העליון: בעלי עסק בלתי חוקי אינם זכאים לפיצוי עקב הפקעת המקרקעין עליהם פעל העסק

השופטת מ' נאור:

1.        ארבעה בעלי זכויות בחלקת קרקע בהוד השרון (להלן: המערערים) מערערים בפנינו  על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 6.9.2007 (כבוד השופט ש. ברוך), שדחה את בקשתם לפיצויים בגין רכיבים נלווים לקרקע שהופקעה. הרכיבים הנלווים שנתבעו הם פיצויי הפקעה בגין בתי עסק, ופיצויי הפקעה בגין מיטלטלין שנותרו במקרקעין ומחוברים להם. שאלת הפיצויים בגין המקרקעין עצמם לא נבחנה במסגרת זו.

העובדות

2.        חלקת הקרקע של המערערים, היא חלקה 138 בגוש 6407, הופקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים). החלת פקודת הדרכים על אותה חלקה נעשתה מכוח שני צווים. האחד, צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)(צומת (מחלף) סוקולוב, כפר סבא), התשנ"ה-1995, שפורסם ביום 29.6.1995. השני, צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)(מסילת ברזל בקטע פתח תקווה, דרום השרון, הוד השרון, כפר סבא), התשנ"ח-1998 שפורסם ביום 13.8.1998. פקודת הדרכים בוטלה בשנת 2010 (ראו: חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010). ואולם, כפי שיפורט בהמשך, המועד הקובע לענייננו לשומת הפיצויים הינו שנת 2004. לכן, אין לביטול פקודת הדרכים נפקות במקרה זה.

3.        המערערים ניהלו עסקים על החלקה המופקעת. על גבי שטח של 3,300 מ"ר במחצית הצפונית של החלקה ניהלו המערערים חברת הובלה בשם "גשר להובלה בע"מ". כמו כן, ניהלו מוסך ייחודי המתמחה בעיקר בטיפול בציוד מכני. בשטחה הדרומי של החלקה פעל עסק לגידול ושיווק פרחים, שכלל, בין היתר, חממת פרחים (להלן: החממה).

4.        בין המערערים לבין רכבת ישראל ומע"צ (להלן: המשיבות) נחתם הסכם גישור (להלן: ההסכם או הסכם הגישור), אשר ביום 28.5.2003 ניתן לו תוקף של החלטה על ידי כבוד השופט עדי אזר. הסכם הגישור לא קבע את סכום הפיצויים המגיע למערערים בגין ההפקעה אלא הסדיר את פינוי החלקה ותפיסת החזקה בה. כמו כן, ההסכם קבע כי הצדדים יגיעו להסכמה, בעזרת שמאים מטעמם, לגבי סכום הפיצויים המגיע למערערים בגין המחוברים לקרקע ובגין נזקים נוספים, ככול שיהיו כאלו. בנוסף, הוסכם כי מחלוקות ביחס לסכום הפיצויים שיוותר שנוי במחלוקת יובאו להכרעה בפני הערכאות המתאימות ולפי כל דין, וכי טענותיהם וזכויותיהם של הצדדים בהקשר זה יישמרו בידיהם. 

5.        בהסכם נקבע כי תוך 60 יום מיום אישור ההסכם על ידי בית המשפט, הצדדים יפגשו, בנוכחות שמאים מטעמם, על מנת לנסות להגיע להסכמה לגבי סכום הפיצויים המגיע למערערים. המערערים הגישו חוות דעת שמאית מיום 22.7.2003 שנערכה על ידי מר גיל הרצברג, שמאי מקרקעין ושל מר יעקב כהן, מהנדס ושמאי מקרקעין (חברת ז.כ למדידות והנדסה בע"מ). במסגרת חוות הדעת, הוערכו הנזקים הכוללים למערערים בסכום של 1,264,500$. חוות הדעת נמסרה לשמאי מטעם המשיבות, מר ראובן מאירוביץ'.

