כרדוש ח'ליל נ' מנהל מקרקעי ישראל - נצרת עלית ואח'

פסק דין

1.המבקש, רשות הפיתוח והאפוטרופוס לנכסי נפקדים (השניים האחרונים יכונו להלן יחדיו, לשם הפשטות, "המינהל") היו בעלים במשותף, בחלקים בלתי מסוימים, בשתי חלקות שבכפר ריינה, מספריהן 32 ו-70 בגוש 17522. לפני כשני עשורים התנהלה תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין אלו בבית משפט השלום בנצרת, שסופה שנסתיימה בפסק דין (חלקי), שיצא מלפני כב' השופט נ' ממן ביום 11.6.1991, ובו הורה בית המשפט על הפירוק, בדרך של מכירת כלל חלקיו של המינהל במקרקעין למבקש, תמורת סך 50,400 ₪. בעקבות פסק הדין שולמה התמורה, וחלקיו של המינהל נרשמו על שמו של המבקש. אלא שלימים נסתבר, כי לא כל החלקים נרשמו, והמינהל נותר רשום, עד היום, כבעליהם של חלקים בלתי מסוימים בשתי החלקות, משמע נותר שותפו של המבקש באותן חלקות. מכאן באה תובענת המבקש שלפניי, ובה הוא עותר לצוות על השלמת מלאכת הפירוק, כך שהבעלות בחלקות המדוברות תיוותר שלו, ושלו לבדו.

2.על מנת להבין את עמדת המשיבים בתשובתם לתובענה עליי לפרט קמעא את שתיארתי בתמצית מה עד כה, תמצית שהשמיטה פרטים אחדים, שבעטייָם הגיעו בעלי הדין להתדיינות שלפניי. אם כן, בהליך שהתנהל בפני כב' השופט ממן הסכים המבקש לרכוש את חלקיו של המינהל בחלקות, והמינהל הסכים, מצידו, למכור את כל חלקיו לידי המבקש. הצדדים נחלקו אודות התמורה שעל המבקש לשלמה תמורת המכירה. השופט הנכבד קבע את שווי המכירה, בסך של 200 ₪ לכל מ"ר מן הממכר. אשר לשטח הנמכר ציין השופט את שיעור חלקיו של המינהל בקרקע, כשהוא מתרגם את החלקים הבלתי מסוימים למטרים רבועים של קרקע. אלא שמתוך שטח זה ניכה השופט את השטחים, הצפויים להיות מופרשים לצרכי ציבור מתוך שתי החלקות, בטרם כפל את שווי המטר הרבוע – בשטח הנמכר. מנקודת מבט מספרית, סך כל חלקיו של המינהל בשתי החלקות יחדיו עמד על 354 מ"ר (בתרגום מחלקים בלתי מסוימים), מתוכם העריך השופט, כי שליש יופרשו לצרכי ציבור, ולכן ייוותרו 252 מ"ר, ותמורתם ישלם המבקש למינהל סך 200 ₪ למ"ר, סה"כ 50,400 ₪.

3.המבקש שילם למינהל את שפסק השופט, קרי 50,400 ₪. אלא שברישום חל שיבוש. נרשמו 252 מ"ר בלבד, ושאר החלקים שבשמו של המינהל, אותו שליש שעתיד להיות מופרש לצרכי ציבור, נותר בשמו של המינהל. עובדה זו גילה המבקש שנים אחרי הרישום, ומכאן באה תובענתו. תשובת המינהל לדרישת המבקש היתה (ועודנה), כי השופט לא חייב אותו כי אם במכירת 252 מ"ר, ורק עבור אלה הוא שילם את ששילם, ואם רצונו של המבקש לקבל את שאר החלקים בקרקע, עליו להוסיף ולשלם לידי המינהל לפי שהשווי שקבע השופט, קרי 200 ₪ לכל מ"ר שנותרו בשם המינהל.

