חביב נ' י.ד.לוי אלברט(2000)חברה לבנין(1997)בע"מ

פסק דין

ביום 5.4.2001 נכרת חוזה למכירת/רכישת דירה בין התובע לבין הנתבעת שהיא חברה לבניה ואין עליו חולק; החוזה מצורף לתצהיר התובע כנספח א' וכן מצורף החוזה הנ"ל לתצהיר מנהל הנתבעת, מר יהודה לוי, גם לו כנספח א' [ להלן: "החוזה" ו "לוי" בהתאמה ].

המדובר בדירה בת חמישה חדרים, חניה צמודה ומחסן שהייתה אמורה להיות נבנית בחלק מחלקה 77 בגוש 6871 עליו הייתה הנתבעת אמורה לבצע פרויקט בניה של 73 דירות [ להלן: "המגרש", "הפרויקט" ו "הדירה" בהתאמה ].

בעת חתימת החוזה, לא הייתה בידי החברה הבעלות המלאה במגרש; חלקו נרכש ב"עסקת קומבינציה" על ידי הנתבעת וחלקו ברכישה בפועל וטרם הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה [ שלשה "הואיל" ראשונים במבוא לחוזה ]; הדברים היו כמובן בידיעת התובע.

לפי סעיף 6.א. לחוזה, הייתה הדירה אמורה להיות נמסרת לתובע בתוך 36 חודשים מעת חתימת החוזה, בתוספת שלשה חודשי "גרייס" היינו לא יאוחר מאשר ביום 5.4.2004 [ להלן: "מועד המסירה המוסכם" ].

עוד נקבע בסעיף 6.א הנ"ל כי בכל מקרה של איחור במסירת החזקה בדירה, תשלם הנתבעת לתובע פיצוי בשיעור של -.700 $ לחודש [ להלן: "הפיצוי החודשי" ].

מסירת החזקה בדירה לא התרחשה אלא לאחר שחלפו שמונה שנים וחצי ממועד המסירה המוסכם, ביום 29.9.2009 ואין על כך חולק [ ראה מסמך "אישור מסירה" נספח א'3 לתצהיר התובע וכן סעיף 48 לתצהיר לוי; להלן: "מסירת הדירה בפועל " ] מכאן, עיקר התביעה לתשלום הפיצוי החודשי שהוא מוכפל במספר חודשי העיכוב.

עוד נתבעו סכומים מספר בעילות שונות שלעניינם אתייחס בהמשך הדרך.

אין חולק על כך שבטרם מסירת הדירה בפועל נקרא התובע מספר פעמים למשרדי הנתבעת לצורך תיאום המסירה אולם הוא נדרש על ידי הנתבעת לשאת בתשלום הוצאות בגין "שינויים ותוספות" שבוצעו לכאורה על ידיה בבניין בו מצויה הדירה [ להלן: "הבניין" ] וכן בדירה עצמה ובהעדר הסכמה לכך, לא בוצעה המסירה בפועל [ ראה לדוגמא: נספח ה'1 לתצהיר לוי – מכתב ב"כ התובע ]; בסופו של דבר, בעקבות פנייה של התובע לבית המשפט המחוזי בתל אביב, הוסכם בין הצדדים, וניתן בהתאם פסק דין, כי הדירה תימסר לתובע, סכום ההוצאות ישולם לידי הנתבעת והתובע יוכל לתקן את תביעתו שבכאן להחזר אותו סכום ששולם על ידיו, והוא חלק מעילות התביעה הנדונות בפסק דין זה [ להלן: "סכום ההוצאות" ].

אתייחס תחילה לעיכוב במסירת הדירה ומשמעותו.

מספר עובדות מקובלות על הנתבעת ולמעשה היא גם נסמכת עליהן כפי שיובהר בהמשך:

כאמור, בעת חתימת החוזה, היה הפרויקט בשלבים התחלתיים בלבד בטרם רכישת מלא הזכויות במגרש ובטרם קבלת היתר בניה.

ההסכם האחרון של הנתבעת עם מי מבעלי המגרש נכרת רק ביום 6.9.07 [ סעיפים 11 ו 27 לתצהיר לוי ] לאחר שהתקיימו הליכי פירוק שיתוף וכינוס נכסים והתמחרות בכל הנוגע למגרש [ סעיפים 23 עד 26 לתצהיר לוי ].

אין חולק על כך שהחוזה מותנה ב"תנאי מתלה".

סעיף 3.ב. לחוזה קובע דלקמן:

"תוקפו של הסכם זה מותנה בכך שהמוכר אכן יגיע להסכם עם כל הבעלים הרשומים של החלקה, שיאפשר את ביצועו" [ להלן: "התנאי המתלה" ].

הגנתה של הנתבעת נשענת על התנאי המתלה; לגישתה, וזו כנראה הייתה גם הנחת הבסיס של מנסח החוזה עבור הנתבעת, התנאי המתלה דוחה את חיובי הנתבעת עד לאחר שיתומו העיכובים הנובעים מאי השלמת רכישת המגרש, כך שלמעשה, לפי אותה גישה, מרוץ הזמן למסירת החזקה בדירה לא החל אלא ביום 6.7.09, ועל כן נמסרה הדירה בפועל, אפילו בטרם זמנה [ סעיף 30 לתצהיר לוי וסעיפים 11 ו 21 לסיכומי טענות הנתבעת ].

אלא שבכך לוקה הנתבעת בטעות בכל הנוגע לסוגית ה"תנאי המתלה" שבדין ותוצאותיה.

לפי סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 [ להלן: "חוק החוזים" ] : "היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה...".

אין חולק על כך התנאי המתלה אינו קובע מועד לחלותו ועל כן חלותו היא בזמן סביר מעת כריתת החוזה.