הפ"ב 8065-01-16 ד.ת.מ. יזמות בע"מ נ' מולר ואח' הפ"ב 16557-02-16 מולר ואח' נ' ד.ת.מ יזמות בע"מ

הרקע לבקשות ופסק הבוררות:

בפני בקשה לאישור פסק בוררות ומנגד בקשה לביטול פסק בוררות אשר ניתן ביום 22.3.15 על ידי הבוררת עו"ד אביבה רוטר ולפיו נדחתה תביעת התובעות.

עניינה של הבוררות תביעה כספית שהוגשה מטעם התובעות (המשכירות), שהינן בעלות נכס מקרקעין הנמצא בחיפה, כנגד הנתבעת (השוכרת), אשר התקשרה עמן בהסכם לשכירות המושכר. התובעות טענו בתביעתן כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בשלושה ראשים:

• אי תיקון נזקים במושכר, בניגוד להוראות סעיף 15 להסכם השכירות.

• אי מילוי חובת תשלום ארנונה, בניגוד להוראת סעיף 9ב' להסכם השכירות.

• השכרת המושכר בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר, בניגוד להוראת סעיף 6א' להסכם השכירות.

   

  בכל הנוגע לתיקון נזקים במושכר קבע הסכם השכירות בסעיף 15 כי "השוכר מתחייב לשמור על המושכר, להחזיקו במצב תקין, ולתקן מיד בעצמו, ועל חשבונו, כל קלקול או נזק שייגרם למושכר, בין באשמתו ובין שאינו באשמתו". הבוררת קבעה בפסק הבוררות כי הנתבעת עמדה בתנאי סעיף זה וביצעה במושכר תיקונים שהייתה חייבת לבצע. כן נקבע כי הנתבעת עמדה בתנאי סעיף 16 המחייב אותה להחזיר את המושכר בתום תקופת השכירות כשהוא במצב תקין ושמיש, שכן בהסכם בין התובעות לשוכר החדש שהחליף את הנתבעת הצהיר השוכר החדש כי הוא ראה את המושכר ומצא אותו ראוי ותקין לשביעות רצונו המלאה והוא מוותר על כל טענת אי התאמה בקשר למושכר. נקבע כי מאחר שמדובר בשוכר חלופי, אשר למעשה השתמש במושכר תקופת מה בטרם נחתם עמו הסכם השכירות והוא הכיר היטב את מבנה המושכר, ומאחר שלא נזכר בהסכם עמו כל ליקוי או פגם, סביר להניח כי לו היו במושכר פגמים וליקויים הם לא היו נסתרים מעינו, שכן השתמש במושכר כמה וכמה חודשים קודם להתקשרותו בהסכם והוא היה דורש תיקונם. על כן, ומאחר שהתובעות בחרו שלא להעיד את השוכר החלופי, נקבע בפסק הבוררות כי דין תביעת התובעות בגין אי תיקון נזקים במושכר להידחות.

   

  באשר לחוב הארנונה ציינה הבוררת כי הגם שפרשת תשלומי הארנונה בגין המושכר באה אל סיומה, ותשלום חוב הארנונה הוסדר על ידי הנתבעת עוד בטרם הוחל בהליכי הבוררות, ראו התובעות לגולל בכתבי טענותיהן ובעשרות מסמכים שצורפו להם את השתלשלות העניינים החל ממועד בו קיבלו התובעות דרישה לתשלום חוב ארנונה בגין המושכר ועד לאחר שהוסרה מהן הדרישה. למרות שראש תביעה זה ירד מסדר היום, ביקשו התובעות לשפותן בגין שכר טרחה ששולם לב"כ התובעות בגין טיפול בפרשת הארנונה. יצוין לעניין זה כי התובעות הינן אחיות וב"כ התובעות הינו בעלה של אחת התובעות, שהינו גם מנהל הנכס על פי דבריו.

