/3/2011 החזיר בל"ל את החזקה במושכר לידי התובעת, ומאז היא מחזיקה בחלקי הבניין שרכשה.

7.השטח שבבעלות ליראג ובחזקתה משתרע על פני שלוש קומות: קומת קרקע, קומת ביניים (גלריה), וקומה 1. המחלוקת בתיק זה נסבה על שטחים שבקומה 1. בקומה 1 מחזיקה ליראג בשטח של כ-107 מ"ר מדרום לגרם המדרגות של הבניין. השטח המוחזק על ידי ליראג מחולק לשניים (חלק מערבי וחלק מזרחי) על ידי פרוזדור אשר מוביל מאזור גרם המדרגות של הבניין לעבר דירה המצויה מדרום לשטחים שמחזיקה ליראג (להלן: "הפרוזדור"). בדירה מתגורר הנתבע 1 – יעקב בלס – ודלת הדירה מצויה בקצה הפרוזדור.

8.עוד זאת, בשנים בהם החזיק בל"ל בשטחים שרכשה ליראג היה גרם מדרגות פנימי אשר חיבר בין שלוש הקומות ששמשו את הבנק. גרם מדרגות זה הגיע אל החלק המערבי של הקומה הראשונה. על מנת לעבור אל החלק המזרחי ששימש את הבנק בקומה 1 היה צורך לחצות את הפרוזדור אשר הפריד בין שני חלקי הקומה.

9.במועד שאינו ידוע התקינו הנתבעים או מי מטעמם קיר ברזל אשר מפריד בין גרם המדרגות של הבניין ובין הפרוזדור המוביל לעבר דירת הנתבע 1. בקיר התקינו הנתבעים דלת ברזל ובה מנעול. המפתח למנעול נמצא בידי הנתבעים בלבד. בשטח הפרוזדור אשר "כלוא" בין דלת הדירה ובין דלת הברזל עושה הנתבע 1 שימוש לצרכי אחסון כחלק מן הדירה. בשלב מסוים – לבקשת מנהל ליראג, עו"ד גוטסמן – מסר דוד בלס לליראג מפתח של דלת הברזל, אך כעבור זמן החליף את המנעול וסרב למסור מפתח חדש לנציגי ליראג.

10.זאת לדעת, לאחר קבלת החזקה במקרקעין מידי בל"ל הרסה ליראג את גרם המדרגות הפנימי שחיבר בין חלקי המקרקעין בקומות שבבעלותה, וניתקה את קומה 1 מקומת הביניים. ליראג החלה לשפץ את החלקים השייכים לה בקומה 1 ואף הגישה בקשה לשימוש חורג אשר יתיר לה לשנות את השימוש בקומה 1 ממשרדים למגורים. הנתבעים הגישו התנגדות לבקשה לשימוש חורג, ובמקביל החליפו את המנעול ובכך מנעו את כניסת נציגי התובעת לשטחי ליראג שבקומה 1.

טענות הצדדים

תביעת ליראג

התביעה

11.השטחים שרכשה ליראג הם: כ-194 מ"ר בקומת קרקע, כ-194 מ"ר בקומת הביניים, וכ-107 מ"ר בקומה 1. דלת הברזל שהתקינו הנתבעים בכניסה לפרוזדור המפריד בין שני שטחי ליראג שבקומה 1, והשימוש שעושה הנתבע 1 בשטח הפרוזדור, מהווים השתלטות של הנתבעים על הרכוש המשותף והם בבחינת הסגת גבול ברכוש המשותף. מבוקש להורות לנתבעים לסלק את ידם משטח הפרוזדור ולהפסיק לעשות בו שימוש שאינו שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף של הבניין.

12.בגין השימוש שעשה הנתבע 1 בשטח הרכוש המשותף תובעת ליראג דמי שימוש ראויים לפי 300 ₪ לחודש לתקופה של 7 שנים. חלקה של ליראג בדמי השימוש הראויים לפי חלקה היחסי ברכוש המשותף (87/1000) עומד על 2,634 ₪.

13.עוד תובעת ליראג אבדן של דמי שכירות ראויים שהייתה יכולה לקבל בשטחים השייכים לה בקומה 1 ואשר ההנאה מהם נמנעת ממנה כתוצאה מחסימת הגישה לשטחים אלה על ידי הנתבעים. סכום דמי השכירות לפי תחשיב של 9,000 ₪ לחודש, עומד נכון ליום הגשת התביעה – 19/1/2012 – על 63,328 ₪.

14.עוד דורשת התובעת החזר בסך 22,860 ₪ עבור תשלומי ארנונה ששילמה ליראג בתקופה שמיום 1/7/2011 ועד למועד הגשת התביעה. על אלה מבקשת ליראג להוסיף 20,000 ₪ בגין הוצאות שהוציאה התובעת ובסה"כ עומד סכום התביעה על 108,822 ₪ (ובמעוגל 109,000 ₪).