4.תובענת המבקש בדין יסודה. גם המינהל מסכים היום, כי בעלי הדין הסכימו בשעתם, בהתדיינות בפני כב' השופט ממן, כי השיתוף במקרקעין יפורק על ידי מכירת מלוא חלקיו של המינהל לידי המבקש. משמעות הדבר היא, כי כשתסתיים המכירה – ייוותר המבקש בעלים בלעדי של המקרקעין, אחרת אין משמעות לפירוק, אם לאחר המכירה נותרים השניים שותפים. והנה במקרה שלפנינו, לאחר שנסתיימה המכירה, ונעשה הרישום כפי שנעשה, המשיכו וממשיכים עד היום המבקש והמינהל להיות שותפים במקרקעין, כאילו לא פורק מעולם השיתוף. לא לכך התכוון בית המשפט בפסיקתו. כוונתו היתה ברורה, לפרק את השיתוף באופן שבתום מלאכת המכר ייוותר המבקש לבדו כבעלים של החלקות.

5.המינהל נשען, כאמור, על כך, שהשופט ממן התייחס לחלקים שנותרו לאחר ההפרשה לצרכי ציבור, כאשר חישב את התמורה המגיעה מן המבקש, על מנת לשכנע, כי על המבקש לשלם מעבר לאותם 50,400 ₪ על מנת לקבל, משמע היום, את יתרת החלקים. עמדה זו אין אני מקבל. מפסיקת בית המשפט עולה בבירור, כי כנגד תשלום סך 50,400 ₪ יוצא המינהל מתמונת הבעלות באופן סופי ומלא, בלא תשלום של שקל אחד נוסף מעבר לסכום זה. המכירה כוונה לכלל החלקים, שהיו בשעתם בידי המינהל בשתי החלקות הנדונות, כאשר חשבון התמורה שעל המבקש לשלם, עבור כל החלקים הללו, נעשה על ידי ניכוי החלק, שהוערך בידי השופט כי יופרש לצרכי ציבור, והכפלת היתרה בשווי למ"ר. בכך אין כדי לומר, כי רק החלקים שנותרו לאחר ההפרשה נמכרו. כלל החלקים נמכרו, בתמורה שחושבה כאמור לעיל.

6.מטעמים אלו בדיוק אין אני מקבל את עמדת המינהל, לפיה אם יקבל היום המבקש את יתרת החלקים בלא שישלם עליהם, הוא יתעשר שלא במשפט. ובכן תחילה אומר, כי אין זה עניינו של המינהל אם המבקש יתעשר שלא במשפט אם לאו, שהרי גם המינהל מסכים, כי כוונת פסק הדין היתה, כי הוא, המינהל, יוצא מתמונת הבעלות לגמרי, בלא שיקבל כל תמורה שהיא מעבר לסך 50,400 ₪, אותם קיבל במלואם ובמועדם מאת המבקש. שנית, המבקש איננו מתעשר שלא כדין. אם הוא מתעשר, לפי פסק הדין הוא מתעשר. יתרה מכך, אין כאן כל התעשרות, כדין או שלא כדין, שכן המבקש שילם את מלוא התמורה עבור כלל החלקים של המינהל בשתי החלקות. העובדה, שחשבון התמורה נעשה על ידי מלאכת ניכוי לשם הפרשה, אינה אומרת כי הוא שילם רק עבור החלקים שנותרו לאחר ההפרשה. הוא שילם על כלל החלקים, לרבות אלה שעתידים להיות מופרשים לצרכי ציבור, כשחשבון התמורה נעשה בניכוי החלקים המופרשים פוטנציאלית.

7.עוד טען המינהל, כי בפסיקתו ניכה השופט הנכבד את החלקים שיופרשו לצרכי ציבור – מתוך החלקים של המינהל בלבד. על טענה זו אשיב בשתיים. ראשית, כאמור, אין זה מעלה או מוריד אם כך אמנם עשה השופט. פסק דינו הוא חלוט היום, ואם כך הוחלט, כי אז כך יהי. שנית, והוא החשוב, טענה זו של המינהל בטעות יסודה. השופט הנכבד לא ניכה את כלל ההפרשה שתופרש מתוך שתי החלקות, מתוך חלקיו של המינהל. הוא ניכה רק את החלק היחסי של ההפרשה מתוך חלקיו של המינהל, חלק יחסי לפיו חלקיו של המינהל בשתי החלקות.

