ההסתדרות במרחב תל אביב והפועל מחוז תל אביב (להלן בהתאמה: "ההסתדרות" ו"הפועל מחוז תל אביב" ושתיהן ביחד: "המבקשות") הגישו, לבית משפט זה, ביום 14.3.06 כתב תביעה נגד עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") והעמותה לקידום הספורט הנשי, נוער והמגזר הערבי בהפועל תל אביב (להלן: "עמותת הפועל תל אביב"). כתב התביעה חותר להשגת שלוש תכליות: א) מתן צו המצהיר שההסתדרות זכאית לזכויות חכירה, החזקה ושימוש במקרקעין הידועים כחלקה 69 וחלק מחלקה 68 בגוש 6963 ברחוב אוסישקין 1-3 תל אביב (להלן: "המקרקעין" או "מתחם אוסישקין") וכן צו המורה לעירייה להתקשר עם ההסתדרות בהסכם חכירה של המקרקעין למשך 25 שנים; ב) מתן צו המצהיר על בטלותם של ההסכמים שנחתמו ביולי 2005 ובפברואר 2006 בין העירייה לבין עמותת הפועל תל אביב שעניינם הזכויות במקרקעין, פינויים והריסת מבנה אולם הכדורסל (להלן: "האולם" או "אולם אוסישקין"); ג) מתן צו מניעה קבוע שימנע מן העירייה אפשרות לשנות את המצב הקיים במקרקעין, לא בדרך של הריסה, פגיעה, פירוק או סילוק מתקנים והוצאת מיטלטלין ולא בדרך של בנייה, הכשרת שטחים או גינונם.
עם הגשת התובענה הוגשה גם הבקשה דנן שמעיקרה הייתה "בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד". בתוך יום אחד ניתנה החלטת סגן הנשיא י. זפט שקבעה כי אין מקום למתן סעד במעמד צד אחד. בקשה דחופה לעיון מחדש באותה החלטה, במגמה שיינתן בכל זאת סעד זמני במעמד צד אחד, נדחתה אף היא בידי סגן הנשיא זפט. הוא הורה בשולי החלטתו כי דיון בבקשה במעמד הצדדים יתקיים לפני (בש"א 7113/06).
ביום 10.4.06 קיימתי דיון בבקשה במעמד הצדדים ועתה ניתנת החלטתי.
הבקשה
הבקשה היא לסעד זמני כפול: א) למנוע מן העירייה לשנות, בכל דרך שהיא, את המצב הקיים במקרקעין ולפגוע בזכויות החכירה, השימוש והחזקה של ההסתדרות במקרקעין (הכוללים מבנים, אולם ומגרש [פתוח]); ב) למנוע מן העירייה העברת תשלומים, כספים וזכויות לעמותת הפועל תל אביב בהתאם להסכמים שנערכו בין שני גורמים אלה ביולי בשנה שעברה ובפברואר שנה זו.
עיקרי הנסיבות
מבחינה פונקציונלית ניתן לחלק את מתחם אוסישקין לשניים: החלק האחד הוא אולם אוסישקין ששימש משך קרוב ל-30 שנים כאולם כדורסל עבור קבוצות מועדון הכדורסל "הפועל תל אביב"; חלק זה ממוקם ברחוב אוסישקין 1 בתל אביב. החלק השני כולל מבנה ומגרש כדורסל פתוח וכן מבנה המשמש ענפי ספורט אחרים. חלק זה ממוקם ברחוב אוסישקין 3 בתל אביב.
העירייה היא הבעלים הרשומים של מתחם אוסישקין. היא החכירה את מתחם אוסישקין להסתדרות (עבור "הפועל מחוז תל אביב") בחוזה שנערך ביום 19.12.77 ותקופתו הוארכה עד 31.3.05. במועד זה הסתיימה החכירה ולא הוארכה עוד.
עד שנת 1993 נשאו המבקשות בהשקעות הכספיות שנערכו במתחם ובניהול קבוצות הכדורסל של הפועל תל אביב. מאותה שנה ואילך נמסרו, בתבניות שונות, זכויות הניהול של קבוצות הכדורסל לגורמים שונים. המבקשות הפסיקו להשקיע במתחם ואינן נושאות בעול התפעול וההחזקה של קבוצות הכדורסל. אין להן כל כוונה לשוב וליטול אחריות לניהול הקבוצות.
מזה כשנתיים מחזיקה עמותת הפועל תל אביב בזכויות הניהול של קבוצות הכדורסל של הפועל תל אביב.
בשנת 1998 כתב ראש העירייה דאז מר רוני מילוא מכתב ליו"ר קבוצות הכדורסל הפועל תל אביב ובו הודעה על כוונתו להביא לאישור מועצת העירייה את הארכת תוקף חוזה החכירה של מתחם אוסישקין עד 2030. אולם הדבר לא נעשה ומאוחר יותר השתנתה המגמה. לכל הפחות משנת 2000 הודיעה העירייה, חזור ושנה , למבקשות כי תקופת החכירה של המתחם תסתיים, כאמור בחוזה החכירה, ביום 31.3.05; הסכם החכירה אינו מקנה אופציה להארכת תקופתו וכי בתום תקופת החכירה תקבל העירייה את המתחם לחזקתה (לכתבי הטענות של הצדדים צורפו מכתבים ממוענים אל המבקשות, ברוח זה, משנת 2000, 2001, 2004 וראשית 2005. העירייה טוענת כי הדברים גם נאמרו, פעמים רבות, על פה , באוזני נציגי המבקשות).
