אבני דרך י.י. בע"מ נ' מדינת ישראל

תמצית העובדות

1. עסקינן בעסקת תמ"א 38 לחיזוק 5 בניינים קיימים ותוספת כ-2.5 קומות לכל בניין קיים; חברת צברים פיתוח וייזום בע"מ (להלן: "צברים"; "היזם") פעלה להחתמת 80 בעלי דירות הבנויות בחמישה בניינים נפרדים (להלן: "הדיירים"; "הבניינים"; בהתאמה) – במסגרת הסכם תמ"א 38/1 עם הדיירים (להלן: "הסכם תמ"א"), ביחס למקרקעין הידועים כגוש 30415 חלקות 147, 148, 149, 150 ו-151, המצויים ברח' הציונות 1, 3, 5, 7 ו-9 בירושלים – בהתאמה (להלן: "המקרקעין"); כל זאת, במטרה לבצע חיזוק לבניינים בהם מצויות 80 הדירות, בבעלות הדיירים, שעל המקרקעין; להוסיף ל-80 הדירות הקיימות, תוספת ממ"ד ומרפסת לכל אחת מהן, בתמורה לתוספת בנייתן של 70 יחידות דיור חדשות, ובסה"כ ייבנו בפרויקט 150 יחידות דיור (להלן: "הפרויקט").

2. ביום 2 באפריל 2015, נחתם הסכם תמ"א בין צברים (היזם) לבין הדיירים (חתימה של הדייר הראשון). ביום 9 באוגוסט 2015, צברים רשמה הערת אזהרה על המקרקעין. ביום 5 בנובמבר 2015, חתמו 59 מתוך 80 דיירים, ובסה"כ 73.75%, עם צברים על הסכמה ואישור הפרויקט.

   עד לחודש ינואר 2017, או בסמוך לכך, מכרה צברים לצדדי ג' 12 יחידות דיור, מתוך ה-70 דירות החדשות (הנוספות) שעתידות להיבנות בפרויקט, בהסכמים מותנים ומתלים אשר בכפוף אליהם ייכנסו מכירת הדירות הנ"ל לתוקף – כל זאת, תמורת 23,175,736 ₪.

   ביום 29 ביולי 2019, ניתנו 5 היתרי בניה – ה.ב. מס' 114090, 114091, 114092, 114093 ו-114094 – מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שעל ידי עיריית ירושלים.

   ביום 15 באוגוסט 2019, חתמו 95% מהדיירים – היינו, 76 מתוך 80 דיירים על הסכם תמ"א. ביום 24 בדצמבר 2019, חתם הדייר האחרון בפרויקט ובכך למעשה הושלמו 100% (היינו, כל 80 בעלי הדירות חתמו) מחתימות הדיירים. ביום 31 בדצמבר 2019, ניתנה החלטה המפקחת על המקרקעין לפיה ישנן 100% חתימות של הדיירים; מועד זה מוגדר בהסכם תמ"א (סיפת סעיף 4.1) כמועד הקובע (להלן: "המועד הקובע").

   ביום 23 באפריל 2020, בוצע תיקון בצו הבית המשותף, לצורך רישום יחידה נוספת חדשה – 'הוספת יחידה רישומית חדשה חלקת משנה 18 ותיקון התקנון במסגרת תיקון תמ"א 38 שלב א' – לבניין ברח' הציונות 1 בירושלים, המצוי על המקרקעין.

3. ביום 16 בספטמבר 2020, התקשרה צברים בחוזה עם העוררת, אף היא עוסקת ביזום פרויקטים בנדל"ן, במסגרת ההתקשרות החוזית רכשה העוררת 49% מזכויותיה של חברת צברים עם הדיירים, מכוח הסכם התמ"א (להלן: "הסכם הסבת זכויות"; "ההסכם").

4. ביום 14 לאוקטובר 2020, נחתם הסכם הליווי הבנקאי (משולש); בין הגורם המממן – שותפות יסודות נדל"ן (שותפות 540292745) וחברת איילון חברה לביטוח בע"מ (ח"פ 514957596) – לבין צברים והעוררת.

5. ביום 4 לנובמבר 2020, לאחר עיכובים מהמועד לפי הסכם תמ"א (עד ליום 23.4.2020) שנבעו גם עקב נגיף הקורונה, נחתם הסכם ליווי בנקאי מרובע – בין כלל הצדדים: היזם, הדיירים, צברים והבנק המלווה.