8.טענה אחרונה שטען המינהל אודות התעשרותו של המבקש עניינה פיצויי הפקעה אפשריים בהם הוא עשוי לזכות, משמע להתעשר שלא במשפט. על טענה זו אשיב כשם שהשבתי על הטענה הקודמת. השופט הורה, כי המבקש יקבל את מלוא החלקים בקרקע, כשהוא מעריך איזה חלק יילקח לצורכי ציבור. וממי יילקח? ממי שבעת הלקיחה יהא הבעלים של הקרקע, קרי המבקש לבדו. השופט הביא בחשבון, אפוא, כי אותו מבקש הוא שיזכה בפיצויי הפקעה, אם אלה יגיעו.

9.ב"כ המינהל ביקשה, במהלך ההתדיינות לפניי, לברר מהו "המצב בשטח", בכל הנוגע לחלקות הנדונות. לא יכולתי לרדת לסוף כוונתה לבקשתה זו. אינני רואה מדוע חשוב מצב הבניה בשטח. גם אם עד היום טרם נעשתה הפרשה, חלקית או מלאה, לצרכי ציבור, אין בכך כדי לשנות מפסק הדין שפירק את השותפות. פסק הדין צפה פני עתיד, במובן זה שהעריך, כי תהא הפקעה לצרכי ציבור. אין זה אומר, כי הפקעה שכזו חייבת להיעשות. זוהי הערכה בלבד של בית המשפט, שנעשתה לשם חשבון התמורה. לאחר שנפסק מה שנפסק – אין זה חשוב אם ההערכה הצופה פני עתיד אמנם תתברר כנכונה אם לאו. מעבר לכך אומר, כי נהיר בעיניי שהפרשה לצרכי ציבור אמנם תיעשה כאן, כך נותנת הדעת, הגם שכאמור, אין לכך כל חשיבות לענייננו.

10.סיכומם של דברים, על מנת שמלאכת פירוק השיתוף תושלם, על המינהל להעביר את יתרת החלקים בחלקות לשמו של המבקש, אחרת ימשיכו השניים ויהיו שותפים בקרקע, שותפות שפסק הדין ביקש להביא לידי סיום. אשר לתשלום, זה כבר נעשה (קרי סך 50,400 ₪), ואין על המבקש לשלם עוד למינהל, מעבר לתשלום זה שבו חייבו השופט קמא לשלמו.

11.סוף דבר הנני מקבל את התובענה ומצהיר, כי המבקש זכאי להירשם כבעלים יחידי של כלל החלקים בשתי החלקות הנדונות. פועל יוצא מן הדברים, הנני מחייב את המינהל לעשות כל שצריך לעשותו, מצידו כמוכר, על מנת לרשום את כלל זכויותיו בשתי החלקות, על שמו של המבקש. בכלל זה עליו לדווח על העסקה לשלטונות מיסוי המקרקעין. הנני מורה לרשם המקרקעין לרשום את כלל החלקים שנותרו על שמו של המינהל – על שמו של המבקש, כפוף לתשלום אגרות כדין.

במאמר מוסגר אעיר הערה המופנית לשלטונות מיסוי המקרקעין, על מנת למנוע התדיינות אפשרית עמם, כי התמורה עבור חלקים אלה שהנני מורה כי יועברו לשמו של המבקש, כבר שולמה במלואה, והחלקים צריכים היו להירשםכבר לפני כעשרים שנה. מלים אחרות, אין לגבות עוד מס עבור העסקה, מס שכבר נגבה בעת הרישום החלקי שנעשה בעבר.

המשיבים ישלמו למבקש אגרת משפט ששילם, וכן שכר טרחת עורכי דין בסך של 5,000 ₪ ומע"מ.

ניתן היום, ו' תשרי תשע"א, 14 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: