מכשירי תנועה ומכוניות (2004) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

יו"ר הוועדה, כב' השופט שמואל בורנשטין:

פתח דבר

1. עניינו של הערר דנן בהחלטת המשיב בהשגה באשר לשומות מס רכישה מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), נוכח הסכם חכירה מיום 21.5.2019 שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל לבין העוררת. במסגרת הסכם החכירה מומשה אופציה בגין מקרקעין המצויים בחלקות 55 ו-76 בגוש 2775, הידועים כחלק ממתחם המכונה "פארק רם" בתחום המועצה האזורית באר טוביה, ותקופת החכירה הוארכה.

2. לטענת העוררת, היא אינה חבה במס רכישה בגין מימוש אופציית הארכת החכירה מכוח הסכם החכירה המקורי לתקופת חכירה נוספת, שכן היא נכנסה ב"נעליו" של החוכר המקורי, ממנו רכשה זכויותיה, ואין לראות במימוש כ"מכירה" של "זכות במקרקעין", כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין. עמדת המשיב היא, כי יש למסות את העסקה עם רשות מקרקעי ישראל במועד המימוש בהתאם להוראות הדין, הפסיקה הנוהגת ושורת ההיגיון.

   הרקע הנדרש לעניין

3. בשנת 1967 נחתם הסכם חכירה בין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לבין גולמר השקעות פיתוח ובניה בע"מ ואשגור נכסים בע"מ (להלן יחד: "החוכרות המקוריות") בקשר עם המקרקעין מושא ענייננו. במסגרת זו הוסכם על חכירת המקרקעין לתקופה של 49 שנים, החל מיום 1.3.1967 וכן על אופציה להארכת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים.

4. ביום 25.10.1995 חתמו החוכרות המקוריות על הסכם למכירת זכויותיהן במקרקעין לחברת תעשיות רכב בע"מ ולחברת ב.ת.ר. בניני תעשיה ומלאכה ראשון לציון בע"מ.

   אין מחלוקת על כך שהסכם זה כלל את כל הזכויות והחובות של הסכם החכירה המקורי, משמע - הן יתרת תקופת החכירה הראשונית והן זכות האופציה להארכת תקופת החכירה.

5. ביום 1.9.2005 מכרה תעשיות רכב בע"מ לעוררת את מלוא זכויותיה על פי ההסכם האמור משנת 1995, המהוות מחצית מהזכויות במקרקעין, בתמורה לסך של 25,300,000 ₪. ביום 15.7.2007 מכרה ב.ת.ר. בניני תעשיה ומלאכה ראשון לציון בע"מ לעוררת את מלוא זכויותיה על פי ההסכם משנת 1995, המהוות המחצית השנייה של הזכויות במקרקעין (חלק יחסי משוקלל – קרקע פלוס מבנה), בתמורה לסכום של 11,500,000 ₪. (שתי החברות הנ"ל יכונו להלן ביחד: "המוכרות"). העוררת דיווחה למשיב על שתי עסקאות הרכישה באופן עצמאי, שילמה את מס הרכישה וקיבלה אישורי מיסים.

6. ביום 21.5.2019 חתמו רמ"י והעוררת על הסכם חכירה לפיו העוררת תממש את האופציה שהוענקה במסגרת הסכם החכירה המקורי, לתקופה נוספת של 49 שנים, שתחל ביום 1.3.2016 ותסתיים ביום 28.2.2065. דמי החכירה המהוונים שנקבעו במסגרת זו עמדו על סך של כ-4,542,817 ₪ (לפני מע"מ). בגין הארכת החכירה שילמה העוררת לרמ"י את דמי החכירה המהוונים.

7. לאחר שנודע למשיב דבר העסקה, הוא הוציא שומות מס רכישה בגין מימוש האופציה, עליהן השיגה העוררת. השגת העוררת נדחתה בהחלטתו מיום 5.3.2020 ומכאן הערר.