עם סיום תקופת החכירה בטלו מאליהן זכויות החזקה במתחם שהוקנו להסתדרות מכוח הסכם החכירה. לעת ההיא הייתה עמותת הפועל תל אביב המחזיקה בפועל של אולם אוסישקין, מבנה ששימש עבורה למשרדים וכן המגרש הפתוח ((מכאן ואילך הביטוי "אולם אוסישקין" יקיף גם את המבנה והמגרש הפתוח).
למן תום תקופת החכירה החלה העירייה לנהל מגעים ודיונים על קבלת החזקה במתחם אוסישקין לידיה ועל מציאת פתרונות חליפיים לפעילות ענפי הספורט השונים שהתנהלה במתחם. ההסתדרות הייתה מודעת לכך (כעולה, לכל הפחות מסיכום מיום 11.4.05 של ישיבה שהתקיימה בעירייה ביום 5.4.05). הדיונים בהקשר לאולם אוסישקין נערכו עם עמותת הפועל תל אביב (כמי שהחזיקה בנכסים הלכה למעשה). הדיונים בהקשר לפעילויות ספורט אחרות המתקיימות בחלקו השני של המתחם (אוסישקין 3) נערכו עם גורמים אחרים (כאן המקום לציין כי הדיונים בהקשר לחלק המתחם שבאוסישקין 3 שאינו קשור בפעילות כדור סל, טרם הסתיימו וכיון שבחלק זה של המתחם לא שונה דבר ולא ישונה דבר עד שיושג הסכם בין הצדדים לדיונים, ממילא נתחמת הבקשה שלפני לאולם אוסישקין ולמתקני הכדורסל בלבד).
ביום 21.7.05 נחתם הסכם בין העירייה לבין עמותת הפועל תל אביב שבו הוסכם כי פעילות קבוצת הכדורסל (בוגרים) הפועל תל אביב תועבר מייד להיכל הספורט "נוקייה" ביד אליהו וכי יתר קבוצות הכדורסל יוסיפו להשתמש באולם, על בסיס הסכם שכירות מיוחד, עד 1 ספטמבר 2006. כנגד זה התחייבה העירייה להעביר לעמותת הפועל תל אביב סכומי כסף המסתכמים ב- 750,000$ לשם תפעול קבוצות הכדורסל וכן להשתתף, משך חמש שנים, בתשלום הוצאות השימוש בהיכל הספורט (בסכומים של 50,000$ - 60,000$ לשנה). ביום 15.2.06 נחתמה תוספת להסכם האומרת שכנגד הקדמת תשלומים לעמותת הפועל תל אביב יוקדם פינוי האולם ליום 19.2.06. כך תוכל העירייה להוציא לפועל את כוונתה להרוס את האולם ולהכשיר את המקרקעין לייעוד אחר.
פעילות קבוצת הבוגרים של הפועל תל אביב הועברה ומתקיימת בהיכל הספורט למן ראשית עונת המשחקים הנוכחית. פעילות יתר קבוצות הכדורסל הועברה גם היא מאולם אוסישקין בפרואר השנה. ביום 23.2.06 נמסרה לעירייה החזקה באולם אוסישקין (לרבות במגרש הפתוח ובמבנה ששימש למשרדי עמותת הפועל תל אביב). החזקה נמסרה מידי הגורם שהחזיק בפועל, היינו מידי עמותת הפועל תל אביב. העירייה פינתה את האולם ופירקה את כל המצוי בו. כיום נותרו בו קירות ותקרה בלבד (העירייה מנועה בינתיים מהריסת האולם בשל צווים שהתקבלו בהקשר לעתירה מנהלית 1257/06 וערעור שהוגש כנגד פסק הדין שניתן בה).
טענות המבקשות ותשובת המשיבות
המבקשות טוענות כי זכויות החכירה, החזקה והשימוש במתחם אוסישקין נשמרו ומקוימות בידי ההסתדרות מזה כחמישים שנים. היא השקיעה השקעות כספיות ניכרות במתחם, לרבות הקמת אולם אוסישקין, שכלולו ושיפוצו מעת לעת וכן בהוצאות החזקתו (בין בעצמה ובין בשיתוף עם גורמים אחרים). בכל השנים הללו נוהגת ההסתדרות במתחם מנהג בעלים, בין היתר כיון שהייתה לה ציפייה, המבוססת על המקובל בהחכרת מקרקעי הציבור למטרות פעילות ציבורית, שהסכם החכירה יוארך פעם נוספת למספר עשרות שנים.
החל משנת 1993 נמסרו זכויות הניהול של קבוצות הכדורסל של הפועל תל אביב לידי גופי ניהול שונים. גופי הניהול הללו קיבלו את רשותה של ההסתדרות להשתמש לתקופות מוגבלות באולם אוסישקין. מעמדם של גופים אלה כבני רשות לא גרע מן הזכויות של ההסתדרות.
למבקשות נודע ביום 9.3.06 כי העירייה התקשרה בהסכמים עם עמותת הפועל תל אביב ושמכוח הסכמים אלה שולמו לעמותת הפועל תל אביב סכומי כסף ניכרים עבור "ויתור" על זכויות השייכות למבקשות.
עיקר טענות המבקשות הוא כדלקמן:
· כיון שזכויות החכירה והחזקה במתחם אוסישקין נשמרו בידי ההסתדרות, שום גורם אינו יכול לוותר עליהן "בשמה" של ההסתדרות ושום גורם אינו זכאי לקבל כספים על בסיס השקעות שבוצעו בידי ההסתדרות ועל חשבון ויתור על זכויות של ההסתדרות.