ערר
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
|
43-17
14/05/2018
|
בפני חברי הועדה:
1. גב' שולמית גרטל
2. גב' מגי ברטן
3. מר הילל זוסמן
4. עו"ד סילביה רביד – יו"ר הוועדה
|
| - נגד - |
העוררת:
המועצה המקומית ריינה
|
המשיבים:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז צפון
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה – מבוא העמקים
3. מחמוד טאטור
|
| החלטה |
א. פתח דבר
- בפנינו ערר, אשר הוגש מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון, מיום 26.10.2017 (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את תכנית מספר 257-0482307 – "שינוי ייעוד מחקלאי למגורים ושצ"פ" (להלן: "התכנית").
- כפי שיפורט להלן, לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו במכלול הטענות אנו סבורים כי דין הערר להידחות. אנו סבורים כי אין מקום לקדם את התכנית המציעה להכשיר בית מגורים בסמיכות רבה לנחל ציפורי, אשר הינו "עורק משני" ו"נחל לתכנון" על פי תמ"אא 34/ב/ 3.המדובר בשטח, אשר עיקרו ראוי לו שיוותר כשטח פתוח, בהמשך לשטחים הפתוחים המתוכננים בסמיכות לנחל במסגרת התכניות התקפות: תכנית ג/ 19431 ותכנית ג/ 20181. זאת, בהתאמה להכללתו בתחום "שטח מוגן מפיתוח" ושטח "נטיעות בגדות נחלים" על פי תמ"מ 9/2 ותמ"א 22, וכן בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית ליישוב, אשר הוחלט להפקידה בתנאים לא מכבר. לטעמים אלו מצטרפים שיקולים שעניינם ב"עבריינות בניה". אין חולק כי הבניה בשטח בוצעה באופן בלתי חוקי, ללא תוכנית וללא היתר, ובגינה תלוי ועומד הליך שיפוטי. באחת, לא מצאנו להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית לדחות את התכנית, העולה בקנה אחד עם החלטות קודמות שנתנה ביחס לשתי תכניות אשר הוגשו ביחס לשטח בו עסקינן, אשר נדחו על ידה אף הן. אף הטענות האחרות שהועלו על ידי העוררת דינן להידחות.
ב. רקע תכנוני:
- התכנית מושא הערר, מתייחסת לשטח בן כ- 1.1 דונם בצפון-מערב המועצה המקומית ריינה (חלק מחלקות 1,4-5 בגוש 17521) (להלן: "המקרקעין").
- התכנית מציעה שינוי יעוד משטח חקלאי לשטח מגורים, שצ"פ ושביל. זאת, לצורך הסדרת מבנה מגורים שהוקם במקרקעין, הכולל 2 יח"ד. אין חולק כי המבנה הוקם שלא כדין.
- המשיב 3 הינו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין. בעל זכויות נוסף הוא ראש המועצה.
- בהתאם לתמ"א 35 מצוי שטח התכנית בתחום מרקם עירוני ובתחום יער ויעור על פי תמ"א 22.
- בהתאם לתמ"מ 9/2 מצוי שטח התכנית בתחום שטח "מוגן מפיתוח" ובתחום שטח "נטיעות בגדות נחלים", עליו חלות הוראות תמ"א 22.
- השטח מצוי בתחום השפעה של עורק ניקוז משני ונחל לתכנון לפי תמ"א 34/ב/3 (נחל ציפורי).
- בעבר, הוגשו שתי תכניות לשטח הכלול בתכנית מושא ערר זה. תכניות שמספרן ג/21752 ו- 257-0256016 ונדונו בשנים 2014 ו- 2016, בהתאמה. שתי התכניות נדחו על-ידי הוועדה המחוזית.