6.        ביום 7.9.2003, הסכימו שמאיי הצדדים כי סכום של 175,000$ מתוך הסכום הנזכר אינו שנוי במחלוקת. סכום פיצוי זה ניתן בגין חלק מהמבנים והמחוברים שנמצאו בחלק החלקה אשר שימש כמוסך ובגין חלק מהמבנים והמחוברים בחלק החלקה אשר שימש כחממה. שאר הסכום נותר שנוי במחלוקת. לאחר מכן המשיבות הגישו חוות דעת מטעמן, אותה ערך רואה החשבון אייל בן דוד. חוות דעת זו בחנה האם הנתונים עליהם הסתמכו שמאי המערערים מספקים לצורך הוכחת נזקיהם וענתה על כך בשלילה. המערערים בתגובה הגישו חוות דעת משלימה מטעמם. בהמשך המערערים פנו לבית המשפט קמא ותבעו את הסכום שנותר שנוי במחלוקת. הסכום שנותר שנוי במחלוקת נתבע בגין שלושה עניינים: (1) פיצוי בגין מחוברים בנכס, לרבות מבנה החממה  (2) פיצוי בגין הציוד הקיים בעסק (מיטלטלין), (3) פיצוי בגין הפסדי רווחים של עסק ההובלה ועסק החממה שייגרמו בזמן העברתם למקום חלופי. המשיבות, מצידן, טענו כי עסקיהם של המערערים התנהלו באופן בלתי חוקי. יתרה מכך, לפי חוות דעת של רואה חשבון מטעמן של המשיבות, טענו האחרונות כי סכום הפיצוי אינו מבוסס על ראיות ומסמכים מהימנים. לכן, כך טענו, המערערים לא הוכיחו את נזקם. המערערים הגיבו בטענה שהסכם הגישור בין הצדדים לא התנה את תשלום הפיצויים בכך שהעסקים הופעלו כדין. שכן, המשיבות הסכימו לקבל את החזקה במקרקעין יחד עם כל נכסי המערערים, ללא תנאי שהרישיונות וההיתרים הנדרשים יהיו בתוקף. בכל מקרה, לדידם, עסקיהם פעלו כחוק. לבסוף, טענו המערערים שאין פגם בחוות הדעת מטעמם וכי אין להעדיף חוות דעת חשבונאית שהוגשה על ידי המשיבים על פני חוות דעת שמאיות מטעמם. 

פסק דינה של הערכאה הראשונה

7.        בית המשפט קמא קבע  כי פרשנות ההסכם מעידה על כך שהמשיבות הסכימו לתפוס את החזקה במקרקעין כפי שהם, דהיינו עם כל נכסי המערערים שהיו בחלקה המופקעת. בפרשנות זו הסתמך בית המשפט על הוראותיו האופרטיביות של ההסכם שקבעו כי פינוי המקרקעין ותפיסתם מוטלים על המשיבות, ואילו על המערערים מוטלת רק החובה לדאוג לניתוק חשמל, טלפון ושעון מים.  בנוסף, בית המשפט הגיע למסקנה זו על סמך סעיף 5(ב)(3) להסכם הקובע: "ברי לנתבעות, כי תתפוסנה את החלקה כפי שהוצגה (הדגשה שלי - מ.נ) ביום 9.5.2003, בפני ב"כ נתבעת 1, הח"מ ובפני נציג הנתבעת 2 - מר שלמה גולדשטיין".

           ואולם, בית המשפט קמא פסק שמפרשנות ההסכם עולה שאין העובדה שהמשיבות הסכימו לתפוס את החזקה במקרקעין כפי שהם, מאיינת את טענת המשיבות לפיה פיצוי בגין הפסדים עסקיים, מותנה בכך שאותם עסקים פעלו כדין.  קביעתו זו התבססה על כך שההסכם קבע שכל טענות הצדדים תישמרנה לעניין מחלוקות בדבר גובה הפיצויים הסופי.

8.        בהמשך לכך קבע בית המשפט קמא, בהסתמך על מכלול הראיות שבפניו,  כי בנקודת הזמן הקובעת לשומת הפיצויים, היא מועד הפסקת הפעילות העסקית בחלקה המופקעת (שנת 2004), עסק ההובלה והמוסך נוהלו שלא כדין. זאת, מכיוון שהופעלו ללא רישיונות נדרשים מטעם משרד התחבורה והרשות המקומית בהתאם לתוספת לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995 (להלן: תוספת לצו רישוי עסקים) וללא היתרי בנייה מתאימים לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בית המשפט קמא הוסיף כי אין נפקות לכך שהרשות לא אכפה את החוק ולא קמה למערערים חזקת חוקיות עקב אי אכיפת החוק. כפועל יוצא מכך, פעלו אותם עסקים שלא כדין. על כן נקבע כי אין המערערים זכאים לפיצוי כלשהוא בגינם.

9.        לעניין חוקיות עסק החממה קבע בית המשפט קמא שאינו צריך להכריע בדבר, מכיוון שהמערערים טענו שעסק חקלאי אינו טעון רישוי ואילו המשיבות, מצידן, לא סתרו טענה זו. בנוסף, לא קבע בית המשפט קמא קביעה ברורה לגבי השאלה האם מבנה החממה והמחוברים הנוספים הוקמו על פי היתר בנייה תקף.  

