כם - דלר טריידינג בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת

השופטת עירית הוד, יו"ר הוועדה:

רקע

1. העוררות, חברת כם דלר טריידינג בע"מ (להלן: "כם דלר" או "הנאמן") וחברת ד.ע יזמות ונדל"ן בע"מ (להלן: "ד.ע יזמות" או "הנהנה") הגישו ערר לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין) על החלטות מנהל מס שבח מקרקעין מיום 22.6.17 בנוגע לשומת מס רכישה ומס שבח.

    

2. העוררות הגישו למשיב הצהרת רוכש בנוגע לרכישת מקרקעין בהר נמסאוי והודעה לפיה הרכישה בוצעה בנאמנות על ידי כם דלר בעבור ד.ע יזמות. להודעה צורף הסכם נאמנות שנכרת בין העוררות. המשיב לא קיבל את העסקה כפי שהוגשה לעניין הנאמנות והתייחס לכם דלר כרוכשת בעסקה זו וכמוכרת בעסקת ההמשך לד.ע. יזמות. בנסיבות אלו, המשיב קבע שומות מס רכישה ושבח לפי מיטב השפיטה. על החלטה זו הוגשה השגה. הערר שלפנינו הוגש על החלטת המשיב בהשגה האמורה.

    

   טענות העוררות בתמצית

    

3. בשנת 2015 התעניין מר דראושה עבדאללה, באמצעות תאגיד בהקמה אשר לימים ייקרא ד.ע יזמות, ברכישת קרקע הנמצאת בהר נמסאוי בנצרת הרשומה כגוש 16536 חלקות 57, 64 ו- 65 ומיועדת למלונאות, נופש ומבנים ציבוריים (להלן: "המקרקעין") לצורך תכנון פרויקט נדל"ן רחב היקף. הר נמסאוי רשום בבעלות מסדר כנסייתי נוצרי קתולי של בתי חולים המשפחה הקדושה שעל זכויותיו רשומה הערת אזהרה לטובת חברה זרה- איי. פי. איי לימיטד בע"מ (להלן: "המוכרת"). מאמצי ד.ע יזמות לרכוש את המקרקעין נכשלו ונמסר לה, כמעט מפורשות, שהמוכרת אינה מוכרת קרקע למוסלמים. לפיכך, פנתה ד.ע יזמות לכם דלר וביקשה, כי תרכוש עבורה את המקרקעין בנאמנות. בין ד.ע יזמות וכם דלר נחתם ביום 3.2.16 הסכם נאמנות. באותו יום הוגשה בקשה לרישום חברת יחיד אזרח ותושב ישראל במסלול מהיר וביום 11.2.16 ד.ע יזמות התאגדה. ד.ע יזמות הודיעה לכם דלר על ההתאגדות וכי היא זו אשר תהיה הנהנית בעסקה לרכישת הזכויות במקרקעין בהתאם להסכם הנאמנות. כם דלר ניהלה משא ומתן מול המוכרת לצורך רכישת הקרקע ופנתה לבנקים לצורך פתיחת חשבון נאמנות שנפתח בסופו של יום בבנק לאומי. ביום 16.2.16 חתמה כם דלר על הסכם רכישה מול המוכרת בנאמנות עבור ד.ע יזמות. ביום 24.2.16 הוגשה למשיב הצהרת הרוכש לה צורפה הודעה על נאמנות, כמפורט לעיל.

    

4. המשיב לא קיבל את טענת העוררות בנוגע לנאמנות וקבע שומות לפי מיטב השפיטה ועל כך הוגשה השגה. העוררות טוענות, כי הדיון בהשגה לא הושלם וכי החלטת המשיב ניתנה מבלי שהועלו כל טיעוני העוררות. העוררות פנו למשיב בבקשה, כי תינתן להן הזדמנות הוגנת לטעון ולהציג אסמכתאות והמשיב לא הגיב לבקשה זו. כאמור, על פי ההחלטה בהשגה, המשיב רואה בעסקה שתי עסקאות נפרדות. הראשונה בין המוכרת לכם דלר והשנייה בין כם דלר לד.ע. יזמות והמיסוי נקבע בהתאם בגין שתי עסקאות במקרקעין.