זנסקו נ' זלמן ואח'

פסק דין

1. ביום 29.4.07 מכרו הנתבעים לתובעת ולבעלה בית ביישוב בת חפר, שהיה שייך לקטינים, אשר הוריהם ז"ל נהרגו בתאונת דרכים בשנת 2005, והם אומצו על ידי הנתבעים, שמונו גם כאפוטרופסיהם. על פי תנאי הסכם המכר, הנתבעים הם צד ישיר להסכם וחבים ישירות על פיו.

בסעיף 2.2 להסכם המכר התחייבו המוכרים (הנתבעים) להסדיר, עד מועד מסירת החזקה בבית, היתר בנייה בגין מעטפת הבית, מחסן וגדר – תוספות בנייה שנעשו על ידי הבעלים המנוחים של הבית, והיה צריך להסדיר היתר בנייה עבורן. אין מחלוקת כי החזקה בבית נמסרה לקונים (התובעת ובעלה) ביום 1.7.07.

2.התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את התחייבותם על פי ההסכם ולא הסדירו את היתר הבנייה שצויין לעיל. בכתב התביעה נאמר כי במסגרת השיפוצים שעשו התובעת ובעלה בבית, הם שינו את מיקומה של דלת הכניסה אליו. עוד נאמר בכתב התביעה כי בספטמבר 2007 הגיעה אל התובעת אדריכלית מטעם הנתבעים והביאה לה "גרמושקה" לצורך היתר הבנייה הנדרש, על מנת להחתים עליה את השכנים. אולם כאשר ראתה האדריכלית את השינוי שעשתה התובעת במיקום דלת הכניסה, היא אמרה שהדבר יחייב הכנת תכנית חדשה לצורך קבלת היתר הבנייה, דבר שהיה כרוך בהוצאות. לא הושגה הסכמה בין הצדדים, ולא נמשך הטיפול בהשגת היתר הבנייה.

בפברואר 2010 קיבלו התובעת ובעלה התראה מהרשות המקומית בדבר תוספות הבנייה ללא היתר אשר בנכסם, ואז חידשו את הטיפול בהשגת היתר הבנייה. הם צירפו לכתב התביעה הצעת מחיר מאדריכל, בעלות של 10,000 ₪ ומע"מ. התובעת טענה כי לכך יש להוסיף את המע"מ וכן הוצאות של אגרות, תשלום למינהל מקרקעי ישראל, והוצאות אחרות.

הפיצוי המוסכם בגין הפרה, אשר נקבע בהסכם המכר, הוא 60,000 ₪. התובעת העמידה את תביעתה על מחציתו של סכום זה, בהתחשב בכך שמדובר בכספם של הקטינים היתומים (יש להביא בחשבון גם את תחום סמכותו של ביהמ"ש לתביעות קטנות).

3.בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי הם מצידם עשו הכל על מנת לקיים את התחייבותם להסדיר את היתר הבנייה לתוספות הבנייה שבנו בעלי הבית המנוחים: כחודשיים לפני שנערך הסכם המכר הם שכרו את שירותיה של האדריכלית מטעמם ונשאו אף בעלות של עבודת מודד ומהנדס, ככל שנדרש להכנת התכניות והמסמכים הדרושים לצורך בקשת היתר הבנייה.

האדריכלית הגישה את הבקשה להיתר הבנייה ביום 12.7.07 (אישור הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נספח ב' לכתב ההגנה). אולם כל עבודות ההכנה הללו ירדו לטמיון, לאחר שהסתבר כי הקונים שינו את המיקום של דלת הכניסה לבית, עבודה שטעונה היתר, מבלי להודיע זאת לנתבעים. משהסתבר דבר השינוי, לא שיקף עוד המצב בשטח את המצב שתואר בתכנית ההגשה להיתר הבנייה, והיה צורך לבצע תכנית זו מחדש, לרבות עבודות המודד והמהנדס. ביום 19.11.07 שלח ב"כ הנתבעים מכתב לב"כ התובעת, ובו טען כי השינוי שעשו התובעת ובעלה בבית סיכל את ביצוע התחייבותם של הנתבעים בעניין היתר הבנייה, וכי ב"כ המוכרים (הנתבעים) רואים אותם, בנסיבות העניין, כמשוחררים מהתחייבות זו. בסיום המכתב התבקשו הקונים (התובעת ובעלה) לדאוג בעצמם להסדרת עניין היתר הבנייה, ולשם כך הוזמנו ליצור קשר עם האדריכלית מטעם הנתבעים, שכבר הכינה את תכנית ההגשה לבקשת ההיתר, לגבי תוספות הבנייה שהיו בבית עם רכישתו על ידי התובעת ובעלה.

התובעת טוענת כי לא קיבלה מכתב זה, וכי השיהוי בהשלמת הטיפול בעניין היתר הבנייה נבע מתקופת ההתאקלמות שנדרשה לה ולבעלה בביתם החדש.

4.כנגד טענת הנתבעים, כי הם מצידם עשו כל הדרוש להסדרת היתר הבנייה בהתאם להסכם, טענה התובעת כי בכל זאת הפרו הנתבעים את התחייבותם על פי ההסכם, כיוון שעל פי סעיף 2.2 שלו, היה היתר הבנייה חייב להיות מוסדר עד מועד מסירת החזקה בבית. אין מחלוקת כי לא כך אירע, שהרי החזקה נמסרה לתובעת ביום 1.7.07, ורק ביום 12.7.07 הוגשה לוועדה המקומית הבקשה להיתר הבנייה.

