יעקב יאיר נ' מרדכי בלינקו

פסק דין

הרקע

1.בפני תביעה לחיוב הנתבעים בסך של 148,729 ₪ כדמי תיווך בגין מכירת הנכס (מלונית ברח' ההסתדרות 6, בירושלים) מטעמם למר הנרי אורלינסקי, אזרח אמריקני.

טענות התובע

2.התובע טוען כי הוא מתווך מורשה המנהל את עסקיו באמצעות חברה שבבעלותו, "פרומיס נכסי השחר", באזור ירושלים. הנתבעים פנו אליו בבקשה לאתר עבורם רוכש לנכס הנ"ל. לפיכך, פעל התובע בהתאם לבקשתם, ולאחר שלא הצליח למכור את הנכס במשך מס' שבועות, הוא איתר בשיתוף פעולה עם משרד תיווך נוסף, "נדל"ן פלוס", לקוח אזרח אמריקאי בשם הנרי אורלינסקי (להלן: הנרי), שחתם תחילה עם הנתבעת על הסכם אופציה לרכישה הנכס, ב19.10.04, ולאחר מכן על הסכם מכר עם הנתבעים מיום 10.3.11.

3.קודם לכן, עוד ביום 13.10.04 חתם הנתבע לתובע על התחייבות בכתב, לפיה במידה והנרי יממש את האופציה וירכוש את הנכס, ישולמו לתובע דמי תיווך בסך 25,000 $ בתוספת מע"מ, כשתשלום דמי התיווך הותנה בויתור מר שלומי בן ישי, מנכ"ל רשת התיווך "נדלן פלוס", על דרישה לדמי תיווך. לטענת התובע, הנתבע 1 חתם על התחייבות מטעמו ומטעם הנתבעת 2.

4.ביום 10.3.05 חתם הנרי עם הנתבעים על הסכם מכר, במסגרתו רכש את הנכס מהנתבעים, משכך טוען התובע כי התקיימו תנאי ההתחייבות, דהיינו הנרי מימש את האופציה מצידו, ורכש את הנכס בהסכם המכר, ו"נדל"ן פלוס" הודיעו לנתבעים כי בכפוף לתשלום דמי התיווך לתובע על פי ההתחייבות, לא תהא "לנדל"ן פלוס" כל דרישה לדמי התיווך מהנתבעים. לפיכך על הנתבעים לשלם לו את דמי התיווך על פי ההתחייבות. ואולם, למרות שהסכם המכר נחתם, והתשלומים על פיו הועברו לנתבעים ו/או לב"כ, לא שילמו הנתבעים לתובע את דמי התיווך, אלא ניתקו עמו כל קשר, למרות פניותיו אליהם, עד שנאלץ להגיש תביעתו לבית המשפט.

5.לאור האמור, מבקש התובע כי בית המשפט יחייב את הנתבעים בתשלום דמי התיווך בסך 148,729 ₪, ולאור התנהלותם המקוממת הראויה לכל גינוי, יחייבם בתשלום בסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש על דרך הנמוך, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ.

טענות הנתבעים

6.מנגד, טוענים הנתבעים כי בכל המועדים הרלוונטיים לכתב התביעה, לא היה התובע בעל רשיון כדין לעסוק בתיווך מקרקעין, והוא ניסה, בניגוד לחוק, להציג עצמו ככזה. בנוסף, הוא לא פעל במסגרת עסקת התיווך הנטענת על ידו, על פי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו - 1996, המחייב לקוח לחתום על הזמנה בכתב למתווך לביצוע פעולת תיווך ומקרקעין, ובענייננו לא היתהה הזמנה כזו. הגם שהמכירה שנעשתה היתהה בין הנתבעת 2 לבין הנרי, ואין כל מסמך הזמנה בכתב בין הנתבעת 2 לתובע, אלא המסמך הוא בין התובע או משרד "פרומיס" לבין הנתבע לגבי הנכס שהנתבע לא היה בעליו, ולא נעשתה לגביו כל פעולת תיווך.

7.הנתבעים גם כופרים בטענת התובע כי פנו להתובע בבקשה שייאתר עבורם רוכש לנכס. לטענתם "נדל"ן פלוס" היה נציגו של הרוכש, לא הוצג כל מסמך שנחתם בין התובע לבין רוכש הנכס, ולא התובע הוא שאיתר את רוכש הנכס.