- בהחלטתה מיום 22.7.14 התייחסה הוועדה המחוזית לטעמים לדחיית תכנית ג/ 21752, אשר הוצעה ביחס לשטח בן כ- 1.7 דונם, כדלקמן:
"מטרת התוכנית המוצעת הינה הרחבת נקודתית של שטחי המגורים בצפון מערב-ריינה. שטח התוכנית מצוי בתחום רצועת השפעה של עורק ניקוז משני ונחל לתכנון (נחל ציפורי), לפי תמ"א 34/ב/3, בשטח "נטיעות בגדות נחלים" לפי תמ"א 22 ובשטח מוגן מפיתוח לפי תמ"מ 9/2. תוכנית מס' ג/20181 ("השכונה המערבית בריינה"), אשר נמצאת לפני דיון בהתנגדויות, גובלת בתוכנית המוצעת מדרום. ג/20181 מציעה תכנון מפורט לנחל ציפורי לרבות הסדרת תוואי הנחל, תכנון נוף וניקוז וכן תכנון שטח הנחל וסביבת ולמטרות פנאי ונופש. למרות זאת, התוכנית המוצעת לא מתייחסת לעורק הניקוז ולתוכנית ג/20181, אינה מציעה תכנון כלשהו לשטח רצועת הנחל ואף מאפשרת בו הקמת מבני טרנספורמציה. יצוין גם שמאחר ובשטח התוכנית חלה תמ"א 22, התוכנית אינה עומדת בתנאי סעיף 5.2.3 בתמ"מ 9/2, המאפשר שינו ייעוד בשטח המוגן מפיתוח. יתר על כן, לכשתאושר תכנית ג/20181 תיווצר מובלעת ללא תכנון מפורט בין גבול ג/21752 לבין גבול תכנית ג/20181 בתחומי חלקות 1-2 בגוש 17521. התכנית מציעה גישה למגרש המגורים (ומאפשרת בו שימושי מסחר קמעונאיים), דרך שביל בפנייה בזווית של 90 מעלות. בנוסף, התוכנית אינה מציעה גישה לכלל הציבור לתחום השצ"פ, אלא דרך מגרש המגורים המוצע.
במהלך הדיון הוסבר ליוזמי התוכנית כי לא ניתן לאשר תוכנית הנמצאת בתחום תוואי נחל והוצע להם להכין תכנית אחרת מתואמת עם הנחל וכן עם התוכנית המופקדת (ג/20181). ראש המועצה ומהנדס המועצה הציעו כי הם יכנו תכנית חדשה ומתואמת עם תמ"א 34/ב/3. לאור האמור לעיל, מחליטה הוועדה על דחיית התוכנית".
- התכנית הנוספת שהוגשה, היא תכנית 0256016-257, נדחתה בהחלטה כדלקמן:
"התוכנית הוגשה ע"י וביוזמת המו"מ ריינה. מטרת התוכנית הינה הרחבת שטח המגורים בצפון-מערב ריינה. למעשה, התוכנית מהווה המשך של שטח המגורים פיתוח נחל ציפורי וכן של הדרכים המאושרות בתוכנית המאושרת לשכונה המערבית של ריינה - ג/20181. עם זאת, הגם שהתוכנית המוצעת הינה המשכית לתוכנית לשכונה המערבית, ג/20181 אושרה כחלק ממגמת תכנון כולל לחלק זה של היישוב שהתבטא בתוכנית האב ליישוב, ושעל פיה מאושר הפיתוח שמחוץ לתחום התכנון המפורט. בשונה מתוכנית ג/20181, התוכנית המוצעת אינה כלולה באף אחד מהמתחמים לתכנון מפורט שטרם תוכננו והכוללים פוטנציאל משמעותי מבחינת מספר יחידות הדיור. כמו כן, התוכנית המוצעת מהווה למעשה שינוי לתמ"מ 9/2 מאחר והיא מציעה שטח לבינוי מגורים בתחום שטח מוגן מפיתוח לפי התמ"מ. בנוסף, במסגרת תוכנית המתאר ליישוב ריינה הנמצאת בשלבי גיבוש, שטח התוכנית אינו מצוי בתחום השטח הכלול בחלופות להרחבת היישוב אלא בתחומי רצועה ירוקה פתוחה של נחל ציפורי. לאור הנימוקים האמורים לעיל, מחליטה הוועדה על דחיית התוכנית."
ג ההחלטה מושא הערר והליכי הכנתה של תכנית מתאר כוללנית ליישוב
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת