החלטה בתיק בשא 1234/99

ערעור על החלטה שניתנה ביום 1.12.98 ע"י עו"ד ד' קירשנבום, מפרק עמותת הקוטג'ים בשועפט (להלן: "המפרק" ו "העמותה", בהתאמה), לפיה נדחו תביעות החוב שהגישו המבקשים.

להלן העובדות הצריכות לענין:

1          העמותה התאגדה במטרה להקים שכונת קוטג'ים בשכונת רכס שועפט - רמת שלמה, בירושלים, למען חבריה שהיו זכאי משרד השיכון. רוכשי הדירות - וביניהם המבקשים, חתמו על "הסכם הצטרפות - והזמנת עבודה", שהיווה הן את הסכם ההצטרפות לעמותה והן את חוזה רכישת הדירה (להלן: "החוזה" או "ההסכם"). הצדדים לחוזה היו המצטרפים (רוכשי הדירות), העמותה, חברת א.י.ש ניהול אמנה בע"מ (להלן: "חברת הניהול"), חברת נתן נטע ליפשיץ בע"מ, וחברת ר.א.מ. מהנדסים קבלנים בע"מ, כאשר האחרונה היתה החברה הקבלנית שביצעה את עבודות הבניה בפרויקט (להלן: "ר.א.מ." או "הקבלן")

2.         בחודש אוקטובר 1996 הגישו חברים בעמותה בקשה לפירוקה, זאת עקב בעיות בניהולה, משבר אמון בין חברת הניהול לחברי העמותה, וסכסוך משפטי. יצויין, כי עובר למועד הגשת הבקשה לפירוק טרם הסתיימה הבנייה בכלל הדירות. בפברואר 1997 מונה המפרק דנן למפרקה הזמני של העמותה, זאת, לצורך השלמת הבניה. כן מונה מפקח לניהול והמשך הליכי הבניה, מר עזריאל ארד (להלן: "המפקח").

3.         לאחר שביה"מ של פירוק אישר ניהול הליכי בוררות בסכסוך בין העמותה לבין ר.א.מ., ניתן ביום 10.2.97 פסק הבורר, בו נקבע כי העמותה חייבת לר.א.מ., ביחד ולחוד עם אחרים, סך של 7,702,879 ש"ח בתוספת מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור 5% מיום מתן פסק הבורר ועד לתשלום בפועל.

כן נקבע, כי לר.א.מ. זכות עיכבון בדירות, להבטחת סילוקו של "כל סכום שר.א.מ. זכאית לו לפי פסק בוררות זה". כך, למעשה, הפכה ר.א.מ. לנושה מובטחת של העמותה.

4.         נוכח זכות העכבון של ר.א.מ. מחד, ורצונו של המפרק להביא למסירת הדירות לדיירים מאידך, הגיש האחרון לאישור בית המשפט, הצעה בדבר תנאים למסירת דירות (המ' 4425/97).

ביום 14.8.97 אושרה (ע"י כב' השופטת א' פרוקצ'יה) ההצעה, כדלקמן:

"דירה תימסר לחבר רק לאחר שמילא אחר התנאים הבאים:

(א)    שילם 110.4% ממחירה הבסיסי של הדירה על-פי חשבון הוגש על-ידי המפרק הזמני.

(ב)    חתם על הסכם מסירה.

(ג)    חתם על שטר חוב בסכום של 5% ממחיר הדירה, נכון ליום המסירה.

(ד)    המציא ערבות בנקאית בגובה סכום שנדרש על-ידי המפרק זמני שיש בו כדי לכסות את ערכו היחסי של העכבון בהתייחס לדירה, או הלוואה (באמצעות בנק ירושלים) בסכום זהה שכספיה יופקדו בחשבון חסום לטובת ר.א.מ.

הסכום היחסי של הערבות הבנקאית או ההלוואה יחושב על בסיס שיעור החוב הפסוק הכולל כפי שהוגדר בפסק הבורר ח. שפירא מיום 10.2.97 (בסעיף 4(ד) לחלק האופרטיבי של הפסק).

(ה)   חילוט הערבות הבנקאית או כספי ההלוואה ייעשה על-ידי המפרק הזמני בלבד בכפוף לאישור בית המשפט, אם, כאשר, ובמידה שפסק הבורר ייהפך חלוט, ובמידה ויידרש לכך על-ידי ר.א.מ, וכל זאת, אלא אם כן יחליט בית משפט מוסמך, כי יש להתנות את החילוט בקיום הכרעה שיפוטית קודמת בתביעות נגדיות שעשויות להיות לעמותה כלפי ר.א.מ.

(ו)   המפרק הזמני יהיה רשאי להחיל את הסדר זה של נוהל מסירת הדירות גם על מי שמחזיק בפועל בדירה בעת היכנסו לתוקף של הנוהל, ובלבד שהמחזיק עמד בכל תנאי הנוהל בתוך 30 יום מיום שהודיע לו המפרק הזמני על זכותו על-פי סעיף זה.

למפרק הזמני תישמרנה כל הטענות כלפי מחזיק שלא עמד בכל תנאי הנוהל בתוך פרק הזמן האמור, ובכלל זה טענות בדבר חובת סילוק ידו מהדירה.

(ז)   עם מילוי התנאים האמורים על ידי הדייר, יוסר העכבון מעל דירתו.