החלטה בתיק בשא 13879/07 - פסקדין

הנתבעות עותרות לסילוק התביעה על הסף מפאת העדר עילה, התיישנות, שיהוי, מעשה בית דין וחוסר סמכות עניינית.

בתביעה עתרה התובעת לחייב את הנתבעות בתשלום פיצויי הפקעה, בגין הפקעה שבוצעה, לטענתה, שלא כדין, תוך יצירת מצג לפיו מדובר בהפקעה לצורכי דרך (בגינה אין צורך בתשלום פיצויים), וזאת למרות שבפועל, נעשה בקרקע שימוש ציבורי.  ההודעה אודות ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 24/2/99.

התובעת טענה, כי החל משנות השבעים, ייעדו הנתבעות את המקרקעין נשוא התביעה למטרת דרך, והציגו בפני התובעת מצג לפיו ההפקעה המיועדת היא בגדר "מעשה עשוי".  לאור זאת, ביום 1/11/93 התקשרה התובעת בהסכם עם קבוצת הפניקס, בהסכם למכירת המקרקעין, תמורת 10,800,000$, שלטענת התובעת, משקף "מצב תכנוני נחות".

בדיעבד, התברר לתובעת, כי כבר ביום 13/1/93, החלו הנתבעות בדיונים אודות שינויים בתכנית המתאר, ושינוי הייעוד מהרחבת דרך להקמת חניון ציבורי תת קרקעי.

התובעת טוענת, כי אילו היתה מודעת לשינוי התיכנוני העתיד להתבצע, היא היתה עשויה למכור את המקרקעין תמורת סכום הגבוה באופן משמעותי מסכום התמורה בפועל, ולפיכך, נגרם לה הפסד כספי.

בסעיף 43 לכתב התביעה, ציינה התובעת כי בסעיף 7.2 להסכם המכר, היא שמרה לעצמה את זכויות התביעה בגין נזקים שנגרמו לה בעקבות פעילות התובעת.

יש לציין, כי הסכם המכר לא צורף לתביעה, וגם לא לתגובת התובעת לבקשה, אך סעיף 7.2 האמור צוטט בתגובה, ולפיו-

"הואיל ולמוכרת טענות ותביעות כלפי הועדה המקומית ת"א, כלפי הועדה המחוזית ת"א וכלפי עיריית ת"א, בקשר עם נזקים שנגרמו לה עד כה לרבות תביעה לפי סע' 197 לחוק(.) מוסכם שכל התביעות, הזכויות וההוצאות בגין האמור בפיסקה זו יישארו למוכרת בלבד שהיא זכאית להמשיך ולפעול בעניין זה".

נוסח סעיף זה (וייתכן שגם סעיפים נוספים להסכם) הוא חיוני, שכן הנתבעות טוענות בבקשתן, כי התובעת אינה זכאית לקבלת פיצויי הפקעה, שכן היא לא היתה הבעלים הרשום של המקרקעין עובר להפקעה. לטענת הנתבעות, התובעת שמרה לעצמה, לכל היותר, זכות לתבוע נזקים (מוכחשים) שנגרמו לה לפני חתימת ההסכם ולא לאחריו.

בתגובתה, טוענת התובעת, כי זכותה לקבלת פיצוי מעוגנת בהוראת סעיף 7.2 האמור, וזאת בהתחשב ברווח הפוטנציאלי שנמנע ממנה, בעקבות שינוי ייעוד המקרקעין, לצרכי ציבור (רווח פוטנציאלי זה מגולם בתמורה גבוהה יותר בגין המקרקעין האמורים).

אני סבור כי התובעת אינה יכולה להיבנות מסעיף זה, לצורך גיבוש תביעתה לקבלת פיצויי הפקעה, שאינם בהכרח זהים במשמעותם לפיצויים בגין נזק.  חשוב להדגיש, כי משמעות הדבר אינה שהתובעת אינה זכאית כלל לקבלת פיצוי בגין הנזקים, שלטענתה, נגרמו לה בעקבות אופן התנהלות הנתבעות, אלא שעל פני הדברים, זכות נטענת זו אינה קשורה למונח "פיצויי הפקעה". 

בנוסף, סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה מתייחס לזכאות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שבתחום התכנית, שלא על דרך הפקעה, ולכן גם בו אין בכדי לעגן את זכותה הנטענת של התובעת לפיצויי הפקעה (ראו והשוו, לאחרונה: ע"א 6420/07 יעקבזון נ' חברת החשמל לישראל בע"מ; ניתן ביום 28.7.08).  

לאור זאת, ניתן לקבוע, כי לא נסתרה החזקה שבסעיף 17 לפקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור], וההנחה היא, כי קבוצת הפניקס היא שנתפסת כזכאית לפיצויי הפקעה, ככל שקיימת הצדקה עקרונית לחייב את הנתבעות בתשלומם.             

לחלופין, טוענת התובעת, כי קיימת לה זכות לתבוע פיצויי הפקעה מכוח הוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.  מעיון בנוסח הסעיף, ניתן להיווכח, כי הוא מעגן את זכות הפיצוי עבור מי שהיה זכאי לכך בעת ההפקעה, אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה העת. אין מחלוקת, כי ההודעה אודות ההפקעה פורסמה ביום 24/2/99, ולאחר שהמקרקעין נמכרו לקבוצת הפניקס, אלא שהתובעת טוענת, כי בענייננו, אין ליישם את הסעיף באופן זה, שכן ההפקעה לא הושלמה בפועל בשל השיהוי שאפיין את התנהלות התובעת, במשך השנים, לגבי הליכי ההפקעה.

למעשה, התובעת מתיימרת "למתוח לאחור" את תחולת סעיף 196 האמור, כך שיחול גם על הפקעה שבוצעה במועד המאוחר למהלכים התכנוניים שבוצעו קודם לכן, בעקבותיהם התקבל הרושם כי הפקעת הקרקע נועדה לצרכי דרך, ובעקבותיהם נמכרו המקרקעין תמורת סכום הנמוך, באופן יחסי, מהסכום "האמיתי" המשקף את שוויים, בהתחשב בייעודם הציבורי.  על ידי פרשנות זו, מנסה התובעת להראות, כי היא, ולא קבוצת הפניקס,  היתה בעלת המקרקעין בעת ההפקעה.

לצורך בחינת סוגייה זו, קיימת חשיבות למועד התגבשותה העקרונית של עילת תביעה לקבלת פיצויי ההפקעה.

סוגייה זו נדונה בע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (16/2/06), בהקשר של סוגיית ההתיישנות.  כב' השופט חשין קבע, כי לגורם שהופקעה זכותו במקרקעין, קיימת זכות בעלת מאפיינים קניניים מובהקים לקבלת פיצויי הפקעה, וכל עוד לא סירבה הרשות המפקיעה להיענות לדרישת בעל הזכות להיענות לתביעת פיצויי ההפקעה, רואים אותה כמחזיקה בפיצויי ההפקעה בנאמנות עבורו.  כב' השופטת ארבל קבעה, כי המועד שבו מתחילה תקופת ההתיישנות הוא המועד שבו מומשה המטרה הציבורית שלשמה בוצעה ההפקעה. לעומת זאת, השופט גרוניס קבע כי עילתו של הנפגע מתגבשת לכל המאוחר בעת מסירת החזקה לידי הרשות המפקיעה.  לאור הדיעות השונות, הוחלט בפסק הדין על עריכתו של דיון נוסף, שעדיין תלוי ועומד בבית המשפט העליון (דנ"א 1595/06).

עם זאת, נראה כי בכל מקרה, לא הוכרה זכותו של בעליו המקורי של מקרקעין מסויימים, לתבוע פיצויי הפקעה על אף שזכויותיו במקרקעין הועברו לצד ג' מספר שנים קודם לביצוע ההפקעה באופן פורמלי.

לפיכך, ובהעדר סעיף ספציפי בהסכם עם קבוצת הפניקס, המעגן בבירור את זכותה הנטענת של התובעת לתבוע פיצויי הפקעה על אף השינוי בבעלות, אין דרך להכשיר את הסעד, כפי שהוא נתבע בתביעה הנוכחית, לקבלת פיצויי הפקעה (להבדיל, כאמור, מפיצוי כספי "רגיל" בגין נזק, שנראה כי אינו נשוא התביעה הנוכחית).