התובעת אישרה כי טרם שביצעה את שינוי המיקום של דלת הכניסה לבית, היא לא בדקה כלל אם עבודה זו טעונה היתר בנייה. לטענתה, היא לא העלתה אפשרות כזאת על דעתה, ומתוך חוסר ידיעת הדין, ובתום לב – לא סברה כי שינוי המיקום האמור עלול ליצור בעייה כלשהי לגבי היתר הבנייה שהובטח בהסכם. עם זאת טוענת התובעת, כי לו היו הנתבעים, מצידם, עומדים בהתחייבותם על פי ההסכם – היינו: מוסרים לידה, במועד מסירת החזקה בבית, את היתר הבנייה עבור תוספות הבנייה שנזכרו בהסכם – אזי לא היתה יכולה לבוא אליהם בטענה כלשהי, אם היתה נתקלת בבעיה בשל שינוי המיקום של דלת הכניסה, אשר נעשה על ידה. אולם משלא קיימו הנתבעים את התחייבותם על פי ההסכם, במועד שבו היה עליהם לקיימה, אזי הם נושאים באחריות לכך שבמועד מסירת החזקה בבית טרם היה היתר בנייה לגבי התוספות שנזכרו בהסכם, דבר אשר נזקף כעת לחובת התובעת ומוטל על שכמה, למרות שעל פי ההסכם היה זה מחובתם של הנתבעים להסדיר, עד מסירת החזקה, את היתר הבנייה עבור התוספות הללו.

הנתבעים השיבו כי אף הם מצידם פעלו בתום לב: הם שכרו את בעלי המקצוע הנדרשים (אדריכלית, מודד, מהנדס) ונשאו בהוצאותיהם. אלמלא השינוי בבית, אשר התובעת ביצעה מבלי להודיעם, ניתן היה להשלים את התהליך של קבלת היתר הבנייה, על פי בקשת ההיתר שהוגשה על ידי האדריכלית מטעמם. הנתבעים טוענים כי התובעת ובעלה הם ש"קלקלו את השורה" וסיכלו את קבלת היתר הבנייה, לגבי התוספות מושא הסכם המכר.

הנתבעים טענו כי לא היו מודעים למשמעות של הקביעה, על פי נוסח הסכם המכר, כי עיתוי קיומה של ההתחייבות בעניין היתר הבנייה הוא "עד מסירת החזקה".

הנתבעים טענו כי בנסיבות כפי שהתבררו, הרי גם אם יושת עליהם פיצוי בגין הפרת התחייבותם על פי ההסכם, צריך סכומו להיות קטן מהסכום שנתבע, בהתחשב הן בנסיבות העניין והן בכך שהסכום יוצא מכספם של הקטינים היתומים.

5.לאחר שקראתי את כתבי הטענות ושמעתי את הצדדים, מסקנתי היא כי אירעה כאן מעין "תאונה תכנונית", אם ניתן לכנותה כך. שוכנעתי כי שני הצדדים פעלו בתום לב, וכי כל אחד מהם חפץ לקיים את חלקו בהסכם המכר.

ה"תאונה" שאירעה נוצרה על ידי "תרומתם" של שני הצדדים גם יחד: הנתבעים מצידם לא הקפידו לקיים את הוראת סעיף 2.2 להסכם, לגבי העיתוי של הסדרת היתר הבנייה. העיתוי על פי ההסכם הוא לא יאוחר ממועד מסירת החזקה, אך הנתבעים החלו מאוחר מדי בפעולות הדרושות להסדרת ההיתר (הבקשה להיתר הוגשה רק שבועיים לאחר שהחזקה בבית כבר נמסרה לקונים, למרות שעל פי ההסכם היה היתר הבנייה צריך להימסר לקונים ביחד עם החזקה בבית).

מאידך, התובעת ובעלה "תרמו" ל"תאונה" במחדל רשלני, בכך שביצעו את השינוי במיקום דלת הכניסה בבית, מבלי לבדוק כלל אם שינוי כזה מצריך היתר בנייה, ומה השלכותיו על העבודות שמתבצעות כבר מטעם הנתבעים לצורך הסדרת היתר הבנייה.

אלמלא שינוי נוסף זה - שנעשה טרם הושלם ההליך של קבלת היתר הבנייה בגין התוספות שנזכרו בהסכם המכר - אזי קרוב לוודאי שהנתבעים היו מצליחים בהליך שפתחו בו ומסדירים, אם כי באיחור, את עניין היתר הבנייה עבור התוספות שהיו בבית עם מכירתו לתובעת. במקרה כזה לא היה נגרם כל נזק, ותביעה זו לא היתה באה לעולם.

6.בהתחשב, מחד, בהפרת ההסכם על ידי הנתבעים כאמור לעיל; ומאידך – ב"תרומתם" של התובעת ובעלה למצב הדברים שנוצר, נראה כי סכום הפיצוי שנתבע גבוה מדי.

לצערי, לא הגיעו הצדדים להסכמה לגבי סכום הפיצוי. לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות, אני מעמידה סכום זה על סך 10,000 ₪.