והשקעות ואח' נ' ג.ש.נורטון בניין והשקעות בע"מ ואח'

פסק דין

מבוא

1. במוקד התביעה מצוי בניין משרדים ומסחר, הממוקם ברחוב שנקר 14 בהרצליה פיתוח, שנבנה בסוף שנות התשעים ואוכלס החל מחודש אפריל 2000 (להלן: "הבניין").

הבניין הוקם על ידי שותפות של הנתבעות 1 – 4 (להלן: הנתבעות"), לפי החלוקה הבאה: הנתבעת 1 - 50%; הנתבעת 2 - 25%; הנתבעת 3 - 12.5%; הנתבעת 4 – 12.5% (להלן: "השותפות"). בשנת 2003 נרכשו הנתבעות 1 - 3 ע"י מר משה שלומזון (להלן: "שלומזון") ומר עפר גפני (להלן: "גפני").

התביעה הוגשה במקור בידי 13 רוכשי יחידות מסחריות בבניין וכן נציגות הבית. בהמשך בקשו 11 רוכשים והנציגות לפרוש מהתביעה, והם אכן נמחקו, כך שנותרו שתי תובעות בלבד: התובעת 1, שמנהלה ובעליה הוא מר אלכס רכטר (להלן: "רכטר"), שהיה ראש הנציגות תקופה מסוימת, והתובעת 2, שמנהלה ובעליה הוא אחיו של רכטר (סכום התביעה, עם זאת, לא שונה, ונותר על סך של 5,000,000 ₪).

במהלך ההליכים נדחתה בהסכמה הודעה לצד ג' (כנגד אודר הנדסה ובניין בע"מ) וכן התביעה כנגד הנתבעת 5 (אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים בע"מ). לאחר הגשת הסיכומים בתיק, ובהמלצתי, נדחתה בהסכמה, ללא צו להוצאות, התביעה כנגד הנתבע 6, מר יונתן קלמן (להלן: "קלמן"), מי שהיה מנהלה של הנתבעת 1.

2. ובכן, במהלך השנים 1999 - 2000 רכשו התובעות, במספר הסכמים, שטחים בהיקף כולל של 1,736 מ"ר משרדים וכן 62 מקומות חניה, בסכום כולל של 18,040,575 ₪, בתוספת מע"מ, כפי שעולה מהסכמי הרכישה, נספחים ח'-י"א' לתצהירו של מר רכטר (להלן: "הסכמי הרכישה").

בפי התובעות טענות בדבר מספר הפרות חוזה מצד הנתבעות, הפרות שגרמו להן נזקים כספיים שונים, לרבות ירידת ערך:

א. אי רישום הבניין ויחידותיו כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין עד עצם היום הזה;

ב. בניה של קומה שלמה על רכוש משותף/שטח ציבורי שהיווה את גג הבנין ומכירת שטח קומה זו לצדדים שלישיים כשטח עיקרי;

ג. הוצאת שטחים מהרכוש המשותף ומכירתם לצדדים שלישיים כשטח עיקרי;

ד. חסימת מעבר לממ"דים ומדרגות חירום;

ה. ליקויי בניה בשטח הציבורי.

הנתבעות כופרות בכל הנטען כנגדן, הן במישור החוזי והן במישור הוכחת הנזקים.

אי רישום הבניין כבית משותף

3. בסעיף 39 לנספח שינויים לחוזה מיום 7.1.99 (נספח ח' לתצהיר רכטר), כמו גם ביתר הסכמי הרכישה, נקבע: "החברה מתחייבת כי זכויות הרוכש בין בדרך של חכירה על פי תשריט ובין בדרך של יחוד יחידה בבית משותף, ירשמו בתוך 36 חודש מיום המסירה".

אין מחלוקת כי באפריל 2000 או בסמוך לכך קיבלו התובעות את החזקה בשטחים שרכשו, ולפיכך המועד האחרון לרישום הזכויות היה אפריל 2003. הרישום לא בוצע עד היום.

מר שלומזון העיד כי רכש יחד עם מר גפני את מניותיהן של הנתבעות 1 - 3 לאחר שחלף המועד לרשום, וכי החברות נטלו על עצמן את האחריות לרשום. משנשאל האם אין בכך הפרת החוזה השיב בשלילה:

"ת. לא. הבנתי שהבנין שקניתי היה בן 3 קומות והיה בכוונתנו לבנות את הקומה הרביעית. אי אפשר לרשום בית משותף שהוא רק בנוי בחלקו.

ש. מתי בניתם את הקומה ברביעית.