8.בנוסף, טוענים הנתבעים כי הסכם האופציה של הנרי לא מומש. ביום 19.10.04 נחתם הסכם אופציה בין הנתבעת לבין עו"ד עמית גולדשטיין כנאמן עבור הנרי לרכישת הנכס, ובאותו יום נחתם הסכם נוסף בין הנתבעת לבין עו"ד עמית גולדשטיין בנאמנות לגבי אותו נכס, הקרוי "הסכם כפוף להסכם האופציה", ועל פי שני הסכמים אלה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, הערת הזהרה לטובת הנרי. כך שמדובר בעסקה שבין הנתבעת 2 לבין הנרי. אולם הסכם האופציה הנ"ל בוטל, והתובע לא היה הגורם היעיל להתקשרות שנוצרה אח"כ בהסכם מיום 10.3.05, ולא היה הסכם בכתב בינו לבית הנתבעת 2 לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, כך שהתובע לא זכאי לדמי תיווך, ואין לו עילת תביעה נגד הנתבעת.

9.הנתבעים טוענים כי בחתימת הנרי על הסכם המכר מיום 10.3.05 שצירף התובע כנספח ב' לתביעתו, לא היה כל מימוש אופציה, שכן הסכם האופציה והסכם מימוש האופציה שניהם מיום 19.10.04 לא מומשו בסופו של דבר, אלא בוטלו, מאחר ולא שיקפו את מצב הדברים הנכון בכך שלא כללו תשלום של מע"מ. הקשר עם התובע כמתווך נפסק, מאז שרר מתח רב וחוסר אמון מוחלט בין התובע לנתבע. יתרה מכך, הנתבע הגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים המרצת פתיחה להצהיר כי הסכם האופציה לא מומש, ובטל, הנתבעת זכאית לביטול הערת ההזהרה שנרשמה לזכות הנרי, ומאז בוצעו המגעים רק עם ב"כ הרוכש, עו"ד עמית גולדשטיין. המו"מ הנוסף בין עו"ד גולדשטיין (ב"כ הרוכש) לבין עו"ד גבאי (ב"כ הנתבעים) הבשיל ללא התערבות הנתבע, שלא היה הגורם היעיל, ולבסוף נחתם ביום 10.3.05 הסכם חדש והשונה במהותו מהסכם האופציה.

10.משלא מומש הסכם האופציה, אלא נערך הסכם חדש, השונה ממנו ומההסכם שהיה כפוף להסכם האופציה בטיבו ומהותו, הרי שהרוכש לא מימש את האופציה נשואה מסמך התחייבות הנתבע מיום 13.10.04, "נדל"ן פלוס", לא היתהה בעסקה זו מתווך כמשמעו בחוק, לא נחתם הסכם תיווך כנדרש בינה לבין הרוכש, והיא זו שהיתהה נציגת הרוכש בישראל, כשהתובע לא היה הגורם היעיל לעסקה השניה מיום 10.3.05 שנקשרה לבסוף. המסמך מיום 13.3.05, נשוא ההתחייבות לתובע, בו ויתר מר שלומי בן ישי על דרישת דמי תיווך מהנתבעים, לא הובא לידיעת הנתבעים, ויש לסבור כי הוא נעשה לצורך תביעה זו.

11.אשר על כן, עותרים הנתבעים כי בית המשפט יידחה את התביעה, ויחייב את התובע בהוצאותיהם, ובשכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ.

דיון

12.לאחר שעיינתי בחומר הראיות, ושקלתי את טענות הצדדים, אין בידי לקבל את טענות הנתבעים, ואנמק:

האם לתובע היה רשיון מתווך בעסקה נשואה הדיון

13.התובע הצהיר בסעיף 1 לתצהירו כי הוא מתווך מורשה, בעל רשיון תיווך במקרקעין שמספרו 5325 משנת 1999, מטעם משרד המשפטים, מנהל ובעלים של חברת התיווך "פרומיס", שהיא חברת תיווך נדל"ן מוכרת, ובעלת מוניטין באזור ירושלים. בנוסף, נוכח טענות הנתבעים כי לא היה בעל רשיון תיווך, הוא צרף לסעיף 12 לתצהירו כנספח ד' העתק אישור רשימת מתווכים, על כך שרשיון התיווך שלו היה בתוקף בעת ביצוע העסקה בין הנתבעים לבין הנרי. על אף זאת, בחקירתו הנגדית הוא לא נחקר על כך מאומה, כך שטענותיו לא נסתרו, לא הובאה בפני כל ראיה אחרת לסתרן, וכבר מסיבה זו יש לדחות את טענת הנתבעים כי התובע לא היה בעל רשיון מתווך ופעל שלא כדין. העדר חקירתו הנגדית של התובע בעניין זה, פועל לחובת הנתבעים וממוטט את גרסתם, כפי שנפסק לא אחת:

"דווקא העובדה שב"כ התובע לא טרח להציגן בפני עו"ד סמוראי כדי שיאשרן או יכחישן ולא עימתו עמן בחקירה נגדית, מעידה על חולשת טענתה של התובעת בניסיון להתחמק מקבלת עדות ברורה לטענותיה אלה מצד אדם נוסף שנכח במקום, כדי לתמוך עדותה בראיה נוספת והדבר פועל לחובת התובעת".