החלטה בתיק פשר 2124/04

מונחת בפני מחלוקת אשר התעוררה בין חברת ש.י ישר קבלנים (1989) בע"מ (להלן: "המבקשת") לבין מפרקה של חברת רחובות הירוקה בע"מ (להלן: "המפרק" ו"המשיבה", בהתאמה). עיקר המחלוקת נסבה אודות מעמדה של המבקשת בדירה השייכת לפרוייקט הבניה של המשיבה, בו שימשה המבקשת קבלן מבצע.

במסגרת ההסכם בין הצדדים, וכחלק בלתי נפרד מהתמורה שהתחייבה המשיבה להעניק למבקשת בגין שירותי הקבלנות בפרוייקט, הוסכם על העברת ארבע דירות למשיבה, ביניהן הדירה נשוא המחלוקת הנוכחית. אין חולק, כי להבטחת ביצוע ההתחייבות, נרשמה לטובת המבקשת הערת אזהרה .

במסגרת המחלוקת, תקף המפרק את טענת המבקשת כי עומדת לה זכות קניינית, וזאת ממספר טעמים - אשר חלקם נוגעים לטיבה של הערת האזהרה בכלל, וחלקם נוגעים לאופן ביצועה בנסיבות המקרה.

לאחר שעיינתי בעמדות הצדדים, וכן בעמדתו המפורטת של כונס הנכסים הרשמי, ניתנת החלטתי זו.

1.         דין טענותיו של המפרק להדחות ככל שהן מתייחסות לתוקפה המעין-קנייני של הערת האזהרה. אין צורך להכביר מילים כי הדין הנוהג כיום, פוטר במפורש את מוטבה של הערת האזהרה מחובת "רישום כפול" - קרי, מרגע בו נרשמה הערת האזהרה ברשם המקרקעין, אין חלה עוד חובה לרשום אותה אף ברשם החברות.

אכן, בעבר נקבעה הלכה הפוכה בעניין זה מפי בית המשפט העליון, אולם זו נהפכה במפורש ובאורח חד-משמעי בהתערבות המחוקק.

2.         די בכך, למעשה, כדי לדחות את טענתו המרכזית של המפרק בעניין זה, ואין די בנסיבות המקרה בנסיונו לאבחן את המקרה הנוכחי מן ההלכה הכללית, בנימוק כי הערת האזהרה נרשמה באורח כללי על החלקה.

לעניין זה, לא אוכל לקבל את הטענה כי מעמדו המיוחד של המפרק הינו בבחינת "דין מיוחד" הדוחה את תחולת סעיף 127 לחוק המקרקעין. אין לשכוח, כי אחת התכליות המרכזיות של הערת אזהרה הינה להבטיח את מעמדו העדיף של מוטבה בתחרות מול נושים אחרים, כאשר תחרות זו חלה גם ובמיוחד במצבים של חדלות פרעון. פירוש אחר עשוי, במידה רבה, לרוקן מתוכן את הסעיף ואת כוונת המחוקק המגולמת בו.

3.         עם כל הכבוד הראוי, הרי שאין בכך בכדי לשלול את טיבה המעין-קנייני של ההערה, ככל שהוא נועד להבטיח את זכויותיה של החברה לפי ההסכם. העובדה, כי ההערה לא צומצמה אך ורק לדירת המחלוקת (מה גם שלקבלן הוקנה מספר דירות בהסכם, ולכן אך הגיוני הוא כי יבקש להבטיח את כולן), אין בכך בכדי להפוך את היוצרות ולהוריד את המבקשת לדרגה של בעלת זכות אובליגטורית בלבד. לטיעון מרחיק לכת זה לא מצאתי כל סימוכין בדין, ואי לכך אין מנוס אלא לדחותו.

4.         יוצא, כי אף אם הזכות לפי הסכם היסוד היתה אובליגטורית במקורה, הרי שכעת עניין לנו בזכות מעין-קניינית שאינה מתבטלת בפני המפרק.

אלא מאי? חרף האמור לעיל, קיים עדיין טעם באחת מטענותיו של המפרק, התוקפת את עצם החבות כלפי החברה במישור של עסקת הבסיס בין הצדדים , קרי - קיומן של טענות מבוססות לכאורה, כי המבקשת אינה זכאית לתמורה החוזית, וזאת בשל הפרות לכאורה וחיובים תלויים שלא קויימו.

אין צורך להכביר מילים על כך, כי אין עסקינן בנסיבות המקרה בערבות בנקאית אוטונומית המנתקת בין החיוב נשוא הבקשה ל"עסקת היסוד". משעסקינן בטענה לנשיה מובטחת, קל וחומר למעמד מעין-קנייני מכוחה של הערת אזהרה, הרי שזכותו וחובתו של המפרק לברר את עצם קיומו של חוב המובטח בידי המכשיר הקנייני או המעין-קנייני. במידה ומתברר, כי לא קיים חוב כלל ועיקר או כי קמה לחברה בפירוק טענת קיזוז, הרי שאין הערת האזהרה אלא בבחינת "כלי המאבטח לא-כלום".

5.         עם זאת, וכחלק בלתי נפרד מן האמור לעיל, הרי שאין המפרק יכול לצאת ידי חובתו בטענות בעלמא; בעניין זה, די אם אזכיר את הדין כי טענת הפרת חוזה או קיזוז, חייבות להיות מנומקות ומגובות בראיות מוצקות.

לאור האמור לעיל, יתכבד המפרק ויבדוק, בתוך פרק זמן שלא יעלה על 90 יום, את הטענות המועלות כנגד המבקשת. במסגרת זו, תנתן למבקשת זכות תגובה בכדי שתוכל להזים את הטיעונים דלעיל. בתום תקופה זו, יגיש המפרק לבית המשפט דו"ח מפורט, אשר יכלול במידת הצורך בקשה מתאימה למתן הוראות.

כל זאת, כאשר במידה ולא ימצא ממש באותם חשדות, הרי שלמבקשת קמה זכות מעין-קניינית לקיום החוזה ולהעברת הדירה, ובמובן זה דין הבקשה להתקבל.

6.         סוף דבר: הבקשה מתקבלת באורח חלקי, ככל שאמורים הדברים במעמדה של הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת.

בנסיבות המקרה, לא מצאתי מקום ליתן צו להוצאות.