הכרעה בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין

המחלוקת בתמצית

1.         נימר יוסף בסול ז"ל ('המנוח בסול') היה, בחייו, בעליה של חלקה כלשהי מאדמות הכפר ריינה, כ-70 דונם שטחה. לפני שלושים שנה הוא מכר לנאסר עאהד ג'לטה ז"ל ('ג'לטה') חלקים הימנה. העסקה לא נרשמה בלשכת רשום המקרקעין. סמוך לאחר מכן מכר ג'לטה לתובעים חלקים מתוך אלה שרכש מהמנוח בסול. גם עסקה זו לא נגמרה ברישום.

2.         עם מותו הוריש המנוח בסול לבנו, סעאדה בסול ('סעאדה'), את יתרת זכויותיו בחלקה. זה האחרון מכר חלקים בחלקה לרוכשים שונים, עד כי לא נותרו בידו עוד חלקים, שמתוכם ניתן יהא לממש את עסקת המכר של אביו, שמכר לג'לטה שמכר לתובעים.

3.         משנודע הדבר לתובעים הם פנו לבית המשפט בתובענה זו שלפנינו כשהם טוענים, כי העסקאות שעשה סעאדה לאחר מות אביו נוגדות את העסקה שנעשתה עמם, ולכן יש להעדיפה, גם ביחס לרוכשים, שהעסקה שלהם נגמרה ברישום, באשר אלה האחרונים לא נהגו תום לב ולא שילמו תמורה הולמת עבור המקרקעין. רוכשים אלה טוענים, בתורם, כי אין מדובר כלל בעסקאות נוגדות, וככל שיש לנו עסקאות נוגדות - גוברות דווקא העסקאות שנעשו עמם: מי מהרוכשים, שהשלימו את המכר ברישום טוענים, כי הם נהגו בתום לב ושילמו תמורה מלאה, ולכן יש להעדיף את זכותם על פני זו של התובעים. ומי מהרוכשים, שרכישתם לא הושלמה ברישום, טוענים כלפי התובעים, כי הם עצמם נהגו חוסר תום לב, על שום שלא פעלו, משך למעלה מעשרים שנה, לרשום את העסקה, ואף לא רשמו לטובתם הערת אזהרה על העסקה. וסעאדה - אף הוא טוען את טענותיו מפני התביעה, וכופר בכך שידע, כי אביו מכר לג'לטה חלקים, שנמכרו אחר כך לתובעים. את האחריות לכך הוא מטיל על התובעים, שמשך כעשרים שנה לא עשו על מנת לרשום את זכויותיהם בקרקע שרכשו.

4.         זוהי במחלוקת, בתמצית רבה. עתה אפנה לפרוס את העובדות, אותן הנני קובע מתוך מסכת הראיה שהובאה בפניי.

העובדות

5.         אם כן, המנוח בסול היה, בחייו, בעליה של חלקה 41 בגוש 17514, מאדמות כפר ריינה, שטחה כ-70 דונם. משך השנים הוא מכר, טיפין טיפין, חלקים מחלקתו לרוכשים שונים. בין היתר הוא עשה את העסקאות הבאות:

6.         ביום 22.2.1978 מכר המנוח בסול לג'לטה 4938/70433 חלקים של החלקה (לשם הפשטות, מכאן ואילך אציין את מספר החלקים בחלקה (קרי המונה), בלי לציין את המספר הכולל של החלקים (המכנה)) . מכר זה לא נרשם אצל רשם המקרקעין. עם זאת נרשמה, ביום 3.12.1979, הערת אזהרה על עסקת המכר לטובת ג'לטה. הערה זו נמחקה ביום 15.12.1993 על ידי רשם המקרקעין, משום טעות בתום לב.

את כל החלקים הללו (4938) מכר ג'לטה, ביום 2.12.1980, לתובעים (3178 חלקים לתובעים 1 עד 3, 578 חלקים לתובע 4) ולאחמד זועבי (1172 חלקים; האחרון איננו צד לתובענה שלפנינו; הוא יכונה מכאן ואילך - 'אחמד'). המכר לתובעים ולאחמד לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (קיים פער בן 10 חלקים, אותו לא יכול הייתי להסביר מתוך המסמכים שהונחו לפניי).

7.         ביום 3.12.1979 מכר המנוח בסול לג'לטה 4390 חלקים נוספים של החלקה. גם מכר זה לא נרשם אצל רשם המקרקעין.

8.         ביום 20.5.1982 מכר המנוח בסול לג'לטה 4390 חלקים נוספים של החלקה המדוברת. מכר זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין. את כל החלקים הללו מכר ג'לטה כך: ביום 25.3.1985 נרשם אצל רשם המקרקעין מכר של 1000 חלקים מן החלקה מאת ג'לטה לה"ה חליל, פריד ואליא שורוש (שאינם צד לתובענה שלפנינו); וביום 26.11.1989 נרשם מכר של 3390 חלקים מג'לטה לחמד גסאן (אף הוא איננו צד להליך שלפנינו). מאותו מועד חדל ג'לטה להיות בעליהם הרשום של חלקים בחלקה.

