החלטה בעניין תכנית מס' 503-0505818: גבעתיים - צפון מערב החלטה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק

לפנינו ערר על החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית"), מיום 30.10.2017, מיום 30.4.2018, מיום 25.11.2019 ומיום 23.11.2020, לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית 503-0505818: גבעתיים - צפון מערב, ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה (להלן: "התנאים"), לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

1. הערר הוגש מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק על ידי העוררת, הטוענת כי היא נפגעת מהתנאים. העוררת הגישה בקשה להיתר (להלן: "הבקשה להיתר") לפרויקט תמ"א 38 הכולל הריסת המבנה הקיים, בן 2 קומות ו-6 יחידות דיור, ובניית מבנה חדש בן 6 קומות מעל קומת קרקע ומרתפי חנייה, עבור 21 יחידות דיור, ברחוב הל"ה 13 בגבעתיים, במקרקעין הידועים כגוש 6154, חלקה 532 (להלן: "חלקת העוררת"). הבקשה להיתר נדחתה ביום 25.12.2017.
2. ביום 17.12.2020 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו ברוב דעות לדחות את הערר.

הרקע לערר

4. עניינה של העוררת נדון בפנינו בערר קודם, שמספרו 25.1/18 (ערר 25.1/18 אילנות נתניה לבניה והשקעות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב (8.10.2018, פורסם בנבו; להלן: "הערר הראשון")). הרקע לעניין החלטות הוועדה המחוזית והבקשה להיתר שהגישו העוררים מפורט בהחלטה בערר הראשון, ולהלן נחזור על עיקרי הדברים:
5. התכנית, המקודמת על ידי עיריית גבעתיים והרשות להתחדשות עירונית, היא תכנית מתאר להתחדשות עירונית ברובע צפון-מערב של העיר גבעתיים.
6. ביום 13.7.2017 פנתה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית בבקשה לפרסם הודעה על הכנת תכנית המתאר ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה במהלך הכנתה, לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק.
7. ביום 30.10.2017 קיבלה הוועדה המחוזית החלטה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית, ולקבוע תנאים להוצאת היתר בנייה בתחומה.
8. ביום 15.12.2015 נפתחה במחלקת ההנדסה בוועדה המקומית בקשת העוררת לקבלת תיק מידע, שהתקבל בסופו של דבר רק ביום 28.4.2016.
9. ביום 23.1.2017 נקלטה הבקשה להיתר בוועדה המקומית, וביום 25.6.2017 הוגשה, לאחר שהוטמעו בה הערות מחלקת ההנדסה. ביום 12.6.2017 קיבלה העוררת הודעה בדבר התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק, וביום 25.12.2017 התקבלה הודעה לפיה הבקשה להיתר נדחית, שכן אינה עומדת בתנאים אלה.
10. לאחר שהעוררת פנתה לוועדה המקומית והעלתה נימוקים שונים, המליצה הוועדה המקומית ביום 21.2.2018 על החרגת חלקת העוררת מהתנאים שנקבעו, מהנימוק שהיא אינה פוגעת בהיתכנות הליכי התכנון המתחמיים (יצוין עם זאת, כי כבר במסגרת הערר הראשון הציגה הוועדה המקומית עמדה שונה המתנגדת להחרגה).
11. ביום 30.4.2018 קיימה הוועדה המחוזית דיון בבקשה להחרגת החלק המזרחי מתחום התכנית והתנאים, ובבקשות להחרגות נקודתיות, והחליטה להחריג את החלק המזרחי מתחום התכנית והתנאים, ולתקן את התנאים בראייה רוחבית, אולם דחתה בקשות נקודתיות להחרגה, ובהן את בקשת העוררת. על החלטות אלה הוגש הערר הראשון.
12. בהחלטה בערר הראשון קבענו כי הבקשה להיתר עלולה להביא לשינוי במצב הפיזי של הקרקע באופן שעלול לסכל את התכנית שבהכנה. כמו כן, קבענו כי התכנון המתגבש במסגרת תכנית צפון מערב למתחם הרלוונטי לבקשה להיתר, כפי שפורט לפנינו במסגרת הדיון, קונקרטי דיו על מנת להעלות חשש כי מתן ההיתר המבוקש יקבע עובדות בשטח באופן שייצור אילוצים תכנוניים שיסכלו את התכנון המתהווה או יקשו עליו. עם זאת, לאור הספקות שהועלו ביחס לסיכויי המימוש של תכנית צפון מערב, ובעיקר לעניין טווח המימוש, קבענו כי יש לקצר את התנאים לתקופה של שנתיים, שעד לסיומה, וגם אם התכנית טרם תהיה בשלה להפקדה, מן הראוי כי סוגיות ישימות התכנית וכדאיותה הכלכלית יתבהרו במידה מספקת על מנת לדייק את התנאים ולצמצם את המגבלות המוטלות על הוצאת היתרי בנייה עד להפקדתה.
13. בהמשך לכך, קיצרה הוועדה המחוזית את תקופת התנאים עד ליום 8.10.2019.
14. ביום 25.11.2019 החליטה הוועדה המחוזית להאריך את תוקף התנאים בשנה נוספת.
15. על החלטות אלה הוגש הערר.
16. מאוחר יותר, ביום 23.11.2020, החליטה הוועדה המחוזית להאריך את תוקף התנאים בחצי שנה נוספת, או עד להפקדת התכנית בפועל (המוקדם מביניהם), ללא שינוי בנוסח התנאים. בעקבות זאת, הודיעה העוררת כי היא עומדת על הערר, ביחס להחלטה העדכנית.
17. יוער כי הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה מיום 23.11.2020 כי התכנית נדונה והומלצה להפקדה בוועדה המקומית ביום 26.8.2020, ומסמכיה עוברים תיקונים בהתאם להחלטת הוועדה המקומית, ובמקביל נקלטו לפרה-רולינג בלשכת התכנון.
18. להלן החלטת הוועדה המחוזית מיום 23.11.2020: