יונה אריה רופס ון ואח' נ' שלמה טורצ'ין ואח'

פסק דין

הבקשה

יונה רפסון וישעיהו קצנלבוגן (ולהלן: המבקשים) טוענים, כי רכשו מחיים סולובייצ'יק (ולהלן: משיב 2), בתום לב ובתמורה, את גג הבניין שברח' רש"י 51 בירושלים, ובנו עליו שתי דירות. על פי הסכם שערכו בינם לבין עצמם, כך על פי הנטען, הדירה הדרום מערבית שייכת לישעיהו קצנלבוגן, והיא אכן נרשמה על שמו. ואילו הדירה הצפון מזרחית, הידועה גם כגוש 30070, חלקה 59 (ולהלן: הדירה), שייכת לרפסון (ולהלן: המבקש). הבקשה שלפניי היא כי אתן פסק דין הצהרתי, ולפיו זכאי המבקש להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה.

מנגד טוען שלמה טורצ'ין (ולהלן: משיב 1), כי הדירה כולה שלו. לטענתו, רכש הוא את הדירה ממשיב 2, בתום לב ובתמורה, עוד קודם להסכם המכר בין המבקשים לבין משיב 2, ככל שהיה הסכם כזה, וכי המבקשים מנסים להשתלט על זכויותיו בדירה, שלא כדין, תוך שהם נאחזים במסמכים מפוקפקים שאמיתותם מוטלת בספק. זכותו כבעלים של הדירה נקבעה בפסק בוררות של בית דין לענייני ממונות, לאחר הליך שהתנהל בינו לבין משיב 2. פסק הבוררות אף הובא לאישורו של בית המשפט, בהסכמת הצדדים, ואושר על ידי כב' השופט י' עדיאל.

הראיות וניתוחן

אין חולק, כי משיב 2 רכש את הגג בסביבות מאי 2002, וכי זכויותיו נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 20.1.2003. עוד אין חולק, כי בין משיב 1 לבין משיב 2 נכרת הסכם ביום 29.8.02 (נספח א' לתצהירו של משיב 1), ולפיו מכר משיב 2 למשיב 1 חלק מזכויותיו על הגג. במסגרת ההסכם התחייב משיב 2 לבנות עבור משיב 1 דירה בת 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר (מחצית משטח הגג). תמורת הדירה עליה הוסכם הייתה 120,000$. משיב 1 רשם הערת אזהרה על הנכס רק ביום 18.5.2004.

מנגד טוענים המבקשים, כי עוד ביום 20.6.2002, היינו כחודשיים בטרם נחתם ההסכם בין משיב 1 לבין משיב 2, נערך זכרון דברים בינם לבין משיב 2, ועל פיו קנו הם את הגג כולו (נספח ב' לתצהיר המבקש, והלן: זכרון הדברים). עוד טוענים הם, כי ביום 25.2.2004, כשלושה חודשים בטרם רשם משיב 1 הערת אזהרה לטובתו, נחתם חוזה מפורט בינם לבין משיב 2, על ידי עו"ד רינה אורון-מזרחי, שפעלה על פי יפוי כוח שניתן לה על ידי משיב 2 (נספח ד' לתצהיר המבקש, ולהלן: הסכם המכר, או ההסכם). ההסכם - כך על פי הטענה - נחתם לאחר שהמבקשים החלו בבניית קומה על הגג, הכוללת שתי דירות, על מנת שניתן יהיה לרשום את הבעלות בגג על שמם. ההסכם דווח לרשויות המס ושולם בגינו מס רכישה כדין. כעבור שנה, ביום 24.2.2005 נרשמה בעלותו של מבקש 2 על מחצית מן הגג, מכוח הסכם המכר הנ"ל. הניסיון לרשום את בעלותו של מבקש 1 על המחצית האחרת נכשל, שכן בשלב זה כבר הייתה רשומה הערת אזהרה לטובתו של משיב 1. למרות זאת, פתחו המבקשים בהליך שלפניי רק ב- 2009, בעקבות תביעה לסילוק יד שהגיש משיב 1 לבית משפט השלום, כנגד משיב 2 וכנגד בני זוג המתגוררים בדירה, והטוענים ששכרו אותה מידיו של המבקש בשנת 2008.

אקדים ואומר, כי הגעתי למסקנה שזכרון הדברים אינו משקף התחייבות אמיתית לעסקת מכר מקרקעין, וכי איני משוכנעת, אף לא במאזן הסתברויות, כי מועד החתימה עליו הוא אכן המועד המופיע בו. לפיכך, משיב 1 הוא הקודם בסדר העסקאות, וזכותו עדיפה (סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). כך גם מצאתי, כי אין מתקיים בענייננו החריג לכלל הקבוע בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. מעבר לכך שהעסקה מפברואר 2004 בין המבקשים לבין משיב 2 לא הושלם רישומה, מסקנתי היא כי המבקשים, שהיו אנשי קש, ידעו - באמצעות מי שפעל בכריתת ההסכמים על שמם עם משיב 2 - על קיומה של ההתחייבות כלפי משיב 1, ולא היו תמי לב. מכאן, שלא נתקיימו התנאים הנדרשים בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין על מנת שזכותם כקונים שניים בעסקה נוגדת תועדף על פני זכותו של הקונה הראשון. לפיכך, אין בעובדה שמשיב 1 לא הזדרז לרשום הערת אזהרה על הנכס, ועשה כן רק כעבור שנתיים, כדי לקבוע שהפר כלפי המבקשים את חובת תום הלב הכללית המוטלת עליו, כפי שנקבע בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (פ"ד נז(2), 385). עוד יש להקדים ולומר, כי עדי מפתח שהיה ביכולתם של המבקשים להעיד בתמיכה לטענותיהם העובדתיות לא הובאו על ידם, ובאופן מיוחד בלט היעדרה של עו"ד רינה אורון-מזרחי מדוכן העדים, כמי שהייתה מעורבת בעריכת הסכם המכר המפורט בין המבקשים לבין משיב 2. עובדה זו פועלת לחובתם של המבקשים.

א. זכרון הדברים

אביא את זכרון הדברים כלשונו:

בס"ד26.6.2002

זכרון דברים

בין: חיים סולובייצ'יק המוכר

לבין: יונה רפסון וישעי' קצנלבוגן הקונים

מאחר והמוכר רכש גג ברח' רש"י בגוש 30070 חלקה 59

והמוכר מעונין למכור את הגג הנ"ל

לפיכך הוסכם שתמורת הגג הנ"ל יקבל המוכר סך 75,000$

שישולם רק לאחר שהמוכר ירשם כבעלים

והמוכר מאשר בזאת קבלת 5,000$ ע"ח העסקה.

על נסיבות החתימה על זכרון הדברים העידו המבקש, דב קצנלבוגן, אחיו של מבקש 2, שהיה המוציא והמביא בפרשה, כפי שעוד נראה בהמשך, ומשיב 2. המבקש טען בעדותו, כי אינו זוכר מי ניסח את זכרון הדברים, הוא לא זכר אם התנאים המופיעים בו סוכמו במועד הקודם לחתימה או במעמד החתימה, וטען כי כשהגיע לביתו של דב, המסמך היה מונח על השולחן, דב אישר לו שהוא יכול לחתום, והוא חתם והלך (עמ' 20-21).