9.         ביום 12.3.1985 הלך המנוח בסול לבית עולמו. לאחר מותו, ובטרם נרשמו החלקים שנותרו לו על שם בנו, סעאדה (בספטמבר 2000), נעשו עסקות נוספות בחלקים מן החלקה הרשומים על שמו. הדרך בה נעשו עסקאות אלה, מי עשאן וכיצד נעשו, כל אלה לא הובררו במשפט. הדעת נותנת, כי אלו נעשו בידי סעאדה, אלא שאת זאת אינני קובע, משום שלא הובאו ראיות על כך. מכל מקום, החשוב לענייננו הוא, כי עסקאות אלו אמנם נעשו, והן גרעו חלקים נוספים מחלקיו הרשומים של המנוח בסול בחלקה המדוברת. כך, בין היתר, נמכרו 1000 חלקים לטובת אלין אבו ערב (להלן -'אלין'), וביום 15.12.1993 נרשמה לטובתה הערת אזהרה על חלקיו של המנוח בסול. המכר עצמו (לאלין) לא נרשם אצל רשם המקרקעין. ועוד אציין, כי בעת שהוגשה התביעה היתה אלין מן הנתבעים שנתבעו על ידי התובעים, אך היא נמחקה בשלב כלשהו של ההתדיינות, לפי בקשת התובעים.

10.        בשנת 1999, או תחילת שנת 2000, נותרו רשומים בשמו של המנוח בסול 13382 חלקים בחלקה, ואותם ביקש בנו, סעאדה, למכור. הוא חבר לקרוב משפחה, עפיף בסול שמו (הנשוי לנתבעת 4, להלן - 'חיכמיה'; בעלה יכונה מכאן ואילך - 'עפיף'), העוסק, בין היתר, בתיווך מקרקעין. השניים התקשרו עם עוה"ד ד"ר עאוני מנסור (הוא הנתבע 12, ולהלן - 'עאוני'), מכרם של השניים משכבר. בנסיבות האופפות את הקשר המשולש רב הנסתר על הגלוי. מכל מקום, המעט שאוכל לומר עליו הוא, שסעאדה ביקש להסתייע בעפיף ובעאוני על מנת למכור את החלקים שנותרו לו בחלקה. אינני יכול לומר בהחלטיות, מהי התמורה שהובטחה לשניים האחרונים עבור הסיוע שנתנו לסעאדה. נראה הדבר, את תמורת פעילותם הם קיבלו בחלקים בחלקה, מתוך אלה שנותרו בה לאחר המכירה לרוכשיה השונים, ואמנם בשלב כלשהו נחתמו שני חוזים, בהם מכר סעאדה לעאוני ולעפיף חלקים בחלקה, שתשלום התמורה הכספית (כפי שננקבה בחוזים) לא הוכח כלשהו.

11.        אם כן, סעאדה ביקש למכור את חלקיו בחלקה, ועפיף ועאוני התגייסו לסייע בידו לעשות כן. הוא מסר להם את הטיפול בכל הנושא, כשכל שהוא מבקש בסופו של יום - את תמורת הקרקע. השניים טיפלו בכל שצריך היה, על מנת למכור את הקרקע. הם פעלו לקיום הצוואה שהותיר אחריו המנוח בסול, ומשניתן צו הקיום (יוני 2000) הם פעלו לרושמו בלשכת רישום המקרקעין (ספטמבר 2000). הם פעלו להשגת רוכשים פוטנציאליים, שרכשו את הקרקע. פעילותו של עאוני לא התמצתה בשירותים משפטיים שהוא נתן. הוא הציע את החלקה לרוכשים פוטנציאליים, הראה להם אותה, אך כך ערך חוזי מכר, כשהוא מייצג את סעאדה ואת הרוכשים, אחר כך דיווח על העסקאות לשלטונות מס שבח, ולאחר שאלה לא קיבלו את הדיווח כדיווח אמת (על המחיר) - הוא ייצג את הצדדים גם בפני שלטונות המס. הוא רשם הערת אזהרה על העסקאות, ולבסוף גם רשם את העסקאות אצל רשם המקרקעין.

12.        כל הרוכשים שרכשו מאת סעאדה לאחר שחבר לעפיף ולעאוני, למעט רוכש אחד (חוסין מנסור), הם קרוביו או מקורביו של עאוני: האחד הוא חמיו, האחר הוא אחיו, ושניים אחרים הם מלקוחותיו, כשאחד מהם הוא מכרו מימי בית הספר. את הרוכש האחרון (חוסין מנסור) הביא עפיף. כל הרוכשים הללו הופיעו כנתבעים בעת שהוגשה התביעה, אלא שמאוחר יותר הם נמחקו, לפי בקשת התובעים.

13.        הלקוח הראשון שגילה עניין ברכישת חלקים בקרקע היה לקוחו של עאוני, סאלח עאמר שמו ('עאמר'). על מנת להראות לו את הקרקע הגיע עמו עאוני לחלקה המדוברת. לשניים נילווה המתמחה של עו"ד מנסור, קאסם גנים שמו ('קאסם'), והריהו קרוב משפחתם של התובעים (התובע 4 הוא דודו, והתובעים 1-3 הם בני דודו האחר). כאשר הגיעו למקום הבין קאסם, כי מאמנו, עאוני, מציע לעאמר קרקע, שלפי ידיעתו (של קאסם) שייכת לקרובי משפחתו (קרי התובעים), שרכשוה לפני שנים רבות. הוא לא מילא פיו מים, כי אם סיפר לעאוני את שידע. כך באו הדברים מפי קאסם, בעדותו (ע' 34 לפרוטוקול):

'כאשר הוא הראה לו [לעאמר] את החלקה הזו, אני אומר שאת החלקה הזו אי אפשר למכור, הוא שאל אותי למה, אני מסביר לו שהחלקה הזו שייכת לבני הדוד והדוד שלי. אז עו"ד מנצור מסביר לי, בתור מתמחה שלו, הוא אומר לי בחלקת מקרקעין מושע וחקלאית כשאין חלקה ואין, ואין אתה יכול לבקש איזו חלקה שאתה רוצה, אם קנית אתה יכול לבקש זו החלקה שלך. ואין חלקה מסוימת ששייכת למישהו.'

14.        עאוני מאשר, בעדותו, את דבר הביקור בקרקע המריבה, ואת העובדה, שקאסם אמר לו דבר מה אודות שייכותה של הקרקע לקרובי משפחתו. אלא שגירסתו שונה מזו של קאסם במספר יסודות. ראשית הוא ממעיט בערך הדברים שמסר לו קאסם. הוא מתאר את דבריו ככאלו שנאמרו בלחש (לפי לשונו). הוא מעיד עוד, כי קאסם אמר לו, כי לקרוביו יש קרקע ליד החלקה שהוא הראה לעאמר, משמע לא בחלקה המדוברת ממש. והיסוד השני המבדיל בין שתי העדויות הוא זה: עאוני מספר, כי לאחר שאמר לו קאסם מה שאמר, הוא (עאוני) בדק את מצב הזכויות אצל רשם המקרקעין וגילה, שדודו של קאסם אינו רשום כבעלים בחלקה המדוברת, וידיעה זו הוא העביר לקאסם; ולפי שסיפר לו קאסם, כך עאוני בעדותו, הוא (קאסם) סיפר לקרובי משפחתו על המאורע הנ"ל, ואלה אמרו לו, כי הקרקע שלהם נמצאת ליד הקרקע שבה נעשה הביקור על ידי עאוני ועאמר. קאסם איננו מאשר דברים אלו. הוא אמנם מאשר, כי מנסור פנה אליו ימים אחדים אחרי הביקור בשטח ואמר לו, כי קרוביו אינם רשומים כבעלים בחלקה, אלא שהוא השיב לו בכל זאת, כי השטח הוא להם ('הוא העלה לי את הנושא הזה שהם לא רשומים, אני אמרתי שאני לא יודע, אבל השטח הזה הוא שלהם', ע' 35 לפרוטוקול).

15.        מבין שתי הגירסאות הללו הנני מבכר את זו של קאסם. גרסה זו נראית בעיניי הולמת יותר את ההתרחשויות שהתחוללו אותה עת סביב הקרקע בה אנו עוסקים. היא הולמת את העובדה, כי בעקבות כך שקאסם סיפר לקרובי משפחתו, משמע לתובעים, הם נזעקו לבדוק את פשר הדבר, ובדקו באמצעות אנשי מקצוע מה ארע עם רישום הזכויות, אותן הם רכשו כעשרים שנה קודם לכן (בדיקה שהעלתה, כי הרכישה טרם נרשמה). אילו נכונים היו דברי עאוני, כאילו התובעים הרגיעו את קאסם ומסרו לו, כי הקרקע המדוברת אינה שלהם, הכיצד יצא שהם פעלו על מנת לבדוק מה עלה בגורל אדמתם, ולבסוף גם פנו לבית המשפט בתביעתם שלפנינו? נהיר בעיניי, כי קאסם לא שב למאמנו, עאוני, ואמר לו, כי קרובי המשפחה הרגיעוהו כי הקרקע אינה שלהם.