החלטה בתיק בשא 156150/05

הצדדים

1.         המבקשת מפעילה את רשת בתי המרקחת "סופר-פארם" (להלן: "סופר-פארם").

המשיבה 1 (להלן: "ליברטי") הינה חברה ציבורית הפועלת ומתמחה בתחום הנדל"ן, לרבות ייזום פרויקטים, פיתוח והשכרת נכסי מקרקעין. המשיב 2 הינו מנכ"ל ליברטי (להלן: "קמר").

סופר-פארם שכרה מליברטי, שטח (להלן: "בית המרקחת") במתחם הכולל מספר חנויות המצוי ברחוב יוספטל 92 בבת-ים (להלן: "המול").

המול צמוד לקניון בת-ים המצוי בבעלותה ובניהולה של המשיבה 3(להלן: "קניונים").

המול וקניון בת-ים, הם שני מבנים נפרדים, אולם בשל סמיכותם, והעובדה כי יש להם קיר משותף, קיימת אפשרות לפתוח מעבר ביניהם, באופן שהקניון והמול יפעלו כמרכז מסחרי אחד.

המעבר בין המבנים התקיים בתקופות שונות בעבר, ומתקיים כיום מכוח הסכמה בין קניונים לליברטי, אולם בית המרקחת שהינו חלק מהמול, פועל כיום כחנות העומדת לבדה STAND ALONE)) ללא גישה ישירה לשטחי המול והקניון, בשל הפרדתו מהשטח הפנימי של המול באמצעות קיר זכוכית, והפתח היחידי הקיים בבית המרקחת, הינו פתח חיצוני לכיוון רחוב יוספטל, וכך פועל בית המרקחת מזה כשנה ושלושה חודשים.

הבקשה שבפני, עניינה למעשה, הינו בבקשתה סופר-פארם לאפשר מעבר חופשי בין שטח בית המרקחת לבין שטח הקניון, דרך המול.

רקע עובדתי

2.         במהלך שנת 2002 ניהלו סופר-פארם וליברטי, מו"מ לקראת חתימה על שני הסכמי שכירות, אשר במסגרתם אמורה היתה סופר-פארם לשכור מליברטי שטחי מסחר לצורך הקמת חנויות בית מרקחת השייכות לרשת סופר-פארם; האחת ברחוב אבן גבירול בתל אביב, והשניה במתחם המצוי ברחוב יוספטל בבת ים, שחלק מן הזכויות בו שייכות לליברטי והיתר לחברת שופרסל בע"מ.

3.         ליברטי (ששמה הקודם היה שקם נדל"ן בע"מ), רכשה את זכויותיה במבנה בשנת 1999 מחברת שקם בע"מ, והשכירה את שטחי המבנה השייכים לה לשוכרים שונים.        

4.         מכוח הסכמים אשר הושגו במהלך השנים בין שקם לבין קניונים ואשר הומחו לליברטי, הוכשרו פתחים המחברים בין מבנה הקניון לבין המול, אשר אפשרו מעבר ביניהם והפעלתם כמרכז מסחרי אחד, זאת בנוסף לפתחים עצמאיים שהיו במול, ופנו אל הרחוב (להלן: "ההסכם ההיסטורי").

5.         בחודש נובמבר 2002, במהלך התקופה בה החלו סופר-פארם וליברטי בניהול המו"מ ביניהן בקשר עם הסכמי השכירות לעיל, נתגלעה מחלוקת בין ליברטי לבין קניונים, בעקבותיהן הודיעה האחרונה לליברטי, על ביטולו של ההסכם ההיסטורי שהיה בתוקף בין הצדדים ועל סגירת הפתחים המחברים בין הקניון לבין המול והפסקת הפעלת המבנים כמרכז מסחרי אחד.

6.         לקראת אמצע סוף חודש דצמבר 2002 השתכללה טיוטת הסכם שכירות סופית לחתימה בין ליברטי לסופר-פארם, אלא שבעקבות המחלוקת שהתגלעה בין ליברטי לקניונים,  נערכה על ידי ליברטי והמבקשת תוספת להסכמי השכירות. ההסכם והתוספת נחתמו ביחד ביום - 22.12.02.

בהתאם לתוספת, התחייבה ליברטי כי תפעל כמיטב יכולתה לפתיחת "פתח אשר יאפשר מעבר של הקהל הרחב בין המושכר לבין שטחי הקניון שבאותו מפלס", ואילו סופר-פארם, קיבלה מגוון של סעדים למקרה שליברטי לא תצליח להביא לפתיחת מעבר כאמור. 

7.         ביום 25.2.04, לאחר שסופר-פארם ביצעה במושכר עבודות שונות לצורך הכשרתו, נפתח בית המרקחת לקהל, כשפתח הכניסה היחיד לבית המרקחת הינו מרחוב יוספטל, בעוד הפתח לכיוון המול סגור, כאשר בלאו הכי לא התאפשר מעבר לשטח המול, בשל עבודות שיפוץ שביצעה ליברטי בקומת המושכר במול, לקראת פתיחתו כמרכז מסחרי - שיפוצים שנמשכו עד נובמבר 2004.

8.         בעקבות ישוב המחלוקת בין ליברטי לבין קניונים נחתם ביניהם ביום - 12.8.04, הסכם המסדיר את פתיחת המעברים בין המול לקניון והקובע במפורש, כי לא יהיה מעבר בין חנות בית מרקחת סופר-פארם לבין שטחי ליברטי, וזאת כחלק מקביעת תמהיל השטח המסחרי המשותף לקניון ולמול וזאת בעיקר מן הטעם, שבקניון היתה חנות ניו-פארם, שהינה רשת המתחרה לסופר-פארם ובהסכם שנכרת בין קניונים לבין ניו-פארם, הובטחה לאחרונה בלעדיות (להלן: "הסכם החסימה").

            מתן האפשרות של מעבר לקוחות הסופר-פארם לקניון ומהקניון לחנות הסופר-פארם היווה לכאורה הפרת הסכם עם ניו-פארם ובשל כך, בין היתר, נחתם הסכם החסימה.

9.         בתחילת חודש נובמבר 2004, הושלמו מרבית עבודות השיפוץ שביצעה ליברטי במול, ובמקביל נפתח המעבר בין הקניון למול. בעקבות זאת החלה סופר-פארם במהלכים חד צדדים לפתיחת הויטרינה שבעורף בית המרקחת לעבר שטחי המול, ובבוקרו של יום 10.11.04 החלה לפעול כאשר חזית הויטרינה הפונה למול נפתחה על ידה לרווחה.