העדר הודעה בכתב על ליקויים בדירה אינו פוטר את הקבלן מאחריותו - פסקדין

רקע עובדתי:

בחודש נובמבר 1999, התקשרו רחמים וחנה וייס (להלן - וייס) עם הנתבעת בהסכם לרכישת דירה (להלן - הסכם הרכישה) ולפיו התחייבה הנתבעת למכור לוייס את הזכויות בדירת גן ברחוב התאנה 5/2, אלעד (להלן - הדירה).

לאחר כמה חודשים, מכרו וייס את הדירה לתובע. בהסכם המכר  שבינם המחו וייס לתובע את כל הזכויות הקיימות והעתידיות הקנויות להם אל מול הנתבעת. התובע השכיר את הדירה למשפחת אלעזר (להלן - השוכרים).

טענות התובע:

כמה חודשים לאחר השכרת הדירה לשוכרים, התגלו לתובע ליקויים רבים בדירה. התובע פנה לנתבעת בכדי שתפעל לתיקון הליקויים בדירה. הנתבעת התמהמהה בטיפולה בתיקון הליקויים. בין התובע לנתבעת התפתח קשר טלפוני ואז הובטחו לתובע הבטחות רבות בדבר תיקון הליקויים, אך בפועל ההבטחות לא קוימו כלל או קוימו בצורה מינימאלית. הנתבעת היתה קובעת מראש עם התובע מועדים בהם היו אנשי הנתבעת אמורים לבוא ולתקן את הליקויים, אך אף אחד מטעמה של הנתבעת לא היה מופיע. התובע נאלץ מדי פעם להזמין אנשי מקצוע שונים בכדי שיתקנו את הליקויים בדירה. רק לאחר זמן רב שלחה הנתבעת אנשים שיבחנו ויבדקו את הליקויים. הנתבעת אישרה את אחריותה ואת דרישות התובע בנוגע לליקויים. אנשי מקצוע מטעם הנתבעת החלו לבצע את התיקונים אך לא השלימו את המלאכה.

טענות הנתבעת:

ביום 1.8.99 הוזמנו וייס לבדוק את הדירה ולציין את כל הליקויים שימצאו בה, בכדי שהנתבעת תתקנם בטרם תמסור להם את החזקה בדירה. ביום 2.9.99 נמסרה החזקה בדירה לוייס. במעמד המסירה נערך פרוטוקול מסירה. וייס חתמו על פרוטוקול המסירה בו אישרו, כי הדירה תואמת את הוראות הסכם המכר. וייס לא ציינו הסתייגות כלשהי בפרוטוקול המסירה עליו חתמו. טענה של וייס בדבר ליקוי בתריס טופלה על ידי הנתבעת והליקוי תוקן. מעבר לכך הנתבעת לא קיבלה כל פניה נוספת על ליקויים בדירה. במסגרת תיקוני הבדק שביצעה הזמינה הנתבעת את התובע לציין את הליקויים הקיימים בדירה. בסוף חודש מרץ 2001, כל התיקונים שדווחו ושהיו באחריותה של הנתבעת תוקנו על ידה.

חוות הדעת:

התובע צירף לכתב התביעה חוות דעת של המהנדס גיא יוסף מיום 9.6.03, אשר אמד את עלות תיקון הליקויים בדירה בסך 49,400 ש"ח בצירוף מע"מ. עוד ציין בחוות דעתו, כי להערכתו יימשך תיקון הליקויים 14 ימי עבודה. המהנדס יוסף לא התייחס בחוות דעתו לירידת ערך הדירה בשל ליקויים שאינם ניתנים לתיקון והמליץ על קבלת חות דעתו של שמאי בעניין זה. חוות דעת של שמאי לא צורפה לכתב התביעה. תחת זאת העמיד התובע את תביעתו בגין ראש נזק זה על סך של 49,840 ש"ח, וזאת על סמך הערכה עצמאית, כמפורט בסעיף 33.ב. לכתב התביעה.

בהתאם להסכמת הצדדים מונה המהנדס והשמאי דניאל יאסו כמומחה מטעם בית המשפט (להלן - המומחה). בחוות דעתו מיום 12.5.04 העריך המומחה את עלות ביצוע תיקון הליקויים על ידי התובע בסך 24,673 ש"ח בצירוף מע"מ, בעוד שאילו יבוצעו התיקונים על ידי הנתבעת יש להפחית 25% מהסכום האמור. את ירידת ערך הדירה בגין ליקויים שלא ניתן לתקנם אמד המומחה בסך של 2,840 ש"ח. ביצוע תיקון הליקויים יארך, לדעתו של המומחה, כעשרה ימי עבודה.

דיון:

מתן הזדמנות לנתבעת לבצע התיקונים:

הנתבעת טוענת, כי התובע לא נתן לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירה, כפי שהיתה חייבת לעשות, וכי חוות הדעת של המהנדס יוסף, אשר צורפה לכתב התביעה, הובאה לראשונה לידיעת הנתבעת, רק עם הגשת כתב התביעה ולא הומצאה לה קודם לכן.

התובע אמנם הודה, כי מעולם לא פנה לנתבעת בכתב בדרישה לתשלום התיקונים, אך פנה פעמים רבות בטלפון ושוחח עם שלי, מזכירה אצל הנתבעת (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 16, 19-20 ו-23-24; עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 22; עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 9-10). לטענת הנתבעת, לא יכול היה התובע להסתפק בפניה בעל פה, והיה עליו לפנות לנתבעת בכתב בדרישה לתיקון הליקויים. זאת בהתאם להוראות סעיף 11.3 להסכם הרכישה, שם נקבע, כי כל טענות הקונה כלפי הנתבעת הנוגעות לתיקון ליקויים תועברנה בכתב למפקח מטעם הנתבעת. יצויין, כי טענתו של התובע בדבר פניותיו הטלפוניות לנתבעת לא הופרכו על ידי הנתבעת. התובע טען, כי שוחח פעמים רבות בטלפון עם המזכירה שלי. הנתבעת נמנעה מלהביא את שלי לעדות. זאת למרות ששלי ממשיכה לעבוד אצל הנתבעת ומשמשת באותו התפקיד, אחראית על תיקונים ובדק, כפי שהעיד מנהל הנתבעת, ישעיהו חכשורי (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 20-26; עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 20-21). הימנעות הנתבעת מלהביא את שלי לעדות נזקפת לחובתה ויש בה תימוכין לגירסת התובע, כי פנה פעמים רבות בטלפון לנתבעת ושוחח עם שלי אודות תיקון הליקויים בדירה.

בכתב ההגנה שהגישה מודה הנתבעת, כי ביצעה תיקונים בדירה. בכך יש כדי להוות ויתור של הנתבעת על הדרישה האמורה בסעיף 11.3 להסכם הרכישה, ולפיה תימסר הודעה בכתב בנוגע לליקויים.

בע"א 4445/90, עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על 94(2)674, נאמר:

"לטענת המערערת, המשיבים היו חייבים על פי החוזה להודיע על הליקויים שבדירה בכתב, עד תום תקופת האחריות שנקבעה בחוזה, ולא עשו כן, ולפיכך לא קמה להם זכות לפיצויים בגין ליקויים אלה. ... אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".

בעקבות דברים אלו נאמר בע"א 8939/01, אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פד"י נז(6)83, 89:

"הלכה היא מלפני בית משפט זה כי אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש, על אף האמור בחוזה המכר".