הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל - ירושלים ואח' - פסקדין

פסק דין

פסק דין

תמצית העובדות

ביום 30.4.1994 התפרסמה בילקוט פרסומים מס' 4211 הודעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), לפיה שטח קרקע של 4,822 דונם, דרוש לצורכי ציבור. השטח שהופקע כלל שטחים המצויים מדרום וממערב לנמל התעופה בן גוריון, ומצפון לכביש 1 (כביש ירושלים תל אביב), והפקעתו היתה נחוצה במסגרת הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. ביום 25.10.1994 חתם שר האוצר על הודעה לפי ס' 7 לפקודת הקרקעות, וביום 30.10.1994, התפרסמה בילקוט הפרסומים 4257 עמ' 507 הודעה לפי ס' 7 הנ"ל, על כוונת שר האוצר לקנות חזקה בשטח שהופקע, תוך חודשיים ממועד פרסום ההודעה.

השטח שהופקע כלל חטיבות קרקע בנתבע 5 (להלן: "יגל") ובנתבע 6 (להלן: "צפריה". יגל וצפריה יחד יכונו להלן: "האגודות" או "המושבים"). חטיבת הקרקע שנגרעה ממשבצת צפריה היא בשטח של 640 דונם. חטיבת הקרקע שנגרעה ממשבצת יגל, היא בשטח של כ-540 דונם.

משבצת הקרקע בה מצוי המושב יגל הוחכרה לתובעת (להלן: "הסוכנות") מכוח חוזה בין הנתבע 1 (להלן: "המינהל"), הסוכנות ויגל, מיום 2.10.1962 (חוזה זה והחוזים האחרים במתכונת זו יכונו להלן: "החוזה המשולש"). מתכונת זו של חוזים משולשים שהצדדים להם הם המינהל, הסוכנות והמושב, היתה מתכונת ההתקשרות המקובלת להחכרת קרקעות לצורך הקמת יישובים וביסוסם (ר' נספחים צ"ו 1-7 וצ"ז 1 לתצהיר מר דוד). במסגרת זו הוחכרה הקרקע (ובהמשך הושכרה) לסוכנות, בעוד שהמושב היה "בר רשות" בקרקע. החוזה המשולש הראשון ביחס למשבצת הקרקע של יגל היה לתקופה של שלוש שנים, ותוקפו הוארך באופן אוטומאטי לשלוש שנים נוספות בכול פעם שהתקופה הסתיימה. החוזה המשולש האחרון ביחס ליגל נחתם ביום 3.5.09 (במ/37).

בנוגע לצפריה, נחתם החוזה המשולש הראשון ביום 3.11.1965, לתקופה של 3 שנים שהתחדשה אף היא באופן אוטומאטי. חוזים משולשים ביחס למשבצת של צפריה נחתמו עד שנת 2006. במועד הקובע היה איפוא חוזה משולש תקף, הן ביחס למשבצת של צפריה והן ביחס לזו של יגל.

לאחר ההפקעה שתוארה לעיל, פנתה הסוכנות אל המינהל, וטענה כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה דנן הוא בפיצוי זה.

בשנת 1996, הגישה צפריה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בה"פ 1661/96 (להלן: "תביעת צפריה"), בה היא עתרה כי בית המשפט יורה לשר האוצר לשלם לה את הפיצויים בגין חטיבת הקרקע שהופקעה ממנה. ביום 1.12.1997 שולם לצפריה הסכום הראשוני של 12,116,984 ₪ כפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. שיעור יתרת הפיצוי נותר שנוי במחלוקת בין הצדדים.

שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר – בני עטרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית (להלן: "בני עטרות") נגד שר האוצר והמינהל (ה.פ. 337/97 – שתכונה להלן "תביעת בני עטרות"). בני עטרות לא היה צד לחוזה משולש במועד ההפקעה, משום שקודם לכן הוא עבר להתקשר ישירות עם המינהל בחוזה דו צדדי, שהסוכנות כבר לא היתה צד לו.

בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיה זכאי לו. באותו ענין קבע בית המשפט (כב' סגה"נ השופט זפט), כי הערכת השמאי, לצורך קביעת הפיצוי בגין ההפקעה, תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. על השמאי – כך הוא קבע – להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככול שהיתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד. קביעה זו משמעה כי השמאי אמור להעריך את שווי הקרקע שהופקעה לא בהתאם לשווייה כקרקע חקלאית, אלא תוך שהוא מביא בחשבון ציפיות לעליית שווייה מעבר לשווי זה.

בתביעת בני עטרות, הושגה בין הצדדים לה (המינהל ובני עטרות) הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות.

ביום 26.8.1999 הגישו המינהל, שר האוצר וצפריה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי בתביעת צפריה, לפיה הוסכם ביניהם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין חטיבת הקרקע שנגרעה ממנה, ייקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע.

כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה – כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות – בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה כמפורט בהחלטה.

המינהל הגיש הליך של "טען ביניים" ביחס לחלוקת סכום הפיצוי, שנקבע בגין השטח שהופקע במושב צפריה, בין הסוכנות לבין צפריה. בסופו של דבר, הודיע המינהל לבית המשפט כי הוא ישלם את יתרת סכום הפיצויים בגין ההפקעה לצפריה.

באשר ליגל, הרי שבשנת 1994, עובר לפרסום ההודעה בדבר ההפקעה, התקשרה יגל בהסכם עם הנתבעת 7 (להלן: "מגדל הזוהר"), במסגרתו היא העבירה למגדל הזוהר את זכויותיה בחטיבת קרקע בשטח של 700 דונם מתוך המשבצת של יגל, תמורת למעלה מ-10 מיליון דולר. מגדל הזוהר הגישה בקשה לשינוי הייעוד של השטח שנמכר לה, מחקלאי למסחרי. החלק הארי של השטח שנמכר למגדל הזוהר, הוא השטח שהופקע בהודעת ההפקעה שנזכרה לעיל. במסגרת ההסכם עם מגדל הזוהר, ייפתה יגל את כוחה של מגדל הזוהר לתבוע מהמינהל את כל הזכויות המגיעות לה בגין השטח שהופקע.

המינהל שילם ליגל את סכומי הפיצוי שאינם שנויים במחלוקת, שחושבו על בסיס שווי של קרקע חקלאית. יגל לא נקטה הליכים ביחס לתשלום יתרת הסכומים. כפי שיפורט להלן, בסיכומים מטעמה, עתרה יגל כי בית המשפט יורה למינהל לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה.

להלן יפורטו טענות כל הצדדים, המתייחסות לזכויותיהם בפיצויי ההפקעה בגין השטחים שהופקעו.

טענות הסוכנות

הסוכנות טוענת כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי בגין הפקעתו. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם. זכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדים בין האגודות לבין המינהל.

הסוכנות התייחסה לטענת הנתבעים לפיה האגודות היו זכאיות, לאחר שהן התבססו, להתקשר בהסכם דו צדדי עם המינהל, וכי מדיניות הסוכנות לאורך השנים היתה לאפשר זאת. הסוכנות טענה בסיכומי התשובה מטעמה, שהעובדה כי היישובים היו זכאים להתקשר לאחר ביסוסם בהסכמים דו צדדיים, אינה משנה את המסקנה לפיה כל עוד הסכמים כאלה לא נחתמו, וכול עוד החוזה המשולש היה תקף, היו לסוכנות כל הזכויות והחובות מכוח החוזה המשולש, ובכלל זה הזכות לקבל פיצויים בגין גריעת חלק ממשבצת המקרקעין של היישוב.