השכרת עשרות דירות למגורים מחייבת תשלום מיסים על הכנסות מפעילות זו כעסק

• מבוא

1. אישה בגיל הזהב ושני בניה המבוגרים נתברכו ברכוש רב, בעיקר נכסי נדל"ן רבים במרכז הארץ. בין השאר, בבעלות שלושת בני המשפחה כ-120 דירות מגורים הנמצאות בתל אביב. מתוך 120 הדירות, כ-110 מהן מושכרות לצרכי מגורים לדיירים שונים ומניבות דמי שכירות. על הכנסה זו מדמי שכירות מבקשים השלושה לשלם מס הכנסה בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, דהיינו לפי שיעור מס מוגבל של 10%. ההסדר על פי סעיף 122 איננו חל על דמי שכירות אשר מהווים הכנסה מעסק בידי מקבלם.

פקיד השומה סבור כי בנסיבות המקרה הנדון השלושה מנהלים עסק של השכרת נכסי נדל"ן ועל כן אין תחולה לסעיף 122 ויש ליישם את מדרגות המס הרגילות עד לשיעור המס השולי. מכאן הערעורים, המתייחסים לשנות המס 2008 ו-2009.

• סעיף 122 לפקודה

2. על מנת להבין את הקשר המחלוקת בין הצדדים, נפתח את הדיון בעיון בהוראות סעיף 122 לפקודה. הסעיף קובע לאמור:

"(א) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל (להלן בסעיף זה – הכנסה מדמי שכירות), יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממנה במקום המס שהוא חייב עליה לפי סעיף 121 אם ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1).

...

(ג) על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא  זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ואולם לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא סעיף קטן זה, לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור בסעיף קטן (א)."

3. סעיף 122, אשר החלתו נתונה לבחירת הנישום, מטיל למעשה "מס מחזור" בשיעור של 10% על דמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים, היות והנישום המשכיר איננו רשאי לנכות הוצאות מההכנסה האמורה.