אמרלד בנין ופיתוח בע"מ

השופט רון סוקול – יו"ר הוועדה

1.רשות מקרקעי ישראל פרסמה בשנת 2015 מכרז לרכישת זכויות חכירה בשני מתחמים בעיר עפולה. בגדרו של המכרז נדרש כל זוכה להתחייב לשלם עבור עבודות פיתוח שיבוצעו במתחמים. במכרז לאחד מהמתחמים זכתה חברת אבני דרך י.י. בע"מ. העוררת, אמרלד בנין ופיתוח בע"מ, רכשה חלק מזכויות אלו. העוררת התחייבה בהסכם הרכישה לשלם עבור הזכויות וכן חלק יחסי מהוצאות הפיתוח.

2.ההליך שבפנינו עוסק בחיובה של העוררת לשלם מס רכישה עבור רכישת הזכויות מחברת אבני דרך י.י. בע"מ, ובשאלה האם בשווי הרכישה יש לכלול את התשלומים שהתחייבה העוררת לשלם עבור הוצאות הפיתוח, אם לאו.

3.יצוין כי הערר נשמע בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 בראשות השופט ר' סוקול וחברי הוועדה נציגי הציבור עורכי הדין ד' מרגליות וד' שמואלביץ. תוקף מינוים של נציגי הציבור בוועדה פקע עם סיום תקופת המינוי בחודש 8/2017, עוד בטרם הוגשו סיכומי הטענות בתיק זה. רק כעבור מספר חודשים הוחלט על הארכת תוקף המינוי לחברי הוועדה לצורך השלמת הטיפול בתיקים שנשמעו על ידם. לצערי, חברי הוועדה לא הסכימו לקבל את הטיפול המוגבל לסיום התיקים. לאחר מינוים של חברי ועדה חדשים, עו"ד חיים שטרן ועו"ד נתן מולכו, הושגה הסכמה של הצדדים ולפיה יוכרע הדיון על ידי הוועדה בהרכבה החדש, ללא צורך בשמיעה מחודשת של העדויות, ובעקבות הסכמה זו נפתח הפתח להכרעה בערר.

רקע

4.רשות מקרקעי ישראל פרסמה בחודש פברואר 2015 מכרז להחכרת שני מתחמים לבניה בעיר עפולה (מכרז צפ/389/2014) (להלן: המכרז). מתחם א' כלל את מגרשים 101 - 110 בגוש 16773 חלקות 3 - 4, 9 ויועד לבניית 230 יחידות דיור (להלן: מתחם א'), ומתחם ב' כלל את מגרשים 208 - 221 בגוש 16773 חלקות 3 - 4, 9, ויועד לבנית 240 יחידות דיור (להלן: מתחם ב'). חברת אבני דרך י.י. בע"מ (להלן: אבני דרך) הגישה הצעה במכרז וביום 29/4/2015 הוכרזה כזוכה לחכירת הזכויות במתחם ב' (ראו מסמך אישור העסקה, נספח 2 לתצהיר הגב' פרבר).

5.במכרז השתתפה גם דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ (להלן: דונה) שהיא חברה קשורה לעוררת. חברת דונה זכתה אף היא במכרז והוכרזה כזוכה במתחם א' (אישור העסקה צורף כנספח 3 לתצהיר פרבר).

6.בהתאם לתנאי המכרז שילמה אבני דרך לרשות מקרקעי ישראל סך של 945,180 ₪. כן התחייבה לשלם סך של 23,141,487.15 ₪ עבור הוצאות פיתוח למגרשים במתחם ב'. יצוין כי בהסכם החכירה לפיו חכרה אבני דרך את הזכויות מרשות מקרקעי ישראל נאמר בסעיף 13 כדלקמן:

החוכר מתחייב לשאת בכל הוצאות הפיתוח, בין שאלה חלות על המוחכר או בגינו או בגין השימוש בו במועד חתימת חוזה זה, בין לפני חוזה זה או אחרי מועד חתימה חוזה זה, בין ששולמו על-ידי המחכירה לפני מועד חתימת חוזה זה ובין שלא שולמו על ידו. החוכר מתחייב לשלם את הוצאות הפיתוח על-פי דרישתה של המחכירה ו/או של הגורם המוסמך מטעמה לדרוש את תשלומן ו/או על פי דרישתו של הגורם שהוציא את הוצאות הפיתוח.

החוכר מתחייב להחזיר למחכירה, לפי דרישה, כל תשלום ששולם על ידי המחכירה עבור הוצאות הפיתוח, וזאת תוך 30 יום מתאריך דרישה של המחכירה.

בסעיף זה "הוצאות פיתוח" – הוצאות ו/או היטלים ו/או אגרות מכל סוג שהוא בגין פיתוח מערכות תשתית ו/או תשתית – על ו/או כל תשתית אחרת המהוות תנאי לפיתוח המוחכר או לבנייה בו, לרבות פריצת דרכי גישה למוחכר, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות, תאורה, מים, ביוב וכיו"ב.