הועדה המקומית לתכנון ובנייה עכו נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז צפון ואח'

עתירה מטעמה של הועדה המקומית לתכנון ובניה בעכו (להלן: "העותרת") כנגד החלטתה של המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה - מחוז חיפה (להלן: "המשיבה 1") בערר שהוגש מטעמה של חברת ב.מ.מ פרויקט בע"מ (להלן: "המשיבה 2").

רקע -

1. במרכזה של עתירה זו עומדת בקשה להיתר בניה והקלות (להלן: "בקשת ההיתר") שהוגשה על ידי המשיבה 2 ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 102 בגוש 18002 המצויים ברחוב בן עמי 15 בעיר עכו (להלן: "המקרקעין"). במסגרת הבקשה להיתר מבוקשת הקמתן של 5 יחידות דיור (שתתווספנה ל-8 יחידות דיור קיימות), כתוספת של 2.5 קומות (מעל 5 קומות קיימות), מכוח תמ"א 38, וכן הקלה בקו בניין צדי בחזית מזרחית ומערבית של המגרש.

2. בקשת ההיתר נדונה ונדחתה בהחלטת העותרת מיום 13.5.2019 (להלן: "ההחלטה"), זאת, בין היתר, מהטעם שתוספת הבניה המבוקשת חורגת מגדר הוראותיה של תמ"א 38, שלעמדת העותרת אינה מאפשרת בניה בחריגה מקווי בניין שנקבעו בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת, ומחייבת שמירה על קו בניין צדי מזערי של 2 מ'. העותרת ציינה בנוסף כי המבנה הקיים היום במגרש בנוי בחריגה מהרווח הרצוי על פי תכנית המתאר המקומית שחלה על המקרקעין, היינו תוכנית מתאר מס' ג/במ/18 (להלן: "התוכנית" או ג/מב/18").

3. המשיבה 2 הגישה למשיבה 1 ערר על ההחלטה של העותרת. ביום 9.9.2019 התקיים דיון בערר במסגרתו עלו שאלות בנוגע לפרשנות התוכנית. בין היתר, במהלך הדיון בערר, הועלתה טענה מצד המשיבה 2 כי במקרה אחר, אפשרה העותרת בנייה על מבנה הנמצא ברחוב אנילוביץ' 9, הבנוי גם כן על קו בניין 0 (אפס), בדומה למבנה נשוא העתירה (להלן: "עניין אנילוביץ'"), והמשיבה 1 ביקשה מהעותרת להמציא העתק מהחלטתה בעניין אנילוביץ'. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, התייחסו הצדדים במסגרת העתירה לעניין אנילוביץ', כשהעותרת מצידה טוענת שמדובר במקרה עם נסיבות חריגות שאפשרו את מתן ההיתר כפי שניתן, והמשיבה 1 מנגד, טוענת כי מדובר במקרה שנסיבותיו זהות לענייננו וכי היה על העותרת להתיר למשיבה 2 את הבניה בדומה לעניין אנילוביץ'.

4. בכל אופן, ביום 13.11.2019 ניתנה החלטת המשיבה 1 בערר (להלן: "ההחלטה בערר"), במסגרתה התקבל הערר של המשיבה 2 ונדחתה עמדת העותרת לעניין פרשנות הוראות התוכנית וקבעה כי תוכנית זו מאפשרת תוספת בניה במבנים קיימים בקו בניין צדי 0 (אפס) לגבי הבניין שבו עסקינן. קרי, התוכנית מאפשרת לבצע את הבנייה החדשה המבוקשת בקונטור של המבנה הקיים, אשר נבנה טרם אישורה של התוכנית, כאשר הבנייה חדשה תתאפשר באותו היקף של המבנה הקיים, בדיוק מעל הקומות שכבר קיימות, אף אם המשמעות הינה שהקירות של הקומות החדשות יגיעו עד גבול המגרש. משיבה 1 סברה כי תוצאה זו היא הנכונה בהתאם לפרשנות של התוכנית וכי היא אינה משתנה אף אם המדובר בבקשה לתוספת בניה מכוח תמ"א 38, שכן, לשיטתה, סעיף 15 להוראות תמ"א 38 - המחייב רווח מזערי בין מבנים - חל רק מקום שמדובר ב-"הרחבה" של מבנה, כאשר, לשיטת המשיבה 1, בניה בקונטור המבנה הקיים אינה בבחינת "הרחבה" של בניין. המשיבה 1 בהחלטה בערר אף התייחסה לעניין אנילוביץ' וקבעה כי החלטת העותרת בעניין אנילוביץ' תומכת במסקנה כי יש להתיר את הבניה המבוקשת.

   על יסוד טעמים אלו התקבל הערר שהגישה המשיבה 2, ובוטל סעיף 3 להחלטת העותרת, לפיו נדחתה הבקשה להיתר.

5. רק למען שלמות התמונה יוער כי בקשת ההיתר של המשיבה 2 בה עסקינן, למעשה הוגשה כבר בשנת 2017 ונדחתה כבר אז על ידי העותרת. במהלך שנת 2018 הגישה המשיבה 2 ערר על החלטת העותרת (להלן: "הערר הראשון"), ובמסגרת הדיון בערר הראשון הציעה המשיבה 1 לצדדים להחזיר את הדיון בבקשה לעותרת ובד בבד הורתה למשיבה 2 לפרסם את הבקשה להיתר ברשומות לצורך שמיעת ובחינת התנגדויות ככל שיוגשו. בהתאם לכך, הוחזר הדיון בבקשה לעותרת והבקשה להיתר פורסמה ברשומות לצורך מתן אפשרות להגשת התנגדויות. לא הוגשו התנגדויות לאחר פרסום הבקשה כאמור, ועם זאת - העותרת נותרה בעמדתה כי אין לאשר את הבקשה, וכך ניתנה ההחלטה של העותרת, אשר לגביה הוגש הערר השני, אשר היה מעין "ערר משלים", והוא הערר אשר בו ניתנה ההחלטה בערר – נשוא עתירה זו.

   טענות העותרת -

6. לטענת העותרת, החלטת המשיבה 1 הינה בעלת השלכות רוחב חמורות מאחר והיא מאפשרת להוסיף בניה חדשה החורגת מהתכנון המקומי ומביאה לצפיפות ופגיעה מהותית במרקם העירוני.

7. לטענת העותרת, אחת ממטרותיה של התוכנית היא קיום סביבה עירונית אינטנסיבית ותקינה תוך ציפוף מתון אשר מסייע בהשגת מטרה זו. בהקשר זה מפנה העותרת למספר סעיפים בתוכנית אשר לטענתה מחייבים את שמירת המרחק בין המבנה לגבולות המגרש ואוסרים בניית תוספת על מבנה שהיקפו וקווי הצד שלו חורגים מהמרחק האמור. העותרת מפנה, בין היתר, לסעיף 6 בפרק 4.5 לתוכנית, לפרק 5 לתוכנית שכותרתו: "עיצוב חזות העיר", לנספח 3 לתוכנית ולסעיף 1.2.10 בפרק ההגדרות בתוכנית.