חרמון ואח' נ' יונגר ואח'

פסק דין

1.לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה מיום 22.7.13 (להלן גם "המפקחת" וכן "הערכאה קמא"), אשר דנה בתביעת המערערים להורות למשיבים להסיר את מדחס המזגן (להלן גם "מדחס" ביחיד וברבים, "מזגן" ביחיד וברבים) התלוי על קיר הבית המשותף, לתקן את הנזקים שנגרמו למעטפת הבית המשותף ולהימנע מהתקנת מתקנים דומים בעתיד, ונעתרה לה באופן חלקי בכך שהורתה לאסיפה הכללית להתכנס בתוך 30 יום ולקבל החלטה לעניין קיומו של מדחס המזגן הנוכחי, וכן הורתה לנציגות הבית המשותף לפעול לאכיפת ההחלטה שתתקבל.

2.רקע-

כאמור בפסק הדין, המערערים (התובעים) והמשיבים (הנתבעים) הינם שכנים בבית משותף: המערערים בעלי דירת גן בקומת קרקע, המשיבים מתגוררים בקומה שלישית. המשיבים התקינו מזגן בדירתם באופן שהמדחס הותקן על מעטפת הבית המשותף מעל חצרם של המערערים.

המערערים טענו בפני הערכאה קמא כי מדחס המזגן הותקן בחזית הבית בניגוד להוראת התקנון המוסכם לפיו היה עליהם לקבל את הסכמת הנציגות לכך, וכי על פי היתר ותשריט הבניה אין להתקין מזגן אלא במקום המיועד לכך. התקנת המדחס כפי שנעשתה מהווה הסגת גבול המונעת מהמערערים שימוש בחצרם כמו גם הקמת סוכה.

המשיבים טענו כי התקינו את המדחס מכח הסכמה כללית לעשות כן. המדחס אינו פוגע בחזית הבית. טענות המערערים מהווים אכיפה סלקטיבית שכן הם אינם עומדים על הסרת המזגנים האחרים שהותקנו באופן דומה, ואף המערערים עצמם התקינו מתקן כביסה על קירות הבית המשותף כך שדרישתם אינה תמת לב. המקום בו הותקן המזגן הינו סביר ואינו יוצר כל פגיעה.

לאחר סקירת ההלכה החלה בעניין, נקבע כי הבית שבנדון נרשם כבית משותף בשנת 2005. בתקנון המוסכם הוסדרה מפורשות גם סוגיית התקנת מזגנים. סעיף 7 לתקנון המוסכם דן ב"שינויים תיקונים ופעולות בדירות וברכוש המשותף" ונקבע כי ניתן יהיה להתקין מזגן ב"מקומות המיועדים לכך", ואולם מקומות אלה לא הוגדרו. המערערים טוענים כי המקומות הוגדרו בתשריט שהיה חלק מהיתר הבנייה (להלן "תשריט ההיתר"), ואולם נקבע כי הם התעלמו מתשריט הבית המשותף המצוי בתיק הבית המשותף וחל עליו סעיף 125 לחוק המקרקעין. כמו כן נקבע כי לא הוכח כי הסימונים על גבי תשריט ההיתר הם אכן המקומות המיודעים להתקנת המזגן כנטען ע"י המערערים. כמו כן המערערים לא התייחסו להוראות סעיף 2.3 לתקנון המוסכם לפיהן כל מקום שמדובר בתקנון על כל פעולה, החלטה, אישור וקביעה ניתנים להחלטת אסיפת בעלי הדירות, והוראות סעיף 7.5 המסמיכה את הנציגות להורות לבעל דירה להסיר ולסלק כל מה שהותקן שלא כדין.

יוצא, כי המקומות המיועדים להתקנת מזגנים לא הוסדרו בשלב רישום הבית המשותף, וניתנה הסמכות לנציגות הבית המשותף להורות על סילוק כל מתקן שלא הותקן כדין. מכל מקום לא הוכח כי המשיבים התקינו את המזגן במקום אסור.

הוכח כי המערערים התנגדו לכינוסה של האסיפה הכללית, והמשיבים טענו כי לנוכח עמדה זו של המערערים הם לא יכלו להוכיח כי מיקומו הנוכחי של המדחס הינו סביר. אך לפחות 22 מבעלי הדירות בנכס אישרו בכתב כי הם מסכימים למיקומו של המדחס.

נערך ביקור במקום ממנו עלה כי המדחס נראה בקושי ונושק לצמרות העצים, על קירות הבית המשותף פזורים מדחסים נוספים, אחד מהם אף מותקן בצמוד לכניסה לדירת המערערים אך הוא (כמו גם האחרים, למעט זה השייך למשיבים) אינו מפריע להם כלל. נקבע, כי קיומם של מדחסים נוספים על קירות הבית, מקשה על הקביעה מהו המקום המיועד להתקנתם. הדבר נתון, לפיכך, להחלטת האסיפה הכללית או הנציגות.

על צווי מניעה חולשים דיני היושר ועיקרון תום הלב מחייב כי בהפעלת הכוחות השונים בבית המשותף ינהגו בהגינות.

בסופו של יום, הגיעה הערכאה קמא למסקנה כי הסמכות להחליט בנושא הנדון נתונה לאסיפה הכללית של הדיירים. לפיכך הוחלט כאמור לעיל.

נקבע כי בביקור במקום לא נמצא כי המזגן גורם לסיכון ל מערערים או כי התקנתו פגעה באבני החיפוי או שההתקנה איינה את האפשרות להקמת סוכה בחצר המערערים.

3.תמצית טענות המערערים-

טעתה המפקחת בקביעתה כי אין בנמצא הוראה לעניין מיקומם של המזגנים. הוראה זו נמצאת בתשריט ההיתר. משכך, אין לפנות לתשריט הבית המשותף, השותק בעניין זה, ואין לפרש את שתיקת תשריט הבית המשותף כמתן סמכות לנציגות או לאסיפה להתקין מזגן במקום אחר. ע"פ הפסיקה, תשריט ההיתר הוא המסמך הקובע, והוא גובר על שיקולי יושר.

4.תמצית טענות המשיבים-

אין המדובר בפסק דין שניתן נגד המערערים, מאחר והתביעה התקבלה באופן חלקי. בפועל האסיפה הכללית כבר התכנסה וקיבלה החלטה.

המערערים לא הראו כי פסק הדין לוקה בחוסר סבירות קיצוני.

גם אם סומן מקום המדחסים בתשריט ההיתר, הרי הסמכות להורות לבעל דירה לסלק כל דבר שהותקן שלא כדין מסורה, ע"פ סעיף 7.5 לתקנון, לנציגות ולאסיפה הכללית, ומכל מקום, נקבע עובדתית כי המערערים לא הוכיחו כי מיועד מיקום ספציפי, אין בלתו, למדחסים.

המערערים עצמם התקינו מתקן לייבוש כביסה על אותו הקיר בו הותקן המדחס של המשיבים.