כהן ואח' נ' כונס הנכסים ואח'

1. בקשת רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט א' רון) בה"פ 24914-10-18 מיום 19.12.2018 ומיום 7.1.2019, בגדרן נדחתה בקשת המבקשים לעיכוב הליכי פינוי ומימוש חלל גג המצוי, לטענתם, בבעלותם.

רקע והליכים קודמים

2. המשיבים 4-3 (להלן: המשיבים) הם בעלי הזכויות בדירה המצויה בבניין דירות ברחוב באר שבע 1/2 בבית שמש, גוש 34278, חלקה 47 (להלן: הדירה), וכן בגג המבנה ובמרפסות היוצאות ממנו, אשר הוצמדו לדירה (להלן: חלל הגג). ביום 2.6.2009 נחתם בין המשיבים לבין המבקשים הסכם חכירה, שבמסגרתו רכשו המבקשים, בין היתר, זכויות חכירה במחצית מחלל הגג (להלן: ההסכם הראשון). יצוין כי הסכם זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לאחר שנמסרה לידיהם ההחזקה, בנו המבקשים שתי יחידות דיור על חלק זה של חלל הגג. ביום 29.6.2010 נטלו המשיבים הלוואה מבנק המזרחי, הוא המשיב 2 (להלן בהתאמה: ההלוואה; הבנק), כנגד רישום משכון על זכויותיהם בדירה לטובת הבנק. במהלך שנת 2012 הוטלו עיקולים נוספים על נכסיהם של המשיבים, וביום 26.12.2012, בהמשך להסכם הראשון, נרשם משכון לטובת המבקשים על זכויותיהם של המשיבים במחצית מחלל הגג, לרבות זכויות הבניה בו.

3. לאחר שהמשיבים לא עמדו בתשלומים להחזר ההלוואה, החל הבנק לנקוט בהליכים למימוש הדירה, לרבות חלל הגג, וביום 8.9.2013 מונה כונס נכסים על זכויותיהם של המשיבים בדירה (להלן: הליכי המימוש). בנוסף, בחודש נובמבר 2013 נחתם בין המשיבים לבין המבקשים הסכם נוסף למכירת המחצית השנייה של חלל הגג (להלן: ההסכם השני). יצוין, כי לאחר שנמסרה לידיהם ההחזקה גם בחלק זה של חלל הגג, המבקשים בנו עליו יחידת דיור נוספת, וכיום הם משכירים את שלוש יחידות הדיור המצויות על הגג לאחרים (להלן בהתאמה: יחידות הדיור; השוכרים).

4. ביום 2.1.2017, ובהמשך להליכי המימוש, אישר רשם ההוצאה לפועל (הרשם א' אבני) (להלן: הוצל"פ) הסכם מכר שנחתם בין כונס הנכסים מטעם הבנק, הוא המשיב 1 (להלן: כונס הנכסים), לבין המשיבה 6 (להלן בהתאמה: הסכם המכר; הרוכשת), שלפיו תועבר הבעלות בדירה לידי הרוכשת בתמורה ל-2,500,000 ש"ח. הרוכשת העבירה את מלוא התמורה האמורה לתיק ההוצל"פ, תמורת מסירת ההחזקה בדירה לידיה.

5. בעקבות הסכם המכר, נקטו המבקשים בהליכים שונים, שבמסגרתם ביקשו להצהיר על זכויותיהם הקנייניות בחלל הגג, וכן ביקשו כי יעוכבו הליכי המימוש בכל הנוגע לחלל זה (להלן: ההליכים הנוספים). בין ההליכים: בקשה שהוגשה להוצל"פ ביום 30.3.2017, אשר נמחקה מחמת היעדר סמכות רשם ההוצל"פ להכריע בשאלת הבעלות בחלל הגג (תיק הוצל"פ 03-29773-12-2); המרצת פתיחה שהוגשה לבית המשפט המחוזי ביום 17.5.2017, במסגרתה הורה בית המשפט המחוזי (כב' השופט א' דראל) על סילוק המרצת הפתיחה על הסף, וקבע כי על המבקשים לפנות בהליך מתאים לבית המשפט של פשיטת רגל; וכן בקשה שהוגשה לבית המשפט של פשיטת רגל ביום 8.6.2017, במסגרתה התבקש לאפשר למבקשים לנהל הליך עצמאי בבית המשפט המחוזי. בית המשפט של פשיטת רגל (כב' השופט ד' טפרברג) קבע ביום 13.9.2018 כי יש לאפשר למבקשים לנהל הליך עצמאי ונפרד בעניינם, ובנוסף הורה על עיכוב הליכי המימוש עד ליום 10.10.2018 (פש"ר 57250-11-14).

6. בהמשך לכך, ביום 11.10.2018 פתחו המבקשים בהליך מושא בקשת רשות הערעור דנן – תביעה למתן סעד הצהרתי שלפיו יוצהר כי הם הבעלים של חלל הגג ויחידות הדיור (להלן: התביעה). במסגרת התביעה טענו המבקשים, בין היתר, כי ההסכם הראשון קדם בזמן למשכון שנרשם לטובת הבנק על זכויות המשיבים, ומשכך הוא גובר עליו; וכן כי המשכון שנרשם לטובת המבקשים חל על חלל הגג ולא על הדירה, ומשכך הוא אינו סותר את המשכון שנרשם לטובת הבנק, אשר חל על הדירה בלבד. עוד טענו המבקשים, כי רכישת הגג על-ידם, על שני חלקיו, כמו גם רישום המשכון לטובתם, קדמו להסכם המכר – ומשכך, בין היתר, זכויותיהם גוברות גם על זכויותיה של הרוכשת.

7. בד בבד עם הגשת התביעה הגישו המבקשים בקשה לסעד זמני, שלפיו יעוכבו הליכי פינוי ומימוש חלל הגג עד להכרעה בתביעה (להלן: הבקשה). המבקשים טענו, בעיקרו של דבר, כי אם לא יינתן סעד זמני כאמור, הדבר ירוקן מתוכן את התביעה, אשר סיכוייה להתקבל טובים. עוד נטען, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים, וזאת, בין היתר, משום שרישום הזכויות בחלל הגג על שמה של הרוכשת, כמו גם פינוי השוכרים מיחידות הדיור – יסבו להם נזקים בלתי הפיכים, בעוד שעיכוב ההליכים עד להכרעה בתביעה לא יסב כל נזק לרוכשת ולבנק. המבקשים הוסיפו כי הם השקיעו למעלה ממיליון ש"ח בבניית יחידות הדיור – וגם משום כך יש לקבל את הבקשה.

8. ביום 19.12.2018 התקיים דיון ראשון בבקשה, במסגרתו דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה, בין היתר משום שההסכם הראשון לא נרשם. בנוסף, בית המשפט המחוזי הורה למשיבים להגיש תגובותיהם לבקשה, ולהתייחס במסגרתן לאי בהירות הקיימת בנוגע לתיאור הנכס שמושכן לטובת הבנק, אשר על בסיסו נחתם הסכם המכר (להלן: ההחלטה הראשונה).