יפו 81 1995 בע''מ נ' לוטם סוכנות לביטוח בע''מ

פסק דין

נתוני רקע

1.התובעת הנה הבעלים של נכס המצוי ברחוב יפו בחיפה, אשר חלק הימנו הושכר לנתבעת החל משנת 1996 בשכירות בלתי מוגנת, למטרת ניהול סוכנות לביטוח (להלן: "המושכר"). ההסכם בין הצדדים חודש מדי פעם, ולאחרונה, עובר להגשת התביעה, נחתם הסכם ביניהם בחודש ינואר 2004, המתייחס לתקופת שכירות החל מיום 1.1.04 וכלה ביום 31.12.04. על אף שבתום התקופה האמורה לא נחתם כל הסכם, המשיכה הנתבעת להחזיק במושכר ושלמה דמי שכירות, שאת שיעורו, כך טענה התובעת, קבעה הנתבעת על דעת עצמה בלבד.

2.החל משנת 2006 חדלה הנתבעת מתשלום דמי שכירות כלשהם, ודחתה את דרישות התובעת להסדיר את חזקתה במקום ולחתום על הסכם בכתב. לפיכך, הוגשה התביעה בתיק דנא, במסגרתה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת בפינוי המושכר, בתשלום דמי השכירות מחודש ינואר 2006 ועד למועד הגשת התביעה בחודש מאי 2007 וכן לחייבה בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 200 ש"ח לכל יום, החל ממועד הגשת התביעה ועד הפינוי בפועל.

3.הנתבעת מצדה טענה כי החל משנת 2005 היא המשיכה אמנם לשכור את הנכס, אך זאת בתנאים שונים מאלו שהיו קודם לכן. עד לסוף שנת 2004 שלמה הנתבעת את דמי השכירות עבור המושכר שהיווה 2/3 מהנכס. זאת על אף שבפועל היא השתמשה בשליש בלבד ואילו השליש הנותר הושכר לדייר אחר. יחד עם זאת, מטעמי נוחות חתמה הנתבעת על ההסכם והתחייבה לשלם את דמי השכירות בגין כל המושכר, שתפס כאמור 2/3 מכלל שטח הנכס, כפי שנקבע בהסכם.

לקראת סוף שנת 2004 עזב השוכר הנוסף את המושכר, ועל כן הודיעה הנתבעת לתובעת כי היא מעוניינת להמשיך ולשכור את החלק שבו החזיקה בפועל בלבד, היינו 1/3 מהנכס, תמורת מחצית מדמי השכירות ששלמה בעבור 2/3, בסך שווי של 500 דולר ארה"ב. ואכן במהלך שנת 2005 קיבלה התובעת את תשלומי דמי השכירות בשיעור האמור ללא הסתייגות כלשהי. הראיה לכך שבתביעתה לא ראתה לכלול את דמי השכירות עבור אותה שנה, אלא תבעה בגין התקופה החל משנת 2006.

עוד הוסיפה הנתבעת כי משך כל השנים נהגה לשלם את הארנונה העירונית במלואה בגין כל הנכס, ולנכות מדמי השכירות את השיעור שבו אינה מחזיקה. לפיכך, עד לסוף שנת 2004 נהגה לנכות 1/3 מסכום הארנונה ואילו בשנת 2005 ניכתה 2/3 הימנה.

4.לטענת הנתבעת במהלך השכירות, התגלו בעיות חמורות במושכר שנבעו מבלאי מוגבר ועיקרם בעיות בצנרת המים, בביוב ובנזילות מגג המבנה. לדבריה, היא סיכמה עם התובעת כי תתקן אותם ליקויים, ועלותם תנוכה מדמי השכירות. עוד הוסיפה הנתבעת כי פנתה אל התובעת ובקשה לבדוק עלויות והצעות של אנשי מקצוע מטעמה, ברם משלא נענתה פעלה לתקן את הנזקים על חשבונה. לשיטתה, הסכום הכולל של אותם תיקונים שביצעה עולה על דמי השכירות, בגינם הוגשה התביעה.

5.בדיון שהתקיים בפניי ביום 15.12.08, ולאחר ששמעו את הערות בית המשפט, הודיעו הצדדים כי הושג הסכם שיש בו כדי להסדיר את השכרת המושכר לנתבעת החל משנת 2009 ואילך, וכי ייעשה מצדם מאמץ לגשר על המחלוקות שנותרו בנוגע לסעדים הכספיים הנתבעים. בשלב מאוחר יותר הודיעו בעלי הדין כי אכן נחתם ביניהם הסכם שכירות המתייחס לשנת 2009 ועל כן התביעה לפינוי המושכר אינה רלוונטית עוד, ואולם לא עלה בידם, למצער, להגיע לעמק השווה בנוגע לתביעה הכספית, וזו נותרה מונחת בפניי להכרעה.