   

  נקבע בפסק הבוררות כי הנתבעת כשלה בהתנהגותה בכל הנוגע לתשלום חיובי הארנונה. כן נקבע כי התובעות, בהובלת בא כוחן, בחרו להתנצח עם העירייה ולא הסתפקו בכך שמנהל הנתבעת הצהיר בפניהן, גם בכתב, כי הוא מתכוון לשלם. נקבע כי גם התובעות כשלו בהתנהגותן וכי היה עליהן להודיע לעירייה דבר חילופי המחזיקים במושכר. נקבע כי חדלונן של התובעות אינו מרפא את חדלונה של הנתבעת ואולם הבוררת לא שוכנעה כי "המערכה המשפטית" שניהלו התובעות מול העירייה הייתה מחויבת המציאות, במיוחד כאשר הנתבעת לא התכחשה להתחייבותה לשלם את הארנונה, כפי שאכן קיימה לבסוף ולתובעות לא נגרם כל חסרון כיס. נקבע כי מאחר שלא הייתה נחיצות בניהול "המערכה המשפטית" רחבת ההיקף שניהל ב"כ התובעות מול העירייה, ממילא, עם הטענות בעניין ניהול "המערכה" נופלת גם תביעת השיפוי. כן נקבע כי לא הוכח כי התובעות אכן שילמו לעו"ד גולדבליט את הסכום הנקוב בחשבונית המס בגינו הן תובעות שיפוי, זאת מאחר שלא הוצגה קבלה או עדות כלשהי לגבי תשלום הסכום הנקוב בחשבונית. לכן נדחתה תביעת התובעות לפיצוי או שיפוי בגין נזק שנגרם להן, לטענתן, כתוצאה מהפרת חובת תשלום הארנונה.

   

  בעניין השכרת המשנה האסורה נקבע בפסק הבוררות כי אין חולק על כך כי התקשרות הנתבעת בהסכם שכירות עם "איטליה הקטנה בע"מ" במהלך תקופת השכירות הינה שכירות משנה אשר נעשתה תוך הפרת הוראת סעיף 6א' להסכם השכירות. כן נקבע כי לא הוכחה טענת התובעות כי הנתבעת המשיכה לנהל עסקה במושכר בעודה גובה דמי שכירות המשנה. נקבע כי לא ניתן לומר כי הנתבעת התעשרה או נוצר לה רווח מכך שהשכירה את הנכס בשכירות משנה ל"איטליה הקטנה", זאת משום שהנתבעת גבתה משוכרת המשנה סכום שהינו נמוך מהסכום ששילמה לתובעות. לכן נקבע כי לא התקיימו יסודות העילה להשבה על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט. נקבע גם כי השכרת המשנה על ידי הנתבעת לא הייתה כרוכה בחסרון כיס של התובעות והוכח כי הנתבעת העבירה לידי התובעות לפחות את מלוא הסכומים אותם גבתה משוכרת המשנה ולא נותרו בידיה כספים עודפים על הכספים אותם שילמה לתובעות. לכן לא נוצר לנתבעת כל רווח מהשכרת המשנה. כן נקבע כי בעובדה כי התובעות בחרו בשוכרת המשנה של הנתבעת כמתאימה להן ובחרו להתקשר עמה בהסכם שכירות לאחר ביטול הסכם השכירות עם הנתבעת, אפשר לראות משום הסכמה בדיעבד לזהות שוכרת המשנה. נקבע כי בנסיבות העניין הנתבעת פטורה מחובת ההשבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט ונדחתה תביעת התובעות להשבת שווי דמי שכירות המשנה. עוד צוין כי הנתבעת הפרה את התחייבותה על פי הסכם השכירות, אך מאחר שהצדדים לא קבעו בהסכם השכירות פיצויים מוסכמים בגין הפרה, הזכות לפיצויים אינה קמה בהעדר נזק. כן צוין כי בתביעתן של התובעות לא נתבע פיצוי בגין הפרת הסכם השכירות וגם בסיכומי התובעות תביעתן בגין הפרת הסכם השכירות והשכרת המשנה הינה תביעה להשבה המושתתת על עילת עשיית עושר ולא במשפט וזו בלבד. נקבע כי הצדדים גדרו את תחום סמכות הבוררת ומשכך נדונו בפניה אך ורק המחלוקות כפי שהצדדים העלו אותן והסעדים שנתבעו בצידן ולא נפרצה הגדר.