10.      גם בסוגיית הוכחת הנזק קיבל בית המשפט קמא את עמדת המשיבות, לפיה המערערים לא הוכיחו את נזקם. בהקשר זה קבע בית המשפט קמא כי הערכות השמאים מטעם המערערים אינן נסמכות על נתונים מספיקים. את קביעתו נימק לגבי כל ראש נזק. לעניין הציוד הקיים בעסק, נקבע כי המערערים לא הוכיחו את בעלותם עליו. כמו כן, הערכת שווי המיטלטלין  נעשתה בשנת 2003, אך זאת ביחס לשוויים בשנת 1995. מאחר ונקבע כי עסק ההובלה והמוסך פעלו עד 2004, הערכה זו אינה מהימנה. הסיבה לכך היא ששווי המיטלטלין צריך שייבדק במועד בו פסק השימוש בהם. כלומר, במקרה דנן, בשנת 2004. הערכת שווי המתייחסת לשווי הציוד בשנת 1995 אינה לוקחת בחשבון בלאי. יתרה מכך, היא אינה מדויקת שכן אין וודאות שהפריטים שהיו מצויים בחזקתם של המערערים בשנת 2003 היו בחזקתם בשנת 1995 ולהפך. מתחייבת, לכן, מסקנה לפיה הערכת השווי של המיטלטלין אינה אמינה. לעניין המחוברים קבע בית המשפט כי חוות הדעת השמאית לא סיפקה הסברים התומכים בגובה הפיצוי הרלבנטי הנתבע עבורם.

11.      לעניין ההפסדים העסקיים הנובעים מהעברת העסק למקום חלופי, קבע בית המשפט כי המערערים דורשים פיצוי כפול. שכן, מחד דרשו המערערים פיצוי בגין כל מרכיבי העסק, ומאידך דרשו פיצוי בגין הפסדי רווחים שייגרמו להם בזמן העברתו למקום חלופי. כך, למעשה הם תבעו פיצוי כאילו מכרו את העסק למשיבות ובו בזמן דרשו פיצוי על הפסדי רווחים עתידיים שייגרמו מהעברתו למקום אחר. בנוסף, המערערים דרשו פיצוי בגין הפסדי רווחים מבלי להסתמך על נתונים קונקרטיים לגבי רווחיהם בפועל. למעט הצגת הנחיות מס הכנסה ביחס לשווים של עסקים דומים, לא הוצגו מסמכים המוכיחים את שווי העסקים. לאור האמור לעיל, נפסק כי המערערים לא הרימו את נטל השכנוע הנדרש לעניין רכיבי הפיצוי הנתבע. על כן, פסק בית המשפט קמא שהמערערים אינם זכאים לפיצוי כלל. על אי הענקת פיצויים בנוסף לסכום שלא היה שנוי במחלוקת הוגש ערעור זה.

טענות הצדדים

12.      המערערים טוענים כי שגה ביהמ"ש קמא בכל הסוגיות לעיל, ולכן מבקשים כי ייפסק לטובתם מלוא הסכום שנותר שנוי במחלוקת ולחלופין הם מבקשים להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי שייקבע את סכום הפיצוי.

13.      המערערים שבים וחוזרים על טיעוניהם, לפיהם אין להעדיף חוות דעת של רואה חשבון מטעם המשיבות על פני חוות דעת שמאית, כאשר עסקינן בהערכת שווי של עסקים שפעלו במקרקעין. לטענתם לפי הדין, יש לקבל עדות שמאי מקרקעין בלבד לעניין שווי המקרקעין, לרבות שווי ההכנסות ממקרקעין. עוד טוענים המערערים שבחוות הדעת מטעמם אין פסול ועל כן יש להקנות להם פיצויים הן בגין הרווחים העסקיים והן בגין המחוברים והמיטלטלין על סמך המסקנות המובאות באותן חוות דעת. כמו כן, מכיוון שרואה החשבון מטעם המשיבות אינו "מומחה" לעניין שומת מקרקעין וההכנסות ממקרקעין, מסקנותיו ביחס לאמינות חוות דעתם של שמאי המערערים אינן קבילות בשל היותן "עדות שבסברה". 

14.      המערערים שבים וטוענים גם  כי הסכם הגישור אינו מציב כתנאי לפיצויים את הוכחת חוקיות הפעילות על החלקה המופקעת. טיעון זה נתמך, לטענת המערערים, על ידי הסכמת המשיבות לקבל לידיהן את המקרקעין כפי שהם. לכן, גם בהנחה ועסקיהם פעלו שלא כדין, אין הדבר מונע מהם לקבל פיצויים בגין הפסדי רווחים של עסקים אלו.