התקופה בגינה נתבעים דמי השכירות

6.השאלה הראשונה העולה לדיון עניינה התקופה אליה מתייחסת התביעה. הנתבעת טוענת כי דמי השכירות הנתבעים מתייחסים לתקופה החל מינואר 2006 ועד למועד הגשת התביעה בחודש מאי 2007, ואילו התובעת מצדה טוענת כי יש לחייב את הנתבעת בדמי שכירות עד למועד שבו הסדירה את חזקתה במושכר, היינו עד לסוף שנת 2008.

אכן בכתב התביעה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת בדמי שכירות החל מחודש ינואר 2006 ועד למועד הגשת התביעה, בחודש מאי 2007. לכאורה, הרחבת היריעה, באופן שתכלול גם את המחצית הנותרת של שנת 2007 ואת שנת 2008, מהווה הרחבת חזית. אלא שהרחבה זו נעשתה בהסכמת הנתבעת ואין מקום להישמע להשגות שהיא מעלה בהקשר זה. במה דברים אמורים?

בדיון מיום 15.12.08, לאחר ששמעו את הערות בית המשפט ויצאו להפסקה על מנת להיוועץ עם שולחיהם, חזרו הצדדים לאולם, וב"כ הנתבעת הודיע כי הושגה הסכמה לפיה יחתמו הצדדים על הסכם שכירות חדש לשנת 2009, וכי "התביעה תמשיך להתנהל לגבי התביעה הכספית עד סוף שנת 2008, אלא אם כן יושג הסדר" (עמוד 2 שורה 4 לפרוטוקול הדיון הנ"ל).

אותם דברים שנרשמו דווקא מפי ב"כ הנתבעת, מהווים הסכמה מפורשת להרחבת חזית המחלוקת כך שהסוגיה של דמי השכירות עד סוף שנת 2008 תוכרע על ידי בית משפט.

גם בדיון מיום 13.05.09 הובעה עמדה זהה, באישורו של ב"כ הנתבעת וללא כל הסתייגות מצידו. בפתח אותו דיון הודיע ב"כ התובעת כי על אף ניסיונות שעשו הצדדים, לא עלה בידי הצדדים לגשר על הפערים ביניהם בסוגיית התביעה הכספית. נאמר עוד כי "המחלוקת שנותרה היא לגבי השלוש שנים (2006 עד 2008 כולל – א.ט.) בהן לא שולם שכר דירה ולגבי ההוצאות". ב"כ הנתבע ששמע את הדברים לא הביע כל הסתייגות או התנגדות לעניין התקופה אליה מתייחסת התביעה. גם בכך יש משום הסכמה ואישור להרחבת החזית.

אם לא די בכך, הרי שבתצהיר עדותו הראשית של מנהל הנתבעת מר עמוס הופמן, נערך חישוב של יתרת דמי השכירות המבוסס על שלוש שנות שכירות, עד לסוף שנת 2008 (ראו סעיף 23 לתצהיר נ/1).

העולה ממקבץ האמור הנו כי הנתבעת הסכימה להרחבת החזית, באופן שהמחלוקת הכספית תתייחס לתקופת השכירות מחודש ינואר 2006 ועד לסוף שנת 2008. לפיכך, אני דוחה טענתה לגבי הרחבת חזית המחלוקת.

גובה דמי השכירות

7.אחת המחלוקות העיקריות שניטשה בין הצדדים נוגעת לגובה דמי השכירות כאשר התובעת נאחזת מחד בהסכם השכירות האחרון שנחתם, ולפיו דמי השכירות בגין המושכר עמדו על סך 4,500 ₪ לחודש, ואילו הנתבעת מצידה טוענת כי במהלך שנת 2005 שילמה סך 2,250 ש"ח לחודש, בהסכמת התובעת ואישורה, וכי זה הסכום החל גם לגבי התקופה שלאחר שנת 2005.

8.בטרם אכריע בשאלה זו אני רואה להבהיר את מערך היחסים בין הצדדים- הנתבעת, הינה סוכנות ביטוח בניהולו של מר עמוס הופמן. אותו הופמן החזיק יחד עם שניים אחרים במניותיה של התובעת, שהתחלקו בין השלושה בחלקים שווים. התובעת כאמור הינה הבעלים של המושכר. הכוונה הראשונית של הצדדים הייתה שכל אחד משלושת השותפים בתובעת יחזיק 1/3 מן המושכר, אלא שבפועל רק עמוס הופמן נכנס למושכר ותפס חזקה בחלק הימנו, ואילו שני השותפים הנותרים לא מימשו את כוונתם. לטענת התובעת, בעטייה של הסיטואציה בה מר הופמן מחזיק בשני כובעים, האחד כבעל מניות ומנהל אצל התובעת, והשני כמנהל הנתבעת, ניצל הלה את מעמדו ונהג במושכר מנהג בעלים.